Mieszkanie to nie towar

Autor: Jakub Dymek | 20 czerwca, 2022

Każda kolejna ekipa rządząca, która obiecuje mieszkania, zawodzi. Coraz większa grupa ludzi, tych bez mieszkań i tych „zrobionych w kredyt”, ma tego dość

Czy wystarczą cztery słowa, by wyprowadzić każdego polskiego liberała z równowagi? Na to wygląda. Gwarantowany efekt dają te: „mieszkanie prawem, nie towarem”. To znane od lat hasło ruchów lokatorskich i protestów przeciw nielegalnym eksmisjom albo bandyckiej reprywatyzacji zyskało w ostatnich miesiącach nowe życie. Dziś wzięły je na sztandary sejmowa Nowa Lewica, część sympatyków Szymona Hołowni oraz ruchy miejskie, ale w polskim internecie, publicystyce i przy rodzinnych stołach spór trwa od dobrych kilku miesięcy. I trzeba dodać: trwa znowu, bo kłótnia o mieszkania staje się już zjawiskiem cyklicznym. Być może dlatego, że każda kolejna ekipa u władzy, która obiecuje mieszkania, zawodzi. I więcej z kieszeni Polaków przekazać bankom i deweloperom zwyczajnie już się nie da. A być może również dlatego, że młodzi ludzie mają coraz bardziej dość retoryki, za pomocą której dyscyplinuje ich pokolenie rodziców.

„Trzeba było oszczędzać”, „Mieszkania od państwa to już za komuny przerabialiśmy”, „Zmień pracę i weź kredyt”, słyszą od swoich starszych o pokolenie kolegów: dziennikarzy, menedżerek, programistów i dyrektorek w międzynarodowych korporacjach, wchodzący na rynek pracy. Na co odpowiadają, że oszczędzanie nie pomoże, gdy w polskich miastach cena metra mieszkania w niekoniecznie nawet najbardziej atrakcyjnej okolicy przekracza 10 tys. zł. Kredyt? Aktualnie zdolność kredytowa rodziny zarabiającej średnią krajową pozwoli być może na 50 m kw. w Szczecinie lub Opolu i dług do końca życia. O ile ktoś ma oczywiście 100 lub 200 tys. zł na wkład własny. I przytaczają całą długą listę faktów na dowód, że rynek mieszkaniowy jest w Polsce po prostu „ustawiony” przeciwko nim jak nieuczciwa rozgrywka w kapitalistycznym kasynie. Ci, którzy odziedziczyli nieruchomości lub uwłaszczyli się na nich lata temu, pouczają tych, którzy muszą wziąć kredyt, a o mieszkania konkurują z wykupującymi je masowo funduszami inwestycyjnymi czy międzynarodowymi korporacjami, które gentryfikują całe dzielnice.

Gdyby spór dotyczył dowolnego innego obszaru polityki publicznej: ochrony zdrowia, wojskowości czy infrastruktury, nie byłby tak ostry i tak naładowany międzypokoleniowymi pretensjami. Z mieszkaniami jest inaczej. Bo to spór nie o cztery ściany i dach, ale także o ocenę III RP i PRL, o to, że zamożniejsi Polacy okopali się na swoich pozycjach, gdy awans wszystkich pozostałych napotyka bariery, o klasy społeczne. I o to, czy dach nad głową jest prawem człowieka.

Rynek czy kasyno?

Gdy rzecznik lewicowej młodzieżówki Dawid Dobrogowski napisał w marcu na Twitterze: „Mieszkanie prawem, nie towarem”, na jego wpis odpowiedziały tysiące osób. A kolejne dziesiątki – jeśli nie setki – publicystek i komentatorów dały wyraz swojemu oburzeniu, rozbawieniu lub szokowi. Hasła: „Komuna”, „Twoi towarzysze już próbowali kiedyś mieszkania rozdawać” i „PRL bis” wyznaczały ton znacznej części komentarzy. Że lewica chce rozdawać czyjeś mieszkania albo że chce przyznać sobie prawo do cudzych lokali (i w ogóle najróżniejszych dóbr), zaczęli bić na alarm komentujący różnych barw politycznych i przekonań, od posła konfederaty Artura Dziambora po działacza wolnorynkowych think tanków Marka Tatałę. Obaj nie zrozumieli (lub zrozumieć nie chcieli od początku), że nikt nie wzywa do rozdawania własnościowych mieszkań ani samochodów czy iPhone’ów. „Hasło lewicy »mieszkanie prawem, a nie towarem« przypomina słynne »czy się stoi, czy się leży, dwa tysiące się należy«”, straszyła na stronach Wyborcza.biz Alicja Defratyka, związana wcześniej z Forum Obywatelskiego Rozwoju. Tweet młodego polityka nie był oczywiście pierwszym, choć bezmyślność reakcji, do jakich doprowadził, z pewnością jest pouczająca.

W haśle „mieszkanie prawem, nie towarem” chodzi o urzeczywistnienie obecnego i w konstytucji RP, i w programie pierwszej Solidarności, i w wiążących Polskę umowach międzynarodowych zobowiązania państwa. Człowiek ma bowiem prawo do dachu nad głową, czyli wolności od bezdomności. Ale także do tego – jak ujmuje to m.in. nasza konstytucja – że w zamian za płacone podatki i daniny władze „prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli”, a „w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”.

Tak mówi konstytucja. A skoro władze mają zaspokajać potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, budować i wspierać dochodzenie do własności mieszkań, to znaczy, że nie mogą ot tak zrezygnować z tego zadania. I zostawiać całego mieszkalnictwa rynkowi, czyniąc z podstawowego dobra, jakim jest dach nad głową, przedmiotu hazardu. Raty wzrosną czy nie? Będzie zdolność kredytowa czy nie będzie? Czynsz wzrośnie o połowę czy zostanie taki sam? Ludzie mają prawo do rozporządzania własnymi pieniędzmi i do nawet ryzykownych inwestycji. Ale nie można ich – czasami całkiem otwarcie i bezczelnie – zmuszać do zakładania się o własną przyszłość, na 30 lat, bez żadnych rozsądnych alternatyw. To kluczowa różnica.

Zgodzić się, że mieszkanie jest towarem – i tylko towarem właśnie – to zgodzić się, że można zawyżać jego cenę, ograniczając popyt, że można nim grać na giełdach, że można trzymać je latami jako lokatę kapitału. Że globalni inwestorzy mogą kupić hurtem kilkadziesiąt albo kilkaset mieszkań – co w wielu zachodnich stolicach jest ograniczone lub wprost zakazane – tylko po to, żeby włożyć gdzieś unieruchomioną przez pandemię gotówkę. To wszystko dzieje się dziś w Polsce. I coraz częściej mówią o tym nie lewicowe pisma albo broszury anarchistów, ale branżowe opracowania i prasa biznesowa. A coraz większa grupa ludzi, tych bez mieszkań i tych „zrobionych w kredyt”, ma tego dość. Ot, i cała tajemnica hasła „mieszkanie prawem, nie towarem”.

Źle i gorzej

Dowodów na to, że Polacy mieszkają gorzej od reszty Europejczyków, jest wiele. Mimo że w ostatnich latach w naszym kraju buduje się najwięcej mieszkań w Europie, ponad 200 tys. rocznie, nadal jesteśmy poniżej średniej pod względem liczby mieszkań na 1 tys. obywateli. Według OECD i Eurostatu mamy też mniejszy metraż, mniej izb na osobę i ponadprzeciętnie dużo mieszkańców wsi, którzy skarżą się na złe warunki mieszkaniowe lub ciasnotę. Przy średniej 392 mieszkania na 1 tys. obywateli nie tylko zajmujemy jedno z ostatnich miejsc w UE, ale bliżej nam pod tym względem do znanego z legendarnej wręcz drożyzny na rynku mieszkaniowym i braku dostępnych lokali Izraela (290 na 1 tys.) niż do Bułgarii, Norwegii, Niemiec, Belgii, Francji bądź Czech. Jednocześnie Warszawa w niedawnym raporcie Deloitte została uznana za najdroższą pod względem cen wynajmu stolicę regionu, zostawiając w tyle wiele zachodnioeuropejskich miast. A te dane i tak nie obejmują najnowszych informacji o podwyżkach cen najmu, które regularnie analizuje np. PKO BP. W okresie odbicia po pandemii stawki najpierw urosły do początku 2022 r. o kilkanaście punktów procentowych w ciągu roku, by po 24 lutego dosłownie wyskoczyć o kolejne kilkanaście punktów w ciągu zaledwie dwóch tygodni. Są miasta, gdzie liczba dostępnych ofert jest mniejsza o 60%, a są takie – Bydgoszcz, Kraków, Wrocław i Poznań – gdzie wzrost cen najmu rok do roku przekracza 30%. Co to oznacza? Że kawalerkę, której wynajęcie w 2021 r. kosztowało 1,9 tys. zł, znajdziemy dziś w internetowych serwisach z ofertami wynajmu po 2,6 tys. zł albo więcej.

Paradoksalnie szybko rosnące płaca minimalna i stawki godzinowe nie rozwiązują problemu, bo istnieje zjawisko tzw. luki czynszowej – chodzi o tych, którzy zarabiają za dużo, by ubiegać się o mieszkanie komunalne, ale wciąż za mało, by dostać kredyt i kupić mieszkanie. Zostaje im wynajem, ale wynajmując, nie oszczędzają, więc luka prędko się nie zmniejsza. Dziś na rynku najmu o te same metry kwadratowe konkurują Polacy, setki tysięcy uchodźców i ponad milion obcokrajowców pracujących w naszym kraju. A w związku z inflacją i nowymi (bezpieczniejszymi) regułami wyznaczania zdolności kredytowej, i oczywiście podwyżkami stóp procentowych – jak szacują analitycy PKO BP – zdolność kredytowa np. trzyosobowej rodziny jest o pół miliona złotych, kilkadziesiąt procent, niższa niż w 2021 r. Mimo to udział mieszkań kupowanych na kredyt (względem gotówki i najmu) rośnie – 62% w ostatnim kwartale 2021 r., co było rekordem. Dlaczego? Bo nie ma takiej siły, która zaspokoiłaby popyt na mieszkania dla przeciętnie zarabiających, który idzie w miliony – od 1,2 mln według konserwatywnych szacunków do 2 mln. To nawet nie luka na rynku, ale przepaść.

Polacy bardziej niż mieszkańcy innych krajów Europy są uzależnieni od kredytów ze zmienną stopą oprocentowania – i dlatego tak bardzo rosną raty – a polityka państwa wręcz zmusza do wzięcia kredytu. Fakt, że tak duży odsetek Polaków bierze kredyt mieszkaniowy, jest korzystny przede wszystkim dla banków – które obsługują hipoteki i kredytują mieszkania, zarabiając na tym niezależnie od koniunktury w realnej gospodarce (pisał o tym zjawisku na łamach PRZEGLĄDU 24/2022 Marek Czarkowski). Każde podniesienie przez Radę Polityki Pieniężnej podstawowej stopy o 1 pkt proc. oznacza w tym układzie kolejne miliardy zysków odsetkowych dla sektora bankowego. Złoty interes, prawda?

Nie powinien zatem dziwić tak wielki udział „gniazdowników” w naszym społeczeństwie. Pojęciem tym określa się osoby w wieku 24-34 lata, które nie założyły rodziny, nie mają dzieci i wciąż mieszkają pod jednym dachem z rodzicami. Badacze z GUS znaleźli ich w Polsce w 2018 r. ponad 2 mln! To przeszło jedna trzecia (36%) wszystkich dorosłych między 25. a 34. rokiem życia. Więcej niż w Europie (średnia w Unii wynosi 28,6%, podczas gdy liczony według tej samej metodologii dla Polski wskaźnik to 45%). Dotychczas podobny problem kojarzony był przede wszystkim z krajami południa kontynentu – towarzyszył mu zaś stereotyp zdziecinniałego czy leniwego dorosłego Włocha albo Greka, starego kawalera, który nadal mieszka z mamusią. Jednak najnowsze badanie GUS nie zostawia wątpliwości: dwie trzecie polskich „gniazdowników” pracuje, lecz średnie zarobki 60% z nich były mniejsze niż płaca minimalna! Nie mając wystarczających dochodów, współmałżonka i zdolności kredytowej, nie wybierają więc mieszkania z rodzicami z własnej woli lub z lenistwa. Bo wyboru nie mają wcale.

Wielka wina

Dlaczego jest tak, jak jest? Państwo de facto wycofało się z obowiązku zapewniania mieszkań w latach 90., a umożliwienie ludziom masowego wykupienia mieszkań komunalnych było ostatnim znaczącym osiągnięciem w tej dziedzinie. Nawet jeśli każdy rząd po kolei (i wiele samorządów w całym kraju niezależnie od władz centralnych) podejmował wysiłki lub hucznie ogłaszał kolejne mieszkaniowe obietnice, to jednocześnie inne decyzje lub trendy niweczyły te starania. Każdy pamięta fiasko programów obu partii rządzących Polską po 2005 r. Chociaż wypływały z radykalnie odmiennych założeń, i tak się nie powiodły. Mieszkanie dla Młodych PO było tak naprawdę transferem finansowym dla firm deweloperskich, a Mieszkanie+ PiS miało uruchomić państwowe zasoby i grunty, lecz utknęło w impasie urzędniczo-administracyjnym. Przyznał to zresztą w jednym z wywiadów sam prezes Kaczyński. Z miażdżącego dla Mieszkania+ raportu NIK z marca 2022 r. wynika, że nie tylko nie zbudowano 100 tys. mieszkań w pięć lat – faktyczna ich liczba była bliższa 15 tys. – ale jeszcze znikoma ich część, ok. 5%, to faktycznie lokale na wynajem z tanim czynszem.

PiS poniosło w kwestii budowy dostępnych mieszkań spektakularną porażkę. Nie tylko zawiódł sztandarowy projekt budowy mieszkań, ale także wzrosła liczba i wartość zaciąganych przez Polaków na ten cel kredytów. Mieszkalnictwo jeszcze bardziej się urynkowiło: większą rolę w zapewnieniu mieszkań odgrywają deweloperzy, a większą część nabywców stanowią fundusze inwestycyjne i drobni prywaciarze (tzw. fliperzy), którzy chcą zarobić na wynajmie. Dopóki kredyt był tani, a inflacja bardzo niska, wydawać się mogło, że nawet przy kompletnej bezczynności państwa ten model może trwać i się sprawdza. Ale rynek ma to do siebie, że podlega cyklom. Dziś widzimy, jak wygląda gorsza część tego cyklu. Stworzono sytuację, w której państwo nie zapewniło ludziom mieszkań na wynajem, ale pozwoliło, by masowo brali kredyty, gdy były tanie. Spłacać je będą, gdy już nie będą tanie.

A to jeszcze nie wszystko. Mniej znanym faktem jest to, jak bardzo skurczył się zasób mieszkań komunalnych na wynajem – w wyniku samego procesu reprywatyzacji ubyło ich w III RP 30 tys. Słowem, w ręce nowych, bogatych właścicieli, spekulantów lub przestępców trafiło wielokrotnie więcej mieszkań przeznaczonych na wynajem dla niezamożnych ludzi, niż udało się wybudować w ramach największego do tej pory programu mieszkaniowego w Polsce po 1989 r.

Czynników powodujących, że budujemy dziś dużo, a dostępność mieszkań nie zwiększa się proporcjonalnie, jest jeszcze więcej. Pojawienie się uchodźców i konieczność udzielenia im pomocy jest sytuacją nadzwyczajną i można się upierać, że nie dało się przed tym zabezpieczyć. Ale już wykupywanie mieszkań w wielkich miastach przez fundusze inwestycyjne i to, że czasami w ogóle nie trafiają one na rynek wynajmu, chyba że od razu jako apartamenty dla turystów – jest wynikiem polityki publicznej.

„Oprócz konsumentów indywidualnych popyt nakręcają inwestorzy szukający alternatywy dla depozytów bankowych nieatrakcyjnych z powodu niskiego oprocentowania”, mówi opublikowany w zeszłym roku branżowy raport międzynarodowej firmy Deloitte. „Szacuje się więc, że w Warszawie nawet 20-40% mieszkań kupowanych jest w celach spekulacyjnych. Liczba dostępnych na rynku mieszkań jest wobec tego najniższa od lat. To prowadzi do podwyżek cen”, podsumowuje dokument. Podobne zjawisko zaobserwowali w trakcie pandemii analitycy PKO BP, gdy rozjechały się krzywe nastrojów konsumenckich i popytu na mieszkania. „Popyt inwestycyjny był nad wyraz aktywny w minionym roku”, zauważyli. Co go napędzało? Tani kredyt i rosnące stawki najmu. Opłacało się – i pomimo rosnących stóp wciąż może się opłacać, szczególnie w dużych miastach – traktować mieszkania jako inwestycje dla wielkich funduszy. A więc jak towar właśnie. Skutki widzimy.

Jak to rozwiązać? Sejmowa lewica ma pomysł, by z długu sfinansować budowę przez samorządy mieszkań w kolejnej dekadzie. Lokale te będą wynajmowane po przystępnych cenach. Prawda jest taka, że bez wysiłku wszystkich sektorów: publicznego, prywatnego budownictwa i deweloperów, nie ma co marzyć o poprawie sytuacji. Jednocześnie wszyscy zdają sobie sprawę, że przyzwolenie na budowanie jeszcze więcej i szybciej tylko pogłębi architektoniczny i urbanistyczny chaos w Polsce. A ten sam w sobie jest problemem, który zaniża jakość życia w nawet atrakcyjnych lokalizacjach. Pomysł lewicy ma tyle zalet, ile wad. Na przykład dziś publiczna atmosfera wokół dalszego zadłużania państwa jest fatalna, a czasy, gdy mogliśmy zadłużać się najtaniej w historii, są już niestety za nami. To źle przekłada się na polityczne szanse powodzenia projektu, nawet jeśli same założenia są bardzo słuszne. Z drugiej strony, jeśli państwo i samorządy nie zaczną narzucać dobrych standardów, nie zrobi tego nikt.

Spór pokoleń

Poza całą faktyczną warstwą sporu o mieszkania jest coś jeszcze – i być może ważniejsze. Mieszkalnictwo tak bardzo rozpala młodych i starych, zwolenników państwa opiekuńczego i wolnorynkowców, tych dopiero na starcie i tych „uwłaszczonych”, bo to spór o indywidualne biografie i ocenę III RP i PRL. Ci, którzy albo już mają mieszkania, albo są na dobrej drodze do ich spłacenia, uważają to za swój indywidualny sukces i nie życzą sobie, aby ktokolwiek go umniejszał lub tworzył „drogi na skróty” dla innych. Nie chcą, by ktoś z „ich podatków” fundował mieszkania rzekomo leniwej młodzieży albo lewicowym roszczeniowcom. Wreszcie nie wierzą, że z mieszkalnictwem w Polsce naprawdę jest tak źle, skoro przeczy temu zarówno ich osobista historia, jak i to, że „kiedyś było trudniej i ludzie nie narzekali”.

Mechanizm ten wybitna socjolożka Arlie Russell Hochschild opisała w książce „Obcy we własnym kraju” w odniesieniu do napięć klasowych, rasowych i polaryzacji społecznej w Ameryce. Hochschild używa metafory „wielkiej kolejki” po amerykański sen. Gdy ktoś uważa, że albo już swoje wystał w kolejce i dostał, co mu się należało, albo przynajmniej stoi w niej wystarczająco długo, każda interwencja państwa na rzecz słabszych jest tak naprawdę wpychaniem ich do przodu kolejki. To bardzo mocna metafora i przepotężny schemat myślowy. No przecież tak dokładnie powinno być, prawda? Należy się tym, którzy czekali. Problem w tym oczywiście, że dokładnie to myślenie uniemożliwia rozwiązanie jakiejkolwiek społecznej bolączki: skoro kiedyś ludzie żyli w gorszych mieszkaniach, leczyli się w gorszych szpitalach i jeździli po dziurawych drogach, to – w zgodzie z tą metaforą – budowa lepszych mieszkań, szpitali i dróg dla kolejnych pokoleń jest jednym wielkim oszustwem. Młodsi lub biedniejsi mają się męczyć, kombinować lub przepracowywać, bo zawsze ktoś musi. Ci zaś, którzy w danym momencie mają relatywny spokój, najwyraźniej sobie na to zasłużyli.

Młodsi odpowiadają na to rzecz jasna, że obiektywnie lub subiektywnie trudniejsze okoliczności z przeszłości w ogóle nie są argumentem w dyskusji o współczesnych problemach. Przecież gdyby trzymać się tej logiki, nie należałoby niczego poprawiać ani inwestować w cokolwiek. Dlatego kłótnia jest tak gorąca. Jedni musieliby przyznać, że być może coś w ostatnich 30 latach naprawdę poszło nie tak. I że ich indywidualny sukces nie jest żadną miarą jakości polityki mieszkaniowej w Polsce (odkładając na bok kwestię tego, czy np. odziedziczenie wartego milion złotych mieszkania w dużym mieście można uznać za osobisty sukces). A przy tym być może musieliby zauważyć, że ich własny kapitał – mieszkanie albo odziedziczony po dziadkach czy rodzicach dom – ma korzenie w PRL. Że np. mieszkanie zbudowano za Gierka – gdy wielokrotnie biedniejsza Polska Ludowa oddawała ich do użytku więcej niż III RP – i dziś, posiadając taki lokal na własność, można go z zyskiem wynająć. Ci, którzy dziś posiadają to dobro – mieszkanie lub dom – często nie śpieszą się, by je komuś oddać. Też chcą na nim zarobić. Oczywiście dlatego, że mieszkanie to towar.

To powoduje, że właśnie o mieszkania toczy się teraz tak zażarty spór. Niektórzy nazwaliby go pewnie walką nie tylko pokoleń, ale i klas.

Fot. REPORTER