Londyn dwóch prędkości

Londyn dwóch prędkości

Burmistrz Sadiq Khan chce, by co drugie nowe mieszkanie było tanie

Jak pływać w przezroczystym akrylowym pudle zawieszonym nad przepaścią, to tylko w Londynie – w Embassy Gardens na południowym brzegu Tamizy oddano w tym roku do użytku pierwszy basen-most. Konstrukcja rozpina się na wysokości 35 m nad ziemią, łącząc dwa dziesięciopiętrowe budynki mieszkalne. Pływasz w akwarium z widokiem na ambasadę amerykańską, parlament i London Eye. Nie popływasz, jeżeli mieszkasz w biedniejszej sekcji bloku – wtedy pozostaje ci obserwować od spodu kąpiących się sąsiadów, np. przez okno w kuchni.

Raje dla inwestorów

Apartament z dwiema sypialniami kosztuje tu ok. 1 mln funtów, natomiast penthouse ponad 5 mln. Są prywatne kino, siłownia, ogrody na dachach, a przy podniebnym basenie sauna i bar. W penthouse’ach zdarzają się prywatne kaplice i bieżnie. Przed wyjściem awaryjnym parkują sportowe auta na katarskich rejestracjach, z plikami mandatów wetkniętymi za wycieraczki. To coraz częstszy widok w stolicy, gdzie luksusowe apartamenty stoją puste przez znaczną część roku. Auta odpłyną statkiem do Kataru, kiedy ich właściciele znudzą się Londynem. Mandaty nie zostaną zapłacone.

Embassy Gardens należą do olbrzymiego osiedla Nine Elms otaczającego kultową elektrownię Battersea. VNEB – Vauxhall, Nine Elms, Battersea jest obecnie największym projektem rewitalizacyjnym w Europie. W 2012 r. Boris Johnson, ówczesny burmistrz Londynu, lansował go jako „najwspanialszą historię metamorfozy w najlepszym mieście na świecie”. Za kadencji Johnsona ożywiono plany zagospodarowania ostatniego łakomego kąska w tej części miasta. Na miejscu zrujnowanych magazynów powstają bloki. W ciągu ostatnich pięciu lat oddano do użytku 5 tys. mieszkań, docelowo będzie ich aż 15 tys.

Kiedy przy cieplejszej pogodzie pojawili się w Sky Pool amatorzy podniebnych kąpieli, zdjęcia basenu obiegły świat. Publiczność podzieliła się na dwa obozy – podziwiających rozmach, ewentualnie kombinujących, jak się tam dostać, oraz tych, którzy nie popływaliby „nigdy w życiu”, bo „to się na pewno zawali”. W przypadku wielu londyńczyków widok basenu otworzył świeże rany – luksusowe apartamentowce są symbolem przekrętów i kumoterstwa z pogranicza biznesu i polityki.

Co do bezpieczeństwa inwestycyjnego w Nine Elms, zdania są podzielone. Jest to lokalizacja rozpoznawalna na całym świecie, blisko Westminsteru, nad Tamizą. W przedpremierowej sprzedaży obserwatorzy rynku nieruchomości zauważyli jednak niepokojące zjawisko – setki mieszkań w Battersea i Nine Elms wystawiano na sprzedaż w serwisach internetowych Zoopla i Rightmove, by zaraz je usunąć i wystawić ponownie. Nie tylko tworzyło to fałszywe przesłanki, że wiele się dzieje wokół nowych obiektów, ale i powodowało manipulacje cenami – 15 powtórzeń oferty sprzedaży jednego mieszkania za 3,6 mln funtów w ciągu pół roku znacznie podbiło średnią wycenę domu w dzielnicy. Naprawdę zaś nieruchomości schodziły w pakietach ze zniżkami do 40%. Część inwestorów wycofywała się z umów. Chińczyków już nie zadowala klitka w 200-metrowym wieżowcu – Londyn ma wyglądać jak Londyn, a nie jak jedna z chińskich megapolii. Szukając lokum dla dzieci na czas studiów, preferują przeciwległy brzeg Tamizy, gdzie mieści się większość uczelni. Po zakończeniu nauki mieszkanie można bez problemu wynająć kolejnemu studentowi z Azji.

Żadna z ambasad, które rozważały przeprowadzkę na południe od Tamizy – chińska, duńska, holenderska – nie zdecydowała się pójść w ślady Amerykanów. Moloch otoczony 30-metrową strefą bezpieczeństwa stoi samotnie wśród bloków. W okolicy wyróżnia się makabryła 170-metrowej Damac Tower. Cena metra kwadratowego w 2015 r. wynosiła tam ok. 21,5 tys. funtów. Utrzymane w biało-złotej tonacji wnętrza projektowane przez firmę Versace czy basen na 23. piętrze nie przyciągnęły tłumu chętnych – ceny spadły o 20%. Dziś oferty sprzedaży zaczynają się od 929 tys. funtów. Wokół piętrzą się iglice, najwyższa – One Nine Elms – mierzy ponad 200 m i nic nie wskazuje na to, żeby deweloperzy mieli się zatrzymać na tej wysokości we wspinaczce do nieba – po zysk.

Latająca świnia

Ken Livingstone, burmistrz z lewicy, już w Planie Londyńskim z 2004 r. umieścił okolice Battersea na liście 28 obszarów przeznaczonych do rewitalizacji. Dzięki udziałom zagranicznych inwestorów miały na tych terenach powstawać tzw. mieszane społeczności (mixed communities) osób o zróżnicowanych dochodach. Livingstone chciał, by połowa mieszkań na przekształconych obszarach była przystępna cenowo (AH – affordable housing).

W 2012 r., kiedy rodziły się plany VNEB, z Davidem Cameronem na Downing Street i Borisem Johnsonem w londyńskim ratuszu, w centrum polityki mieszkaniowej znalazła się rentowność projektów deweloperskich – 20% profitu popchnęło definicję taniego domu w kierunku 80% ceny rynkowej, na którą nie stać większości londyńczyków. W gminie Wandsworth, gdzie leżą Vauxhall, Battersea i New Elms, neoliberalne praktyki od dekad miały decydujący wpływ na rynek mieszkaniowy. Masowe prywatyzacje, wyburzanie całych osiedli komunalnych i idące za tym czystki społeczne (social cleansing) mają długą tradycję. Pułap AH na całym obszarze VNEB osiągnie średnio 18% oddanych do użytku lokali. W zarządzanym przez laburzystów Lambeth będzie lepiej (21%), ale np. wokół elektrowni Battersea malezyjska firma deweloperska uzyskała zgodę władz lokalnych na redukcję ustalonego wcześniej pułapu 15% o połowę.

Battersea, zanim stała się ponad 20 lat temu bankiem pomysłów deweloperskich, była elektrownią. Kiedy rozpoczęła pracę w 1933 r. (w bloku A), dostarczała miastu 20% potrzebnej energii. Plany jej powstania nie spodobały się lokalnej społeczności. Mieszkańcy bali się o swoje zdrowie i o… malowidła zgromadzone po drugiej stronie rzeki w galerii Tate Britain. Protesty uwzględniono – zastosowano dodatkowe rozwiązania w celu redukcji emisji trujących gazów. Zatrudniono też słynnego architekta, sir Gilesa Gilberta Scotta, projektanta czerwonych budek telefonicznych i elektrowni w dzielnicy Bankside (dziś Tate Modern).

Największa ceglana budowla w Europie, z czterema kominami, zdobi okładkę płyty „Animals” Pink Floydów z 1977 r. Unosi się nad nią wielka różowa świnia – nowe wcielenie bohaterki „Folwarku zwierzęcego” Orwella, kapitalistyczne, nie stalinowskie. Kotły wygaszano stopniowo na przełomie lat 70. i 80. W elektrowni odbywały się koncerty, kręcono filmy, teledyski. Świnia powróciła podczas trasy koncertowej zespołu w 2017 r., z nawiązaniami do osoby Donalda Trumpa.

Battersea zmienia się w miniaturowe miasto – powstają apartamenty, domy jednorodzinne, kino, sklepy. Do obiektów biurowych wprowadzi się niebawem firma Apple. Jej pracownicy będą mogli wjechać szklaną windą na platformę widokową wewnątrz jednego z kominów. Co zobaczą? Dość chaotycznie rozrzucone drapacze chmur. „Gigantyczne szklane obrzydliwości”, jak nazwał je pewien internauta, zrujnowały to miejsce. Jadąc do pracy w kierunku stacji Victoria, dawniej mogłam ją podziwiać z okna pociągu, zanim zniknęła za mrówkowcami. „Gdyby te bloki były o połowę krótsze, dałbym im pięć gwiazdek – pisze internauta – ale ci głodni pieniędzy idioci nie mogli bardziej zlekceważyć samej elektrowni. Symbol, który kocham, został zrujnowany przez głodne pieniędzy świnie, jakby Roger Waters trafnie przewidział przyszłość tej lokalizacji”.

Drzwi dla biedoty

Elektrownia Battersea i Sky Pool – dla jednych symbole wielkości miasta, dla drugich jego upadku. Kiedy Nadeem Iqbal zobaczył z okien swojego apartamentu błękitny prostokąt napełniony 90 tonami wody, wiedział, że na patrzeniu się skończy. Jego rozczarowanie opisał na początku roku „The Guardian”. Iqbal wszedł w posiadanie lokalu wycenionego na 800 tys. funtów na zasadzie tzw. dzielonej własności. Otrzymał kredyt hipoteczny na jedną czwartą nieruchomości, za pozostałą płaci właścicielowi (stowarzyszeniu mieszkaniowemu) czynsz. To jedna z opcji w ramach programu AH stworzona dla kredytobiorców, którym mimo dobrych zarobków nie starcza na wkład we własnościowe mieszkanie. Iqbal nie może wejść do budynku przez pluszowo-marmurowe lobby. Drzwi dla biedoty (poor doors) znajdują się od strony torów. Po drodze mija plac budowy i sterty gruzu. Poor doors mieszczą się pomiędzy kratami wentylacyjnymi i śmietnikiem.

Podział na lepszych i gorszych wpisano w projekt budynku. Tańszymi mieszkaniami zarządzają odrębne firmy, które koncentrują się na obniżaniu rocznych opłat serwisowych. Według nich zasady były jasne od początku. Luksusy kosztują. Średnia londyńska roczna opłata serwisowa to ok. 2 tys. funtów. W Embassy Gardens najbogatsi rezydenci płacą 6,5 tys. rocznie.

W 2014 r. „The Guardian” po raz pierwszy opisał zjawisko drzwi dla biedoty. W Nowym Jorku też akurat toczyła się debata na ich temat, w wyniku której burmistrz Bill de Blasio wprowadził zakaz projektowania poor doors. W Londynie Boris Johnson potępił je, ale nie zabronił. Idea Kena Livingstone’a, aby mieszać zamożnych i mniej zamożnych mieszkańców, nie wypaliła. Deweloperzy, szczególnie w luksusowych apartamentowcach, budują tańsze mieszkania na osobnych piętrach, z oddzielną windą, parkingiem, a nawet śmietnikiem. Zdarza się, że wzmianki o osobnych wejściach trafiają do broszur reklamowych. Deweloperzy chcą w ten sposób uspokoić nerwy inwestorów. – To skandal – mówi Paweł Olszański, kierownik budowy w Jim Construction Ltd. – Nasza firma umieszcza co prawda tańsze mieszkania na osobnych piętrach, ale wejście do budynku, winda są wspólne. Spotkałem się z planami podziału na dwie klatki schodowe, lecz po rozmowie z architektem i inżynierem ds. ochrony przeciwpożarowej doszliśmy do wniosku, że to koszt co najmniej 200 tys. funtów. A mój pracodawca nie chce złej prasy. W kolejnym projekcie przystępne cenowo mieszkania umieścimy w osobnym budynku, ale nie ma mowy o gorszej lokalizacji. W innym będziemy chcieli zredukować pułap AH, budując w zamian szkołę.

Inwestycje w infrastrukturę społeczną, od skwerów po stacje metra, to częste „zamienniki”, które wolno gminie pobierać od prywatnych deweloperów. Deweloperski raj ma na oku miasto, pilnują go też mieszkańcy. W 2018 r. katarska rodzina królewska zażądała wydania nakazu sądowego wobec Iana Bone’a, który ogłosił w mediach społecznościowych, że zorganizuje serię protestów w Shardzie. W 72-piętrowcu przy London Bridge dziesięć luksusowych mieszkań stało pustych. Bone, emeryt, założyciel ruchu Wojna Klas, nieraz wystawał pod poor doors, manifestując oburzenie wobec przywilejów elit. Pod Shardem miały do niego dołączyć rodziny zmarłych w katastrofie Grenfell Tower. Bone sam kiedyś tam mieszkał. W sądzie bronił się, argumentując, że 70 ocaleńców z Grenfell pół roku po pożarze mieszka w hotelach, gdyż miasto nie jest w stanie zapewnić im stałego lokum.

Wioski do nieba

W Wielkim Londynie jest 3,5 mln nieruchomości, co dziesiąta to mieszkanie komunalne. Rocznie potrzeba co najmniej kilkudziesięciu tysięcy nowych mieszkań. Ideę Kena Livingstone’a, by co drugie nowe mieszkanie było tanie, chce przywrócić burmistrz Sadiq Khan. Za jego kadencji wprowadzono zasadę, że wszędzie tam, gdzie nie zostanie osiągnięty pułap 35% AH, interweniuje ratusz. Trzech na czterech prywatnych deweloperów wybiera szybszą ścieżkę planowania z wymogiem 35% AH.

Do zażegnania kryzysu mieszkaniowego w Londynie daleko. Dom, który w 1990 r. kosztował 100 tys. funtów, obecnie osiąga cenę 1,5 mln funtów. Liczba ludności rośnie półtora raza szybciej niż liczba mieszkań. Po brexicie i pandemii ów trend nieco zwalnia, za to bańka cenowa ciągle rośnie. Uważa się ją do dnia dzisiejszego za spuściznę thatcheryzmu – Right to Buy. Według badań sprzed kilku lat RTB, czyli prawo pierwokupu mieszkania z możliwością uzyskania bonifikaty wprowadzone w 1979 r. przez rząd Margaret Thatcher, spowodowało marnotrawstwo publicznych pieniędzy i falę spekulacji. Co najmniej jedna trzecia domów komunalnych trafiła w ręce prywatnych właścicieli innych niż pierwotni mieszkańcy. Syn nieżyjącego już Iana Gowa (ministra budownictwa w rządzie Thatcher) posiadał np. 40 domów.

W Londynie trudno cokolwiek zrobić, omijając poławiaczy zysków. W Kidbrooke Village, nowoczesnej dzielnicy, nie ma poor doors (chociaż bloki reklamowane są jako „luksusowe”). Firma Berkeley Homes stworzyła na osiedlu wspaniałe przestrzenie zielone. W zeszłym roku Cator Park otrzymał nagrodę im. Sir Davida Attenborough za promowanie bioróżnorodności. Ścieżki spacerowe wzdłuż strumyków, mostki, dzikie łąki – to piękne opakowanie mieszkań, których ceny oscylują pomiędzy kilkuset tysiącami a milionem funtów. Mieszkańcy doceniają uroki zieleni, ale skarżą się na hałasy z placu budowy (na obecnym jej etapie prace trwają siedem dni w tygodniu od wczesnego rana) i niską jakość wykonania. – Od pozwolenia do wykonania projektu mijają lata – mówi Kamil Cichosz, specjalista ds. kosztów w jednej z największych firm deweloperskich w Londynie. – Budżet zatwierdzany jest na początku i nie zawsze można w nim przewidzieć rzeczywistą inflację po upływie tak długiego czasu. Konsekwencją jest spadek zysków, co negatywnie wpływa na wartość akcji, a na to nie możemy pozwolić. Brexit i pandemia pogorszyły sytuację, brakuje ludzi do pracy, ceny materiałów poszybowały w górę. Jeżeli rynek nie pozwala nam sprzedawać drożej, próbujemy uzyskać pozwolenia na budowanie większych obiektów. Jeśli to zawodzi, stosujemy tzw. inżynierię wartości (value engineering), czyli obniżając koszty, staramy się zachować jakość wykonania na kolejnych etapach budowy. W praktyce jednak mimo najlepszych intencji obniża się standard wykończenia.

Gorzej i wyżej – deweloper z Kidbrooke Village zaaplikował niedawno do rady gminy Greenwich o pozwolenie na budowę jeszcze wyższych bloków oraz o przesunięcie budynku z mieszkaniami AH na kraniec osiedla. Radni nie wydali zgody, nazywając plany Berkeley Homes „gentryfikacją tylnymi drzwiami”. Po obniżeniu 17-piętrowca i 14-piętrowca o jedno-dwa piętra projekt przeszedł. Będzie więcej wioski, mniej wspólnoty. Bliżej nieba, tylko czyjego?

Fot. Zuma Press/Forum

Wydanie: 2021, 26/2021

Kategorie: Świat

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy