Świadczenie dożywotnie pod kontrolą
Na wątpliwości dotyczące renty dożywotniej odpowiada projekt ustawy o świadczeniu dożywotnim
W zamian za comiesięczne świadczenie powiększające emeryturę fundusz hipoteczny przejmuje na własność mieszkanie emeryta, który wraz z podpisaniem umowy staje się jego użytkownikiem. Umowy renty dożywotniej nie można wypowiedzieć, nie można też od niej odstąpić, ponieważ ma ona formę aktu notarialnego obowiązującego od momentu podpisania.
Ile można otrzymać?
Fundusze obliczają wysokość świadczenia na podstawie wartości nieruchomości i aktualnego wieku klienta, na podstawie którego określa się przeciętną dalszą długość trwania jego życia. W tej chwili statystyki GUS mówią, że 65-letni mężczyzna będzie żył jeszcze średnio 15 lat, a kobieta – 20. Wysokość miesięcznego świadczenia jest tak skalkulowana, że ich łączna wysokość wynosi między 30% a 40% wartości nieruchomości. Ale co, jeżeli dwa miesiące po podpisaniu umowy świadczeniobiorca umrze? Wtedy fundusz osiągnie zysk nadzwyczajny, ponieważ za stosunkowo niewielkie pieniądze przejął nieruchomość. Taka sytuacja byłaby odczuwana przez ewentualnych spadkobierców tej osoby jako bardzo krzywdząca. Z drugiej strony nie można wykluczyć sytuacji, w której senior dożyje bardzo sędziwego wieku, np. 100 lat. W takim przypadku fundusz będzie musiał mu wypłacać comiesięczne świadczenia, których łączna wysokość może nawet przekroczyć 100% wartości przejętej nieruchomości.
Na co zwrócić uwagę
– NBP prowadzi teraz kolejną odsłonę kampanii informacyjnej dotyczącą bezpieczeństwa klientów przy zawieraniu umów pożyczek i kredytów konsumenckich. Większość zasad bezpiecznych pożyczek można przenieść do oceny bezpieczeństwa umów o rentę dożywotnią – twierdzi dr Robert Jagiełło z NBP. – Po pierwsze, należy sprawdzić wiarygodność podmiotu oferującego produkt. Przedsiębiorstwa te nie są nadzorowane przez żaden organ państwowy, nie ma też żadnych wymogów kapitałowych, formalnych i organizacyjnych ani warunków, jakie powinny spełnić osoby kierujące tymi podmiotami. Oferowanie dożywotnich świadczeń pieniężnych nie jest działalnością reglamentowaną, każdy może ją prowadzić. Wystarczy kapitał 5 tys. zł, żeby powołać spółkę z o.o. Warto więc sprawdzić, jak długo dany podmiot funkcjonuje, jakim dysponuje kapitałem, jakie są opinie innych osób, zwłaszcza w zakresie terminowego wywiązywania się z obowiązku comiesięcznych świadczeń pieniężnych.
Druga kwestia to rzetelność i uczciwość przedsiębiorcy wobec klienta. To, czy przedsiębiorca ma te cechy, można zweryfikować, sprawdzając, czy w projekcie aktu notarialnego znajdują się zapisy, których celem jest ochrona praw i interesów seniora. Można bowiem sobie wyobrazić różne sytuacje, jakie mogą się wydarzyć w przyszłości. Nawet przy założeniu dobrej woli funduszu splot różnych okoliczności może spowodować jego upadłość. I co wtedy z dalszą perspektywą zamieszkiwania w lokalu? Może przecież ono zostać przez syndyka sprzedane komuś, kto jako nowy właściciel nakaże nam opuścić lokal. Przed taką sytuacją trzeba się zabezpieczyć. Po pierwsze, w akcie notarialnym musi zostać wpisane prawo dożywotniej służebności mieszkania lub prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości i ujawnienie go w księdze wieczystej. Po drugie, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnością niewypłacania świadczeń przez fundusz albo wypłacania ich w mniejszej wysokości, w akcie notarialnym powinien znaleźć się zapis o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy na sumę co najmniej 100% jej wartości rynkowej. Po trzecie, dobra wola funduszu powinna zostać odzwierciedlona zapisanym w akcie notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Akt notarialny zawierający takie oświadczenie stanowić będzie tytuł egzekucyjny, który po nadaniu klauzuli wykonalności będzie uprawniał do przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego na rzecz seniora. Oznacza to uproszczenie i przyśpieszenie procedury windykacyjnej.
Kolejna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to właściwe zrozumienie wysokości świadczenia miesięcznego. Jeżeli okaże się, że wartość nieruchomości i wiek świadczeniobiorcy uprawniają go do np. 500 zł miesięcznej renty, to należy wiedzieć, że jest to świadczenie brutto, z którego potrącany będzie czynsz za lokal. Senior na rękę dostanie odpowiednio mniej. Należy jednak pamiętać, że z własnych środków nie będzie już musiał uiszczać czynszu, podatku od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie, ubezpieczenie lokalu; przejmie je na siebie fundusz hipoteczny. W umowie warto też zapewnić sobie poszanowanie naszego prawa do prywatności i intymności, poprzez uzależnienie meldowania w lokalu osób wskazanych przez fundusz od naszej zgody. I generalna zasada: zanim podpiszemy umowę, zapoznajmy się z innymi ofertami, zachowajmy zdrowy rozsądek i nie podpisujmy niczego pochopnie. Projekt aktu notarialnego warto przeczytać kilka razy, przemyśleć jego zapisy, prosić o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości i niezrozumiałych kwestii. Nie zaszkodzi też poradzić się znajomych, kogoś z rodziny, rzecznika praw konsumenta albo prawnika, który sprawdzi, czy nasze interesy są w tej umowie należycie zabezpieczone.
Zabezpieczenia w Projekcie nowej ustawy
Skomplikowane aspekty prawne umów dożywotnich świadczeń pieniężnych i wynikające stąd ryzyko dla klientów uzasadniają potrzebę kompleksowego uregulowania tych usług. Przygotowywana obecnie ustawa o dożywotnym świadczeniu pieniężnym przewiduje poprawę bezpieczeństwa klientów w relacjach z podmiotami oferującymi takie usługi, a jednocześnie pozwoli na uporządkowanie stanu prawnego dotyczącego umów świadczeń dożywotnich. Najważniejsze rozwiązania, które wprowadza projekt ustawy, to m.in.:
– wprowadzenie zezwolenia na wykonywanie działalności w zakresie zawierania umów o dożywotnie świadczenie pieniężne;
– określenie wymogów kapitałowych dla podmiotów oferujących świadczenia dożywotnie. Ich minimalny kapitał własny ma wynosić 2 mln euro. Ważna jest też forma prowadzenia działalności – może to być tylko spółka akcyjna lub europejska spółka akcyjna;
– ustanowienie hipoteki na nieruchomości w wysokości co najmniej 150% wartości rynkowej nieruchomości jako zabezpieczenia wypłaty świadczeń, jak również jako instrumentu zabezpieczającego sumę świadczeń niewypłaconych na wypadek niedochowania warunków umowy przez przedsiębiorcę;
– wprowadzenie obowiązku oświadczenia świadczeniodawcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 ust. 4 Kodeksu postępowania cywilnego,
– ustanowienie dożywotniej służebności mieszkania na rzecz świadczeniobiorcy, która wygaśnie wraz z jego śmiercią,
– wprowadzenie możliwości odzyskania nieruchomości w ściśle określonych przypadkach (np. w przypadku upadłości świadczeniodawcy);
– ustanowienie trzytygodniowego terminu na zapoznanie się z ofertą, w tym możliwości zasięgnięcia bezpłatnej porady prawnej miejskiego (powiatowego) rzecznika konsumentów. Przed zawarciem umowy potencjalny świadczeniobiorca otrzyma formularz informacyjny zawierający m.in. szacunkową wartość nieruchomości oraz prognozę dotyczącą wysokości świadczeń okresowych, a także wstępny projekt umowy zawierający wszystkie jej postanowienia.
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy