Komu i ile sprzedano gruntów?

Średnie gospodarstwo, które kupuje osoba fizyczna od Skarbu Państwa, ma 6,7 hektarów

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa w ciągu dziesięcioletniego działania przekazała na własność osobom fizycznym i prawnym przeszło 1036 tys. ha ziemi (stan na koniec czerwca 2001 r.). W tym czasie zawarto ponad 134 tys. umów kupna-sprzedaży, w tym udział umów z osobami fizycznymi stanowił 97%, a z osobami prawnymi 3%. Udział gruntów sprzedanych osobom fizycznym stanowił 76%, a osobom prawnym 24%.
Warto się przyjrzeć, komu, za ile i jakie grunty sprzedała Agencja. Z analizy wyłączono 46.927 ha (4,5% gruntów sprzedanych), bo są to grunty zabudowane lub o specyficznym charakterze i grunty nierolne.
Średnia powierzchnia gruntów przypadająca na jedną transakcję w obrocie z osobami fizycznymi wyniosła 6,7 ha, a z osobami prawnymi 75 ha. Od pewnego czasu obserwuje się systematyczny wzrost powierzchni gruntów przypadającej na jedną transakcję z osobami fizycznymi (w 1996 r. 5,8 ha, w 1998 r. 6,4 ha, w I półroczu 2001 r. 6,7 ha). Połowę umów sprzedaży zawarto na nieruchomości bardzo małe – do 1 ha. Ich udział w powierzchni stanowi zaledwie 2%. Umowy do 10 ha stanowią 87% wszystkich umów sprzedaży i obejmują powierzchnię 17%. W sprzedanej powierzchni największy udział (29%) mają umowy od 100 do 500 ha. Na nieruchomości o powierzchni powyżej 500 ha zawarto 246 umów (0,2%). Obejmują one ponad 20% sprzedanej powierzchni.

Małe działki…

Osoby fizyczne kupowały zwykle małe działki. Zawarto z nimi 86% umów na działki do 10 ha, obejmując 159 tys. ha (16%). Nabywcami stosunkowo dużych powierzchni, od 100 do 500 ha, były w większej części osoby fizyczne, z którymi zawarto 849 umów na 200 tys. ha (średnio po 236 ha). Z osobami prawnymi zawarto 302 umowy na 82 tys. ha (średnio po 273 ha).
Największe transakcje powyżej 500 ha – 131 umów, średnio po 858 ha – zawarto z osobami prawnymi i 115 umów, średnio po 706 ha z osobami fizycznymi.
Z podmiotami z większościowym udziałem zagranicznym, czyli z tzw. cudzoziemcami, zawarto 66 umów na 606 ha, średnio po 9,2 ha (stan na czerwiec 2001 r.) i 186 umów ze spółkami z mniejszościowym udziałem kapitału zagranicznego na ok. 26 tys. ha, średnio po 141 ha (stan na koniec 2000 r).
Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że grunty o powierzchni do 100 ha sprzedane osobom fizycznym trafiły do gospodarstw chłopskich. Zawarto z nimi do końca czerwca 2001 r. ponad 111 tys. umów. Przepłynęło do nich na własność ok. 470 tys. ha, tj. blisko 50 wszystkich gruntów sprzedanych. Istnieją jeszcze zasoby ziemi, które mogą i powinny trafić w ręce rolników. Służą temu m.in. zapisy w umowach dzierżawy o możliwości wyłączenia części ziemi na zaspokojenie popytu rolników.

Zasady sprzedaży

O wielkości wpływów za sprzedane grunty decyduje wysokość ceny 1 ha gruntów oraz warunki zapłaty. Przypomnijmy zatem te dwie kwestie.
Sprzedaż gruntów – z zasady – następuje w drodze publicznego przetargu nieograniczonego lub ograniczonego. Wyjątek stanowią sytuacje, w których prawo pierwszeństwa zakupu przysługuje upoważnionym podmiotom. Podstawową formą przetargu jest licytacja. W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi osobę nabywcy można ustalić na podstawie ofert pisemnych (konkursu ofert).
Wartość gruntu określana jest przez rzeczoznawców majątkowych. Wyjątek stanowi ustalenie wartości gruntu rolnego lub leśnego przy użyciu stawek szacunkowych. Występuje to najczęściej w przypadku wyceny małych działek po byłym PFZ lub działek stanowiących własność rolników indywidualnych przewidzianych do odpłatnego przekazania na rzecz Skarbu Państwa, w zamian za emeryturę lub rentę .
Grunty Zasobu WRSP mogą być sprzedane po cenie ustalonej na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę lub po cenie wyższej, wylicytowanej na przetargu ustnym czy zaoferowanej i wybranej w konkursie ofert.
W przypadku nierozstrzygnięcia przetargu w kolejnych ogłaszanych przetargach Agencja może sprzedać zaoferowany grunt po obniżonej cenie – do 50% ceny wywoławczej.
Przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży gruntów dotychczasowemu dzierżawcy w ramach pierwszeństwa zakupu muszą być spełnione dwa dodatkowe warunki:
– cena sprzedaży gruntu nie może być niższa niż łączny czynsz dzierżawny w docelowej wysokości za okres 15 lat;
– średnie roczne raty należności z tytułu sprzedaży nie mogą być niższe niż średnie roczne raty z tytułu czynszu dzierżawnego.
Spłatę należności za sprzedany grunt Agencja może rozłożyć na raty z zastosowaniem oprocentowania. Jeżeli należność pieniężna została ustalona w umowie według innego miernika wartości niż pieniądz, Agencja nie stosuje oprocentowania. Agencja może także nie stosować oprocentowania w razie rozłożenia na raty należności z tytułu sprzedaży gruntów położonych na terenie gminy uznanej na podstawie przepisów o zatrudnieniu i bezrobociu za zagrożoną szczególnie wysokim bezrobociem strukturalnymi.
Przy rozłożeniu należności na raty, pierwsza wpłata regulowana przed zawarciem aktu notarialnego nie powinna być niższa niż 20% ceny sprzedaży, a maksymalny okres spłaty nie może przekroczyć 15 lat.
Należność z tytułu sprzedaży gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele związane z produkcją rolniczą, której spłata została odroczona lub rozłożona na raty, podlega oprocentowaniu w wysokości stopy redyskontowej, nie niżej jednak niż 4% w stosunku rocznym.

Wpływy ze sprzedaży

O ilości sprzedanych gruntów Zasobu WRSP oraz o wielkości wpływów uzyskanych z ich sprzedaży oprócz wyżej omówionych zasad decydowały różne czynniki i okoliczności:
– polityka rolna kształtująca opłacalność i rentowność rolnictwa, a tym samym popyt na ziemię i zainteresowanie gospodarowaniem rolniczym;
– polityka kredytowa;
– stan zamożności potencjalnych nabywców;
– nierównomierny układ przestrzenny podaży gruntów Zasobu WRSP – duża na terenach Polski Północnej i Zachodniej, niewielka w pozostałej części kraju.
Przeciętna cena sprzedaży jednego hektara gruntów rolnych Zasobu WRSP rosła z roku na rok, w okresie 1993-1999, od 1100 zł do 3684 zł.
Chociaż ceny ziemi rosły, to tylko przez cztery lata (od 1996 do 1999 r.) wzrosty te były wyższe niż wskaźnik inflacji. Od 2000 r. występuje spadek ceny 1 ha, o 4% w porównaniu do 1999 r. i o kolejne 4% w I półroczu 2001 r. O cenie ziemi decydowała nie tylko jakość gruntów, ale w dużej mierze lokalizacja działki, czyli renta położenia.
Wpływy za sprzedane grunty od początku działania Agencji do końca 2000 r. wyniosły 2224 mln zł. Dzieląc kwotę wpływów za sprzedane grunty przez ilość sprzedanych gruntów, okazuje się, że Agencja uzyskała średnio za 1 ha 2307 zł.
Mając na uwadze zasady sprzedaży gruntów (sprzedaż na raty) oraz nieuregulowane i prolongowane należności, wpływy za jeden hektar sprzedanych gruntów przez Agencję będą wyższe.
O ile będą wyższe, zależy od kilku czynników, m.in. od faktycznej ceny jednego hektara gruntów zapisanej w umowie sprzedaży, od ilości niespłaconych jeszcze rat i od wysokości oprocentowania niespłaconych należności.
O wielkości wpływów za grunty może świadczyć także windykacja należności z tytułu rat za wykupione grunty.
Trzeba pamiętać, że Agencja nie ewidencjonuje danych dotyczących tylko windykacji należności z tytułu rat za wykupione grunty, lecz za całe wykupione mienie Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, tj. nieruchomości (mieszkania, obiekty rolno-przemysłowe, usługowe, zespoły dworsko-pałacowe i inne) oraz pozostałe mienie (ruchome środki trwałe i majątek obrotowy).
Wiadomo natomiast, że wpływy za sprzedane grunty stanowią prawie 50% wpływów ze sprzedaży mienia i ich udział wzrastał z roku na rok, osiągając na koniec 2000 r. 65,3%.
Z danych wynika, że wskaźnik realizacji należności z tytułu rat za wykupiony majątek za okres od 1995 r. do końca 2000 r. nie jest niski. Ze względu na pogarszającą się koniunkturę w rolnictwie zaczyna jednak spadać. Wzrastała z roku na rok kwota rat prolongowanych. Wyniosła ona w 1998 r. 55,4 mln, w 2000 r. 89 mln zł.
Kwota rat umorzonych jest niewielka, chociaż w 2000 r. ze względu na powtarzające się kataklizmy (powódź i susza na zmianę) znacznie wzrosła w porównaniu do lat ubiegłych, wyniosła 6,9 mln. Stanowi 0,6 % wymagalnych należności w 2000 r.
Trudno na razie powiedzieć, czy z analizy sprzedaży przez AWRSP gruntów osobom fizycznym i prawnym wynika, że na polskiej wsi będzie coraz więcej dużych gospodarstw i że wielu „mieszczuchów” kupuje ziemie w celach rekreacyjnych. Ale warto pilnie śledzić strukturę sprzedaży, bo ona częściowo mówi, jak daleko jest polskie rolnictwo od tego, które dominuje w Unii Europejskiej.