Korespondencja z Czarnogóry
Mała bałkańska republika przeżywa najazd obcokrajowców, którzy za wielkie pieniądze kupują tu domy i ziemię
Piękny kraj, świeże powietrze, ciepłe morze, czysta woda, potężne góry, dziewicze lasy, śródziemnomorskie parki i ogrody – tak na jednej z licznych angielskich stron internetowych oferujących nieruchomości opisana jest Czarnogóra, niewielki, liczący zaledwie 760 tys. mieszkańców kraj na wybrzeżu Adriatyku. Na stronie można znaleźć zdjęcia pięknych widoków i wezwanie: Przyjedźcie czym prędzej do Czarnogóry i wybierzcie swój drugi dom, gdyż ceny rosną z każdym dniem.
Wraz z prywatyzacją przedsiębiorstw państwowych, których właścicielami zostały głównie firmy zagraniczne, coraz więcej prywatnych czarnogórskich nieruchomości również trafia w ręce obcokrajowców. Sprzedaż ta szczególnie przybrała na sile po oderwaniu się Czarnogóry od Serbii w czerwcu ubiegłego roku. Wielu obcokrajowców drogo płaci za stare kamienne domy i przebudowuje je zgodnie ze swoim gustem. Już w 2002 r. w Czarnogórze pojawili się zagraniczni kupcy nieruchomości. Na początku byli to Rosjanie, do nich szybko dołączyli Anglicy, Irlandczycy, Norwegowie i inni. Zgodnie z obowiązującym w Czarnogórze prawem, nie istnieją żadne poważne ograniczenia związane z kupowaniem nieruchomości przez obcokrajowców. Właścicielem nieruchomości może zostać każdy cudzoziemiec, pod warunkiem że obywatele Czarnogóry mogą w jego kraju kupować nieruchomości na takich samych warunkach. Koszt zakupu (podatki, opłaty) nie jest wysoki – wynosi ok. 4% wartości nieruchomości. Jedyna różnica pomiędzy zagranicznym a lokalnym kupcem odnosi się do zakupu samej ziemi. Wtedy obowiązkiem jest zarejestrowanie firmy, która będzie właścicielem ziemi do momentu wybudowania na niej obiektu.
Bum cenowy
Agencje nieruchomości, których liczba i siła finansowa rosną wraz z najazdem obcokrajowców, mają pełne ręce roboty. Napływ zagranicznych inwestorów spowodował ogromny wzrost cen nieruchomości, w ciągu zaledwie kilku lat podwoiły się one, niekiedy (głównie nad morzem) wzrosły nawet kilkakrotnie. „Poziom cen nieruchomości w Czarnogórze konsekwentnie rośnie od dwóch-trzech lat. Jednakże ich maksymalny skok można zaobserwować w latach 2006-2007 – twierdzi Igor Baranov, dyrektor generalny moskiewskiej agencji nieruchomości Serapis. – Dla przykładu, rok temu ziemia nad samym morzem kosztowała od 150 do 300 euro za metr kwadratowy, a dziś cena ta wynosi już od 500 do 1000 euro. Przeciętny dom o powierzchni 300-400 m kw. z placem do 600 m kw. można było kupić w prestiżowych rejonach za 400 do 800 tys. euro, podczas gdy teraz ceny nie spadają poniżej miliona. Podobnie wartość mieszkań wzrosła z 800-1,2 tys. euro za metr kwadratowy do 1,8-5 tys. euro, w zależności od miejsca”. Dla porównania w tym samym czasie ceny mieszkań w stolicy wahają się pomiędzy 900 euro a 2 tys. euro za metr kwadratowy.
Szczególną koniunkturę przeżywa rynek mieszkaniowy w rejonie Zalewu Kotorskiego. Tam ceny po prostu eksplodowały. W Tivacie wzrosły one w ciągu roku o 50% po tym, jak kanadyjski biznesmen Peter Munk kupił hotel Arsenal i zapowiedział, iż planuje zainwestować 106 mln euro w budowę ekskluzywnego kompleksu hotelowego oraz przystani jachtowej.
Miasto milionerów
Choć nikt nie robił oficjalnego spisu, a prawdopodobnie europejscy statystycy nawet nie słyszeli o małej Budvie, to we wszystkich krajach byłej Jugosławii pisze się i mówi o tym, iż stolica czarnogórskiej turystyki jest miastem milionerów. Ocenia się, że w niespełna 12-tysięcznym miasteczku mieszka 200 milionerów, co oznacza, że co 50. budviańczyk znajduje się na liście bogaczy. Region, który przed kilkudziesięciu laty był biednym rybackim zakątkiem, przeobraził się w najbogatszy obszar w całej byłej Jugosławii. Właściciele ziemi zaczęli w ostatnich latach wyprzedawać kawałek po kawałku swoją ojcowiznę i dostawali za to bajeczne sumy, niekiedy wynoszące po kilka milionów euro. Każdego dnia słychać, że ktoś sprzedał swoją nieruchomość, i to za wyższą cenę niż jego sąsiad.
Pieniądze, które Czarnogórcy dostają za swoje nieruchomości, zostają głównie w kraju. Wychodząc z założenia, że środki zainwestowane w nieruchomości nigdy nie tracą na wartości, kupują oni mieszkania i lokale, głównie w Podgoricy lub Belgradzie. Na ulicach Budvy pełno jest supernowoczesnych samochodów. Nie ma marki, która miała swoją premierę na prestiżowych światowych targach, a po miesiącu nie jeździłaby ulicami Budvy. Czarnogórscy milionerzy lubują się też w kosztownych zegarkach, wartych niekiedy dziesiątki tysięcy euro, najdroższych zapalniczkach i innych gadżetach oraz markowych ubraniach. Wiele rodzin wykupuje też drogie wczasy w agencjach turystycznych i zwiedza świat – od Kuby przez Rio de Janeiro po Seszele.
Bogaci bezdomni
Mimo tak wyśrubowanych cen rynek mieszkaniowy jest wciąż nienasycony, szczególnie w stolicy kraju – Podgoricy. Ogromna liczba domów i mieszkań jest sprzedawana jeszcze przed rozpoczęciem budowy, co dodatkowo wpływa na wzrost cen. Od niedawna zainteresowanie nieruchomościami rośnie również w położonym nad Adriatykiem Barze. W ciągu ostatniego roku ceny wzrastają tam z dnia na dzień. Do niedawna można było tutaj znaleźć solidne mieszkanie w cenie 800 euro za metr kwadratowy. Dziś ceny nie schodzą poniżej 1,3 tys. euro. Ale nie tylko pieniądze liczą się w wyścigu o mieszkanie. Należy również uzbroić się w cierpliwość, mieć trochę szczęścia i znajomości. Oto pewne małżeństwo w wieku emerytalnym sprzedało ogromne mieszkanie w Podgoricy, by na stare lata osiąść nad morzem. Kupili córkom małe mieszkanko w Sarajewie, a sami w poszukiwaniu swojego nowego domu udali się do Baru, który wydawał im się najbardziej przystępny cenowo. Rok temu w czerwcu oglądali pewną kawalerkę, która była jednak w złym stanie i należałoby w nią włożyć jeszcze minimum 5 tys. euro. Właściciel żądał za nią według nich za dużo, bo aż 31 tys. euro. Postanowili więc poczekać do jesieni, żywiąc nadzieję, iż mieszkanie nie zostanie sprzedane z powodu zbyt wysokiej ceny i właściciel popuści. Faktycznie, na jesieni kawalerka nadal była do kupienia, lecz tym razem cena wynosiła już 45 tys. euro. Małżeństwo pozostaje bezdomne.
Także wśród samych mieszkańców Baru jest wielu „bogatych bezdomnych”, którzy sprzedali swoje mieszkania Rosjanom bez problemu wykładającym kilkaset tysięcy euro i teraz sami mieszkają w wynajętych lokalach, czekając, aż agencje nieruchomości znajdą im jakiś nowy dach nad głową.
Znane nazwiska i bliskość Moskwy
Co jakiś czas w lokalnej prasie pojawia się wiadomość, iż któraś ze światowych sław kupiła lub zamierza kupić nieruchomość w Czarnogórze. Rok temu widziano tu Michaela Douglasa z żoną, którzy ponoć szukali kolejnego domu dla siebie. Zaraz potem pojawiły się pogłoski, iż kierowca Formuły1, Ralf Schumacher, za 7,5 mln euro stał się właścicielem 15 ha nad morzem. Również mer Moskwy nie mógł się oprzeć urokom tego pięknego kraju i jest w posiadaniu 7 ha ziemi. Oczywiście posiadłości mają tam też lokalne gwiazdy i bogacze. Obecność znanych ludzi ze świata show-biznesu dodatkowo wzmacnia zainteresowanie kupnem nieruchomości w Czarnogórze.
Na pytanie, co przyciąga Rosjan w te rejony, Igor Baranov wymienia kilka czynników, np. brak formalności wizowych, bliskość geograficzną (tylko trzy godziny lotu z Moskwy) oraz kulturową (nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż Czarnogórcy są w większości wyznania prawosławnego), podobieństwo języka i mentalności oraz – oczywiście – sprzyjające rosyjskim inwestycjom prawo. Poza dosyć prostą procedurą przy zakupie nieruchomości, obcokrajowców przyciąga także piękno kraju, wspaniałe położenie geograficzne i przyjemny klimat. Nieruchomości są oczywiście kupowane nie tylko na osobiste potrzeby, lecz również w celu dalszej sprzedaży. Obcokrajowcy często kupują stare domy, remontują je i sprzedają za dwa razy większe pieniądze.
Disneyland wśród zabytków
Obecność zagranicznych inwestorów niesie jednak ze sobą i problemy. Według doniesień prasowych, pewna irlandzka kompania zamierzała wybudować w nieco kiczowatym stylu nowy hotel oraz kilka innych obiektów przypominających orientalne wieże lub Disneyland w uroczym i pełnym zabytków Kotorze. Tego dla mieszkańców Kotoru było już za wiele. Z powodu „nieodpowiednich” budowli miastu od dłuższego czasu grozi wykluczenie z listy światowego dziedzictwa kultury UNESCO, na której region Kotor się znajduje dzięki walorom naturalnym i przyrodniczo-kulturowym. Jeśli przy samych murach obronnych miasta pojawiłby się hotel w stylu Las Vegas, UNESCO definitywnie opuściłoby jeden z najpiękniejszych zakątków Europy. Kiedy wokół sprawy zrobił się szum, Irlandczyk zrezygnował z pomysłu, problem jednak pozostał. Zaczęto się zastanawiać, jakie skutki nie tylko ekonomiczne, lecz także polityczne, demograficzne, urbanistyczne i kulturowe będzie miała w przyszłości tak masowa wyprzedaż nieruchomości obcokrajowcom.
Pierwsze wrażenie po przyjeździe na wakacje do Czarnogóry będzie zapewne dla wielu obcokrajowców oszałamiające – wielu z nich pomyśli, że jest w kraju mlekiem i miodem płynącym. Wszędzie widać place budowy, remontuje się i buduje nowe ulice. Ale ten obraz to złudzenie. Bezrobocie, choć zmniejszone do 15%, nadal istnieje. Przeciętna płaca to 320 euro, przy czym aby zaspokoić podstawowe potrzeby żywieniowe czteroosobowej rodziny, należy wydać 280 euro. Jak pokazują badania ONZ, co dziewiąty Czarnogórzec żyje w biedzie, a przepaść między biednymi i bogatymi jest tu największa w całym regionie bałkańskim.
Nieruchomości nakręcają koniunkturę
Wzrost cen nieruchomości wpłynął znacząco na zwiększenie przychodów państwa.
Według danych Ministerstwa Finansów, w roku 2006 dochód państwa z podatków od sprzedaży nieruchomości wzrósł w porównaniu z rokiem 2004 czterokrotnie, osiągając 14,64 mln euro. Pod koniec ubiegłego roku minister finansów podał do wiadomości, iż w 2006 r. sprzedano nieruchomości o łącznej cenie 570 mln euro. Aby zdać sobie sprawę, jak wielkie są to dla tego kraju pieniądze, wystarczy wspomnieć, iż budżet Czarnogóry na rok 2007 wynosi 620 mln euro.
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy