Dzierżawa w Polsce i Unii

Formy użytkowania gruntów rolnych

W krajach Unii Europejskiej ze względu na wysokie ceny ziemi bardzo popularną formą użytkowania rolniczego gruntów jest dzierżawa, gdyż umożliwia ona gospodarowanie bez potrzeby ich zakupu. Przykładowo w Niemczech udział dzierżawionych gruntów w całości użytkowanych gruntów rolnych wynosi ponad 62% (przy czym we wschodnich landach – ponad 91%), podczas gdy hektar ziemi w 1997 r. przeciętnie kosztował dziesięciokrotnie więcej niż w Polsce. Ta różnica nadal jest ogromna, chociaż ceny gruntów w naszym kraju ostatnio dość szybko idą w górę, a u naszego zachodniego sąsiada w ostatnich trzech latach spadały.
W Belgii areał dzierżawionych gruntów wynosi ponad 67% ogólnej powierzchni ziemi rolniczej, we Francji ponad 60%, Luksemburgu – ponad 52 %, a w W. Brytanii – ok. 40%.
Dzierżawa jest szczególnie atrakcyjna dla młodych rolników, którzy nie dysponują odpowiednim kapitałem na starcie na zakup ziemi, nawet w Polsce, gdzie ceny ziemi są niższe niż w wysoko rozwiniętych krajach zachodnich. Przy odpowiednim uregulowaniu prawnym dzierżawy może ona być także

atrakcyjna dla właściciela,

jeśli bardziej ceni sobie bezpieczeństwo lokaty kapitału w ziemi i zadowoli się niezbyt wysokim dochodem w postaci czynszu niż inwestycją kapitału w bardziej ryzykowne przedsięwzięcia. Pozytywną cechą dzierżawy ziemi jest to, że dzierżawca, nie będąc właścicielem, reaguje na wszelkie sygnały rynkowe podobnie jak właściciel i dlatego dysponując niezbędną wiedzą zawodową, przedsiębiorczością oraz kapitałem, może efektywniej gospodarować niż administrator.
Może to być również jedna z szans dla naszego rolnictwa na poprawę struktury i efektów gospodarowania na ziemi. Na razie jest mało wykorzystana, chociaż z roku na rok zwiększa się udział dzierżawionych gruntów rolnych w ogólnej powierzchni gruntów użytkowanych rolniczo. O ile jeszcze w 1993 r. wynosił on zaledwie 6,1%, to 1995 r. – wzrósł do 18,4%, ale niepokojący jest fakt wystąpienia w 1999 r. zjawiska, które dr Bożena Tańska-Hus z Katedry Ekonomiki i Organizacji Rolnictwa Akademii Rolniczej we Wrocławiu nazywa “powrotami z dzierżaw”.

Chociaż w Grecji i Włoszech przeciętna powierzchnia gospodarstwa rolnego jest niższa niż u nas, to w naszym kraju jest ona 2,5-krotnie mniejsza niż przeciętnie w Unii Europejskiej. Jednocześnie w krajach piętnastki w 1995 r. gospodarstw o powierzchni mniejszej niż 5 hektarów było 57%, natomiast w Polsce – aż 70%. Gospodarstw dużych o powierzchni przekraczającej 100 hektarów było wówczas 3,5%, a u nas zaledwie 0,2%. Co prawda jest kilka krajów unijnych, w których jest znaczne rozdrobnienie gospodarstw rolnych. Są to: Grecja, Włochy i Portugalia – w których przeciętna powierzchnia gospodarstwa wynosi odpowiednio: 4,5 ha, 5,9 ha i 8,7, czyli mniej niż w Polsce albo niewiele więcej, zaś w Austrii – ta przeciętna wynosząca 15,4 ha była niższa od średniej powierzchni gospodarstwa w Unii Europejskiej o 2 hektary. Jednak wskaźnik poziomu zatrudnienia w rolnictwie w tych krajach jest dużo niższy niż w Polsce co wraz z udziałem rolnictwa w PKB świadczy o bardzo niskiej wydajności pracy w tym dziale gospodarki u nas. W Austrii na 100 hektarów przeliczeniowych zatrudnionych przypada 5,4, we Włoszech – 11, w Portugalii 13,7, w Grecji – 15,7, a w naszym kraju aż 25. Udział zatrudnionych w rolnictwie unijnym wynosi 3,5% wszystkich zatrudnionych, a udział rolnictwa unijnego w PKB unijnym (Produkt Krajowy Brutto) – ok. 3%. Tymczasem w Polsce udział zatrudnionych w rolnictwie wynosi 25,8% wszystkich zatrudnionych, natomiast udział rolnictwa w PKB – zaledwie 4,8%. Wynika z tego, że poziom efektywności ekonomicznej pracy osób zatrudnionych w rolnictwie w Unii Europejskiej jest zbliżony do wydajności pracy zatrudnionych w innych działach gospodarki. W Polsce bardzo odbiega od efektywności ekonomicznej pracy zatrudnionych poza rolnictwem. Jest on bowiem prawie sześciokrotnie od niej niższy.
Zwiększenie powierzchni gospodarstw może wpłynąć na zwiększenie efektywności zatrudnienia w rolnictwie, pod warunkiem stworzenia alternatywnych miejsc pracy na wsi dla tych, dla których nie starczy już pracy w samym rolnictwie. Istotnym zaś czynnikiem, który może pomóc w przemianach struktury obszarowej jest właśnie dzierżawa.
Problem w tym, że w zgodnej opinii ekspertów przyjęte w Polsce rozwiązania prawne nie gwarantują trwałości dzierżawy. Kwestie dzierżawy w ogóle zawarte są w art. 633-710 kodeksu cywilnego, przy czym trzy z nich, tj. art. 704, art. 706 i art. 708, dotyczą bezpośrednio dzierżawy rolniczej. W takich krajach zaś jak Francja czy Belgia, gdzie system dzierżaw obejmuje większy areał upraw rolniczych – ta forma jest objęta odrębnymi uregulowaniami zaś status dzierżawy rolniczej dotyczy z mocy prawa wszystkich właścicieli wydzierżawiających nieruchomości rolne oraz wszystkich dzierżawców. Przy tym ustawodawstwo to chroni instytucje dzierżawy. Tymczasem w Polsce pozycja dzierżawcy jest bardzo słaba i nie ma on gwarancji stabilności ani pewności gospodarowania na dzierżawionych gruntach. Decyduje o tym kilka okoliczności. Jedną z nich jest zbyt ogólnikowe i mało precyzyjne potraktowanie dzierżawy rolnej w przepisach ustawowych. Z jednej strony kodeks cywilny przewiduje 30-letni maksymalny czas trwania umowy dzierżawnej, z drugiej – nie zawiera zapisów dotyczących minimalnego okresu jej trwania. Poza tym istnieje niekorzystna dla dzierżawców instytucja umowy dzierżawy na czas nieoznaczony, a dzierżawę opartą na tej zasadzie łatwo jest rozwiązać. Inną

negatywną okolicznością

jest fakt, że uregulowania dotyczące instytucji dzierżawy zawarte w naszym kodeksie cywilnym nie mają przepisów wykonawczych, a w sprawach nie unormowanych kodeks odsyła do przepisów dotyczących najmu.
Zasady dzierżawy rolnej zostały co prawda uzupełnione w ustawie z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, jednak zdaniem ekspertów z dziedziny prawa rolnego – są niewystarczające, bowiem nie dotyczą wszystkich gruntów rolnych.
Do niepewności gospodarowania na ziemi w oparciu o tę formę przyczynia się także brak zapisów dotyczących automatycznego przedłużenia dzierżawy, a także zbyt ogólnie i niejasno ujęte kwestie wzajemnych rozliczeń z tytułu nakładów inwestycyjnych poniesionych w trakcie trwania umowy przez dzierżawcę. Do dzierżawy zniechęcają także zbyt wysokie, jak na nasze warunki, czynsze dzierżawne, a jest to kwestia za mało precyzyjnie i zbyt ogólnikowo potraktowana w przepisach ogólnych dotyczących instytucji dzierżawy.

Eksperci w tej sytuacji wskazują na potrzebę określenia nowego statusu dzierżawy rolniczej z uwzględnieniem rozwiązań istniejących w krajach Unii Europejskiej, gdzie się ją preferuje. Państwa Unii Europejskiej niezależnie od tego czy przyjęły zasadę szczególnego statusu dzierżawy rolniczej obowiązującej z mocy prawa dzierżawcę i wydzierżawiającego, czy pozostawiły woli stron określenie treści umowy – zagwarantowały przepisami jej trwałość poprzez określenie minimalnego czasu trwania stosunku dzierżawy lub określenie instytucji dzierżawy długoterminowej albo też wprowadziły oba rozwiązania. We Włoszech np. nie ma co prawda instytucji dzierżawy długoterminowej, ale jest minimalny ustawowo określony na 15 lat okres dzierżawy rolniczej. Jest on zbliżony w istocie do okresu trwania dzierżaw długoterminowych, które np. we Francji czy Hiszpanii określono na 18 lat. W Holandii i Belgii także nie ma instytucji dzierżawy długoterminowej, ale minimalny czas trwania dzierżawy jest określony na 12 lat, z automatycznym przedłużeniem jej na następne dwa lata. We Francji i Hiszpanii jest 18-letni okres dzierżawy długoterminowej, a poza tym minimalny ośmioletni okres dzierżawy.
O tym co zapewnia trwałość tej formy gospodarowania decyduje również fakt, że skuteczność wypowiedzenia umowy dzierżawnej przez właściciela nieruchomości rolnej jest uzależniona od przyczyn określonych ustawowo, a nie dowolnie. Może mniej istotnym, ale mającym także wpływ na upowszechnienie tej formy jest zasada, że po wypowiedzeniu umowy obie strony dysponują odpowiednim czasem zarówno na zebranie plonów, jak i na zwrot poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych. W Niemczech ten okres wypowiedzenia trwa aż dwa lata.
Ponadto dzierżawcy mają prawo roszczeń odszkodowawczych z tytułu przedterminowego zakończenia stosunku dzierżawy z przyczyn nie leżących po ich stronie. Mają też swobodę prowadzenia gospodarki rolnej na dzierżawionych gruntach.
Ważnym czynnikiem stabilizującym dzierżawę jest ponadto ustawowe określenie minimalnych i maksymalnych stawek czynszu.
Najbardziej chronione są prawa dzierżawców we Francji, a także w Belgii, Włoszech, ale również w tych krajach unijnych w których ustawodawstwo nie jest tak protekcjonistyczne wobec dzierżawców rolnych – są oni chronieni poprzez określone zapisy ustawowe. W Niemczech np. stosunki dzierżawne są uregulowane dwiema ustawami uchwalonymi w dniu 8 listopada 1985 r. Na ich mocy dzierżawca może

bez zgody właściciela

dokonywać zmian w kierunkach użytkowania rolniczego dzierżawionej nieruchomości rolnej i w zakresie inwestowania pod warunkiem, że ich skutki nie przekraczają okresu umowy dzierżawnej. Dzierżawca nie może wznosić co prawda budynków bez zgody właściciela, ale jeśli jej nie uzyska – wówczas ma prawo odwołać się do Sądu Rolnego. Umowy dzierżawne w Niemczech mogą być zawierane na czas określony i nieokreślony, jednakże dzierżawca może żądać od właściciela przedłużenia umowy jeśli wydzierżawione zostało mu całe gospodarstwo, albo grunty które są uzupełnieniem zasobów ziemi własnej, które są podstawą utrzymania rodziny dzierżawcy.
Nie może jednak żądać przedłużenia tej umowy, jeśli właściciel wymówił warunki umowy, albo umowa na dzierżawę całego gospodarstwa lub nieużytków albo bagien, które dzierżawca zrekultywował została zawarta na 18 lat, a innych gruntów na 12 lat, a właściciel chce sam użytkować te grunty. Okres wypowiedzenia umowy zawsze wynosi dwa lata.
Co prawda w Niemczech wysokość czynszu dzierżawnego jest ustalana przez obie strony, ale podlega on kontroli Urzędów Ziemskich. Podobnie jak i w Polsce odmiennie uregulowana jest kwestia czynszów dotyczących dzierżawy gruntów z zasobów Skarbu Państwa. Wydzierżawianie ich jest domeną Urzędu Powierniczego, a wysokość minimalnego i maksymalnego czynszu ustalana jest w drodze negocjacji. Podstawą ustaleń jest przy tym wartość pieniężna jednego punktu jakości gleb. To pozwala na wyeliminowanie przypadków zbyt niskiego albo zbyt wysokiego poziomu czynszu.
Wybór dzierżawcy w odniesieniu do dzierżaw międzysąsiedzkich należy do właściciela, ale we wschodnich landach dokonywany jest przez specjalną komisję, na podstawie następujących kryteriów:
n przygotowanie zawodowe kandydata na dzierżawcę,
n koncepcja zagospodarowania dzierżawionego gruntu i poziom zatrudnienia,
n planowane nakłady inwestycyjne,
n sposób wykupu majątku okołodzierżawnego.
W prawodawstwie niemieckim dzierżawca ma zagwarantowane prawo pierwokupu.
W Holandii ustawodawstwo również nie traktuje protekcjonistycznie dzierżawców rolnych, ale instytucja dzierżawy rolnej jest także uregulowana odrębnymi przepisami. Podstawą prawną tej formy użytkowania nieruchomości rolnych jest ustawa z dnia 23 stycznia 1958 r., znowelizowana w 1985 r. Ta nowelizacja nakłada obowiązek na obie strony umowy sporządzenia dokładnego opisu przedmiotu dzierżawy, który jest podstawową częścią umowy. Wyszczególnione są w nim wszystkie składniki i ich stan, a także wartość. Jest to o tyle ważne, że dzierżawca jest obowiązany do utrzymania dzierżawionego majątku w stanie niepogorszonym, co oznacza, że musi dokonywać bieżących napraw, które obciążają koszty prowadzenia gospodarstwa. Dzierżawca dokonuje także odpisów amortyzacyjnych przy dzierżawie środków trwałych, z których są robione remonty główne lub modernizacyjne. Wliczane są one w koszty i w ten sposób zmniejszają podstawę opodatkowania działalności gospodarczej prowadzonej przez dzierżawcę. To wpływa na zainteresowanie dzierżawców utrzymaniem wartości majątku, na którym gospodarują.
W Holandii dzierżawca nie ma tak dużej swobody gospodarowania jak dzierżawca w Niemczech. Musi on każdorazowo uzyskiwać zgodę właściciela na wprowadzanie trwałych ulepszeń, ale ma za to prawo do poddzierżawienia gruntów.
Prawo holenderskie przewiduje minimalny okres umowy dzierżawnej całych gospodarstw rolnych. Wynosi on 12 lat, zaś

automatyczne przedłużanie

okresu dzierżawy określone jest na lat 6. Minimalny okres dzierżawy działek, które nie stanowią samodzielnego gospodarstwa, zależy od ustalenia obu stron, ale maksymalnie wynosi on 6 lat. Również dzierżawa takich gruntów podlega automatycznemu przedłużeniu.
Umowa dzierżawy może być wypowiedziana, albo nieprzedłużona jeśli dzierżawca niewłaściwie gospodaruje, nieregularnie płaci czynsz, jego stosunki z właścicielem są złe, gdy właściciel chce sam gospodarować na nieruchomości, albo gdy istnieje konieczność wybudowania przez niego budynków, instalacji bądź innych urządzeń.
W Holandii obowiązują minimalne i maksymalne stawki czynszu w określonych rejonach, które są korygowane co 2-5 lat. Jeśli ich poziom zostaje przekroczony Izba Ziemska z urzędu ma prawo dostosować czynsz do obowiązujących minimalnych bądź maksymalnych poziomów. Jeśli nastąpił spadek przychodów wywołany czynnikami niezależnymi od dzierżawcy ma on prawo do odpowiedniej obniżki kwoty czynszu.

Kandydaci na dzierżawców muszą mieć rolnicze wykształcenie, udokumentowane dyplomem ukończenia szkoły rolniczej, długoletnią praktykę w zawodzie, nienaganną przeszłość popartą referencjami władz samorządowych, związkowych i wyznaniowych. Muszą mieć odpowiednie zasoby finansowe, uregulowany stosunek do służby wojskowej być w wieku 25-55 lat, mieć własną rodzinę oraz… na koncie działalność społeczną. Tak ostre kryteria podyktowane zostały koniecznością powstawania nowych społeczności na gruntach dzierżawionych – polderach, wydartych morzu. Jednak zainteresowanie dzierżawą mimo tak ostrych kryteriów jest w Holandii bardzo wysokie. O dzierżawę jednego gospodarstwa powstałego na polderach (w sumie na powierzchni ponad 300 tys. ha) ubiegało się tam nawet do kilkudziesięciu kandydatów.
Nadzór nad realizacją umów w tym kraju sprawują Urzędy Rolne, które mają dużą możliwość ingerencji.

Opr. Joanna Iwanicka
na podstawie Międzynarodowej Konferencji Naukowej poświęconej problematyce dzierżaw, zorganizowanej przez Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie z inicjatywy OT AWRSP w Olsztynie.