Politycy i aktywiści toczą dyskusję o kosztach kredytów hipotecznych, a w jej cieniu rośnie kolejny problem – nieuregulowany rynek najmu
Podczas gdy posłowie Platformy Obywatelskiej z opóźnionym zapłonem nakręcają kampanię wokół znanej już wszystkim porażki pisowskiego programu Mieszkanie+, nikt nie zadaje sobie pytania, co z uregulowaniem rynku najmu mieszkań. Polak nauczony jest, że mieszkanie trzeba mieć swoje, choćby miał je spłacać do ostatnich dni. I nie ma co się dziwić, bo rynek najmu, opierający się na prywatnych właścicielach, jest jak Dziki Zachód. Jednak przez inflację na własne mieszkanie może sobie pozwolić coraz węższa grupa osób. Jak więc odnaleźć się na rodzimym rynku najmu?
Nowa codzienność najemców
– W zeszłym tygodniu zadzwoniła właścicielka mieszkania, które wynajmuję. Odetchnęłam z ulgą, kiedy się dowiedziałam, że ze względu na inflację muszę dopłacić do obecnej stawki 200 zł. Spodziewałam się, że przy obecnych rynkowych cenach mieszkań w mojej okolicy będę musiała płacić dwa razy więcej niż do tej pory. A to wiązałoby się z wylądowaniem na bruku – stwierdza 28-letnia Agata, która niedawno dostała pierwszą poważną pracę jako programistka. Nie jest to anegdota, lecz nowa codzienność najemców w całej Polsce. Na tym nieuregulowanym rynku każdy chwyt jest dozwolony.
Rynek najmu mieszkań po wybuchu pandemii COVID-19 był bardzo sprzyjający dla najemców. Większość osób, nie wiedząc, jaka będzie przyszłość, wróciła w rodzinne strony, opuszczając wynajęte lokale. Z tego powodu na prawie dwa lata popyt na mieszkania gwałtownie spadł, spadły zatem i ceny. Z sytuacji korzystali lokatorzy, mniej szczęśliwi byli właściciele. Wszystko odwróciło się wraz z inwazją Rosji na Ukrainę. Według danych Straży Granicznej od 24 lutego 2022 r. do 12 marca 2023 r. granicę polsko-ukraińską przekroczyło 10,4 mln uchodźców z Ukrainy. Według ustaleń RMF FM obecnie w Polsce mieszka 1,3 mln ukraińskich uchodźców. Ma to znaczący wpływ na ceny mieszkań w całej Polsce, bo po czasie pandemicznej posuchy zainteresowanie najmem znowu jest wysokie.
– Wzrost cen najmu mieszkań jest podyktowany przede wszystkim sytuacją za naszą wschodnią granicą i tym, że mamy bardzo duży popyt ze strony Ukraińców i Białorusinów. Dużo osób z Ukrainy przyjechało w pierwszych miesiącach wojny. Białorusini przyjechali do Polski wcześniej ze względu na sytuację w ich kraju. Drugi powód drożenia najmu to wysokie stopy procentowe, podnoszone z uwagi na inflację. Wielu Polaków nie stać na wzięcie kredytu i kupienie własnego mieszkania. Tym sposobem zwiększa się grupa potencjalnych najemców. Właściciele mieszkań to widzą i windują ceny. Sami zresztą odczuwają, że pieniądz jest mniej wart, i próbują jakoś łatać własny budżet – tłumaczy Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu zajmującej się tworzeniem standardów dla rynku najmu mieszkań.
Duże zainteresowanie lokalami na wynajem spowodowało szybkie zniknięcie z rynku mieszkań w wyższym standardzie. Korzystają na tym właściciele lokali dotąd mało atrakcyjnych. W strachu żyją za to najemcy, którym niedługo kończy się umowa podpisana jeszcze przed wojną. Nie wiedzą, czy nowa stawka nie okaże się dużo wyższa. Części lokatorów nie będzie stać na taki wydatek. Tymczasem na rynku zostało sporo dość nietypowych lokali, które są ciasne czy w dziwnych miejscach. Ceny najmu od czasu wybuchu wojny skoczyły średnio o 20% dla całej Polski. W niektórych miastach, takich jak Wrocław, Warszawa czy Kraków, odnotowano skoki nawet o 40-50%. Szybki przegląd ofert zamieszczonych w internecie uświadamia, jak trudno teraz znaleźć mieszkanie za rozsądne pieniądze. Dla porównania: przed 24 lutego 2022 r. można było wynająć w Warszawie 50 m kw. za 2,5 tys. zł z opłatami. Dziś za podobny metraż trzeba zapłacić nawet 4-5 tys. zł. Dodatkowo należy mieć świadomość, że większość mieszkań jest wystawiana przez biura pośrednictwa nieruchomości. Planując więc przeprowadzkę, powinno się mieć w kieszeni trzykrotność czynszu, na którą składa się opłata dla biura, kaucja i pierwszy czynsz. Jeżeli chce się wynająć najpopularniejsze wśród najemców dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw., w pierwszym miesiącu można wyłożyć i 12 tys. zł.
Drogo i niedobrze
Ze względu na to, że sam wynajmuję od lat mieszkanie po niezmienionej stawce, postanowiłem towarzyszyć komuś, kto właśnie szuka nowego lokum. Na tę przygodę wybrałem się z poznanym przez internet Miłoszem, który pracuje jako menedżer niższego szczebla w jednej z warszawskich korporacji. Na pierwszy ogień poszło lokum na Mokotowie. 25 m kw. z osobną kuchnią. Mieszkanie odmalowane i czyste, ale standard można określić najwyżej jako średni+. W łazience kafle z końca lat 90., tak samo jak meble w salonie, przy czym otwarcie ich drzwiczek to loteria, wygrywasz, kiedy nie spadną z zawiasu i nie zostaną ci w ręku. Sprzęt AGD ma mniej więcej 10 lat. Właściciele wynajmują lokal bezpośrednio. Odpada zatem „haracz” dla pośredników. Małżeństwo w średnim wieku uważa, że jednym z największych atutów ich oferty jest piwnica, która ma powierzchnię odpowiadającą połowie całego mieszkania. Szybko stwierdzają, że albo bierzemy lokum od razu, albo okazja przepadnie, bo chętnych jest kilku. Cena? 2,7 tys. zł z opłatami. O negocjacjach nie ma mowy. Po wyjściu Miłosz stwierdza, że to ok. 60% jego miesięcznej pensji. Ale musi coś znaleźć, bo ma 33 lata i dość mieszkania w ciasnym pokoju niczym student.
Również Michał, który pracuje jako montażysta wideo, poświęca ponad połowę dochodów na opłacenie najmu. Jak sam podkreśla, tylko dzięki temu, że załatwił sobie coś po znajomości, płaci „zaledwie” 2,5 tys. zł za 34-metrową kawalerkę na Ursynowie. Widok z balkonu jest imponujący, lecz uwagę bardziej przykuwa stojąca tam mikrofalówka, która nie zmieściła się w kuchni. Na dodatek tuż po wprowadzeniu się Michał musiał dokończyć malowanie ścian, które zainicjowali poprzedni najemcy, ale gdzieś w połowie się rozmyślili.
Złośliwi mogą stwierdzić, że skoro obaj panowie chcieli mieszkać w Warszawie, to mają za swoje, bo stolica jest po prostu droga. Spójrzmy jednak na średnią cenę wynajmu w Polsce. Według portalu Money.pl przeciętnie w styczniu 2023 r. za mieszkanie o powierzchni 40 m kw. płaciło się 2,6 tys. zł. Według GUS w pierwszym miesiącu tego roku przeciętne wynagrodzenie wynosiło zaś 6858 zł brutto, czyli na rękę wychodzi 5023 zł. Tyle że mnóstwo osób zarabia zdecydowanie poniżej średniej krajowej. Paradoksalnie w ostatnich miesiącach najbliżej tej stawki byli pracownicy zatrudnieni w obsłudze nieruchomości.
Marlena pracuje w mediach, jest singielką i dwa miesiące temu wynajęła 20-metrową kawalerkę. – Obecne ceny najmu uderzają w osoby bez partnerów. Wszystkie wzrosty opłat są zmartwieniem jednej osoby. Gdyby nie zaoszczędzone pieniądze, z których dokładam do mieszkania, już dawno musiałabym wrócić do rodziców. Najgorsze jest to, że przeprowadziłam się do kawalerki, za którą płacę więcej niż za 60 m kw., w których mieszkałam do tej pory.
Oglądamy z Miłoszem kolejną ofertę. Mieszkanie niby w bloku, a jednak nietypowe. Numer lokalu ma dodaną literę. Z początku nie możemy znaleźć klatki z takim oznaczeniem. Błądząc po podwórku nowoczesnego osiedla, wreszcie trafiamy. Okazuje się, że mieszkanie znajduje się na parterze i ma osobne wejście. Jest to przestrzeń zaadaptowana po lokalu usługowym. W środku wygląda jednak jak typowa kawalerka urządzana na początku lat dwutysięcznych. Wskazuje na to nie tylko dizajn, ale także stan sprzętów kuchennych (m.in. pęknięta na pół płyta indukcyjna i zdarte do żywego drewniane blaty). Łazienka wygląda, jakby wcześniej była tu masarnia. Mimo wszystko mieszkanie jest czyste i odmalowane. Na podłodze drewno, jest miniaturowa zmywarka. Miłosz stwierdza, że mu się podoba.
Problem? Obecni wynajmujący, którzy pokazują nam tę przestrzeń, nie są w stanie powiedzieć, ile teraz będzie kosztował najem, ponieważ przez ostatnie 10 lat płacili 1,6 tys. zł z opłatami. Dziś taka cena to abstrakcja. 37 m kw. może kosztować nawet 3 tys. zł, do których trzeba doliczyć 300-400 zł na prąd, wodę i internet. Miłosz znowu zostaje z niczym, przynajmniej do czasu, aż się dowie, ile miesięcznie życzą sobie obecnie właściciele mieszkania. Wtedy się przekona, czy stać go na taki luksus jak własny kąt.
Lekarstwa brak
– Teoretycznie ceny mieszkań mogą spaść, jeśli będziemy mieć bardzo pozytywny wynik konfliktu na Ukrainie, który w jakiś nagły sposób by się zakończył i sprawił, że Ukraińcy, którzy przenieśli się do Polski, zdecydowaliby się wrócić do ojczyzny. W takim wypadku wiele mieszkań zostałoby zwolnionych, a to wpłynęłoby na stawki. Inny, bardziej realny scenariusz to spadek cen spowodowany polepszeniem się sytuacji kredytowej Polaków, którzy zaczęliby kupować więcej mieszkań. Nie ma jednak co liczyć na wielkie zmiany. Skoro właściciele raz podnieśli ceny, nie będą chcieli tak prędko ich obniżyć. Można nawet w najbliższym czasie spodziewać się kolejnych podwyżek, jeśli inflacja się utrzyma – rozważa Przemysław Chimczak-Bratkowski.
Warto też odnieść się do samego określenia rynek mieszkaniowy. Jak tłumaczył portalowi Onet badacz owego rynku dr Marcin Galent z Uniwersytetu Jagiellońskiego, nie w każdym kraju jest coś takiego. W większości europejskich państw to raczej sektor. Na tym tle wyróżniają się m.in. Wielka Brytania i Polska. Różnica między rynkiem a sektorem jest zasadnicza. Na tym pierwszym decydują siły popytu i podaży. W sektorze mieszkaniowym zaś mechanizmy rynkowe ogranicza się stosownymi przepisami. Dr Galent podkreśla również, że polski rynek wynajmu mieszkań idzie drogą rozwiązań Wielkiej Brytanii, co w niedalekiej perspektywie doprowadzi nas do katastrofy, która tam już się dzieje. Dane dotyczące Wielkiej Brytanii są zatrważające – jeszcze w latach 60. przeciętne gospodarstwo domowe w Anglii wydawało na utrzymanie mieszkania ok. 20% swoich dochodów. Dzisiaj ten wydatek stanowi już 40%. Niestety, w Polsce sytuacja zaczyna wyglądać podobnie.
Obecne pokolenie 30- i 40-latków żyje w ogromnej niepewności. Nie wiadomo, czy bardziej bać się wynajmu i kaprysów właścicieli, czy może niespodzianek związanych z ratami kredytów. Nie jest to klimat sprzyjający m.in. zakładaniu rodziny. I choć rozwiązań, które moglibyśmy wprowadzić na rynku najmu, jest wiele, żadna z dotychczasowych ekip u władzy nie kwapiła się, by zająć się tą sprawą. Być może wynika to z faktu, że rząd musiałby na poważnie wziąć się do budowy mieszkań, a nie tylko pozorować, że tym się zajmuje. Trudno powiedzieć, żeby wyszło to np. Platformie Obywatelskiej, która dziś szermuje hasłem „mieszkanie prawem, nie towarem”. Jej obecna oferta to tak naprawdę kredyty hipoteczne, a nie mieszkania. Z mieszkalnictwem nie udało się też Prawu i Sprawiedliwości, które poniosło klęskę w realizowaniu własnego programu Mieszkanie+. Sytuacja jednak nigdy się nie poprawi, jeśli politycy i społeczeństwo nie wyjdą poza myślenie rynkowe i nie zwrócą się w stronę budowania mieszkań socjalnych czy komunalnych, które budowałyby także poczucie, że najemcy są w takich lokalach u siebie. Jeśli będziemy dalej szli brytyjską ścieżką, niebawem Polacy zamienią powiedzenie „ciasne, ale własne” na „mikro i przepłacone”.
k.wawrzyniak@tygodnikprzeglad.pl
Fot. Shutterstock
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy