Po nowelizacji ustawy większość mieszkańców prywatnych budynków musi godzić się z działaniami kamieniczników, chcących mieć jak największe zyski
Bez większego zainteresowania mediów i polityków od nowego roku weszła w życie nowelizacja „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego”. Brak zainteresowania zmianami w tym akcie prawnym jest tym bardziej zastanawiający, że stanowią one znaczne zagrożenie dla przyszłości co najmniej kilkuset tysięcy osób – mieszkańców budynków należących do prywatnych właścicieli – i stawiają lokatorów w bardzo trudnej sytuacji.
Gdy w grudniu 2004 r. większość sił politycznych poparła uwolnienie czynszów w budynkach prywatnych, wprowadzono zezwalające na to prawo. Zostało ono jednak obwarowane ograniczeniami. Właściciele budynków mogli podwyższyć czynsz do 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości, czyli kosztów jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia, lub podnosić go o 10% w skali roku i nie częściej niż raz na pół roku. Właściciel ma również od tamtego czasu ustawowy obowiązek przedstawienia uzasadnienia podwyżek, jeśli zażądają tego lokatorzy.
Prawo okazało się jednak bardzo nieścisłe, w związku z czym Trybunał Konstytucyjny w swoim orzeczeniu z 2006 r. wezwał do jego poprawienia, zwłaszcza jeśli chodzi o określenie procedur sądowych dotyczących sporów o wysokość czynszu. Określone miały zostać również elementy składające się na czynsze.
O ile w poprzedniej wersji ustawy najważniejsze z punktu widzenia lokatorów zagadnienia zostały potraktowane po macoszemu, o tyle w jej nowej wersji zostały one sprecyzowane pod dyktando właścicieli nieruchomości. Zaproponowana przez rząd nowelizacja, przyjęta w grudniu zeszłego roku przez parlament, która weszła w życie w styczniu 2007 r., jeszcze bardziej osłabia możliwości lokatorów w dochodzeniu swoich praw.
Widać to między innymi w zapisach dotyczących procesu sądowego. W ich myśl lokator spierający się z właścicielem budynku o wysokość czynszu reguluje go na poprzednim poziomie. Z pozoru wydaje się to korzystne dla użytkującego lokal. Problem polega jednak na tym, że w wypadku przegrania procesu lokator ma obowiązek uregulować całą sporną kwotę. Nie określono ani jej limitu, ani sposobu spłacania. Biorąc pod uwagę opieszałość sądów w sprawach cywilnych, w grę mogą wchodzić ogromne sumy, nie wprowadzono bowiem żadnych przepisów mających usprawnić i przyspieszyć postępowanie w sprawach lokatorskich. Nowe prawo może więc stać się bronią kamieniczników, chcących zniechęcić mieszkańców budynków do dochodzenia swoich praw, lub narzędziem wymuszania ugody w sprawach, w których właściciele budynków mogliby całkowicie przegrać.
Istotną furtką pozwalającą na windowanie czynszów są nowe przepisy dotyczące elementów mogących wpływać na ich wysokość. Ustawa obowiązująca od stycznia daje właścicielom nieruchomości możliwość zaliczenia w ich poczet kosztów poniesionych na jej utrzymanie. Poza konserwacją wspólnych pomieszczeń i dbaniem o stan techniczny budynku do kategorii wydatków tego typu zaliczono nakłady na zarządzanie nieruchomością. Właśnie one tworzą spore pole do manipulacji, ponieważ kamienicznik może zatrudnić w charakterze zarządcy na przykład członków swojej rodziny i w celu maksymalizacji kosztów zapewnić im ogromne pensje. Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby właściciel sam mianował się zarządcą budynku. Prawo nie określa żadnych limitów poniesionych na ten cel wydatków, mogą więc one być dowolne.
Kolejnym składnikiem czynszów, jak wynika ze znowelizowanej ustawy, jest zwrot kapitału. W ciągu roku podwyżki opłat za mieszkania mogą więc przekroczyć 1,5% kosztów budowy lub zakupu lokalu przez właściciela oraz 10% nakładów poniesionych na trwałe podwyższenie standardu istniejącego lokalu, zwiększające jego wartość użytkową. Zwłaszcza drugi z tych elementów stwarza pole do nadużyć. Już dziś częste jest wprowadzanie przez właścicieli budynków zbędnych z punktu widzenia lokatorów ulepszeń i remontów. Proceder ten przyjmuje między innymi formę zatrudniania całodobowej ochrony czy montowania monitoringu. Podwyższa to wprawdzie standard lokali, ale gdy jest wprowadzane w sprywatyzowanych budynkach, w których wielu mieszkańców zamieszkuje na podstawie nakazu kwaterunkowego, stanowi nic więcej jak próbę zmuszenia ich do wyniesienia się z mieszkań. Nawet nie najgorzej zarabiający mogą mieć problem, gdy właściciel budynku postanowi nagle zamienić go w luksusowy apartamentowiec, nie pytając nikogo o zgodę. Sąd natomiast nie ma żadnych podstaw, aby zakwestionować jego działania. Taka inwestycja może się wydawać kosztowna, jednak praktyka pokazała, że zwłaszcza właściciele budynków położonych w atrakcyjnych miejscach są gotowi na poniesienie znacznych wydatków, aby pozbyć się lokatorów, a lokale wynająć jako biura lub mieszkania o bardzo wysokim standardzie. Prawo idzie tu na tyle daleko, że podwyżki związane ze zwrotem kapitału mogą nastąpić nawet w mieszkaniach, gdzie czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej.
Wreszcie ostatnim elementem czynszu jest „zysk”, jaki właściciel powinien osiągać z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. W ustawie znalazł się zwrot, że „podwyższając czynsz albo inne opłaty za wynajmowanie lokalu”, kamienicznik może ustalić „godziwy zysk”. Termin „godziwy” został wprowadzony na wniosek Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że z prawem własności ściśle wiąże się uzyskiwanie dochodów z jego użytkowania.
Brak definicji „godziwego zysku” pozostawia ogromną dowolność interpretacyjną. Wprawdzie Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż „czynsz wolny nie oznacza czynszu dowolnego”, ale nie wyszedł poza tę formułkę. Faktycznie oznacza to pozostawienie ogromnej dowolności orzekania przez sądy i tworzy sytuację, w której kamienicznicy za godziwe będą uważali tylko maksymalne zyski.
Jedyną dobrą wiadomością dla lokatorów jest fakt uregulowania procedury podwyższania czynszów. Jeśli właściciel lokalu w ciągu 14 dni nie przedstawi na żądanie lokatora uzasadnienia podwyżki, jest ona automatycznie uznawana za nieważną. Trudno jednak liczyć, aby kamienicznicy często dopuszczali się takich zaniedbań.
Nowe prawo było wyraźnie pisane pod dyktando organizacji takich jak Polska Unia Właścicieli Nieruchomości mających znaczne wpływy wśród polityków prawicy. Ich przedstawiciele chwalili zmiany w nielicznych dotyczących ich relacjach medialnych.
Jeśli wziąć pod uwagę, jak niewiele zrobiono w kwestii rozwoju taniego budownictwa i jak szybko w wyniku reprywatyzacji kurczą się zasoby budynków komunalnych, sytuacja staje się tragiczna. Większość mieszkańców prywatnych budynków nie ma dziś po prostu wyboru i musi godzić się z działaniami kamieniczników. Ci natomiast widząc, że nie stworzono alternatyw, mają okazję do maksymalizacji zysków, często nawet łamiąc przy okazji prawo, które w tej dziedzinie nie dość, że jest niekorzystne dla biednych, to jeszcze często w ogóle nierespektowane.
Najwyższy czas rozpocząć poważną debatę na temat budownictwa i praw lokatorów. Są to bowiem jedne z najistotniejszych i chyba najbardziej niedocenianych przez polityków i media kwestii społecznych.
Autor jest redaktorem portalu Lewica.pl, uczestnikiem kampanii Mieszkanie Prawem, nie Towarem
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy