Czy władze publiczne powinny ustalać ceny najmu mieszkań?
Katherine Brown, 59-letnia prawniczka i członkini Partii Demokratycznej, na amerykańskiej mapie politycznej wyróżnia się niemal od początku kariery. Kiedy ponad dwie dekady temu pierwszy raz wchodziła w zwarcie z republikanami zasiadającymi we władzach stanu Oregon, ci zarzucali jej, że jako urodzona w Hiszpanii nie ma pełnego prawa decydowania o losach obywateli Stanów Zjednoczonych. Później zaszła tamtejszej prawicy za skórę zdecydowanym działaniem na rzecz ochrony środowiska i kontroli emisji oraz zaangażowaniem w ruchy związkowe i walkę o prawa pracownicze. Ameryka na dobre jednak zapamiętała sobie jej nazwisko w 2015 r., kiedy Brown, wygrywając wybory na gubernatora stanu, stała się pierwszą w historii USA otwarcie biseksualną osobą piastującą to stanowisko. Wprowadzony kilka tygodni temu decyzją pani gubernator ogólnostanowy limit wzrostu czynszów w wynajmowanych mieszkaniach był więc kontynuacją jej linii ideologicznej i wizerunku politycznego.
Co jest jasne dla obserwatorów polityki, nie zawsze wydaje się tak oczywiste z ekonomicznego punktu widzenia. Zwłaszcza że Oregon w ostatnich kilkunastu latach stopniowo zyskiwał na atrakcyjności jako jeden z najgorętszych rynków mieszkaniowych w Ameryce. Cały region północnego zachodu, razem ze stanami Idaho i Waszyngton, przyciąga niemal na skalę masową małe i średnie przedsiębiorstwa, zwłaszcza z branży nowych technologii. W ślad za nimi idą inwestorzy i pieniądze, a koszty wynajmu mieszkań są coraz większe. Życie na Zachodnim Wybrzeżu z dnia na dzień staje się coraz droższe. Widać to najlepiej w danych statystycznych. Według ubiegłorocznego raportu amerykańskiej Koalicji na rzecz Mieszkalnictwa dla Najsłabiej Zarabiających Waszyngton jest już 10. najdroższym stanem pod względem kosztów wynajmu mieszkania. Oregon w ciągu kilku lat awansował w tej klasyfikacji z czwartej dziesiątki na 18. miejsce. Bank inwestycyjny JPMorgan Chase obliczył, że w samym Portland, największym mieście stanu, czynsze w 2017 r. wzrosły o 13% w skali roku. W porównaniu z 2014 r. to wzrost o prawie jedną trzecią, a kwoty płacone przez najemców powoli zrównują się z obowiązującymi w dużo bogatszych miastach Kalifornii czy Wschodniego Wybrzeża.
Skoro w całym stanie, liczącym ponad 4 mln mieszkańców, aż 39% populacji mieszka w wynajmowanych nieruchomościach, koszty rosnące w tak zawrotnym tempie mogą spowodować kryzys społeczny.
Nowe prawo wprowadzone przez Katherine Brown ma zahamować ten niekorzystny dla najemców trend. Właściciele lokali nie będą mogli podnieść czynszu o więcej niż 7% rok do roku. Dodatkowo w przypadku decyzji o eksmitowaniu lokatorów będą zobowiązani dać im trzymiesięczne wypowiedzenie, a jeśli chcą natychmiastowej wyprowadzki – wypłacić im równowartość miesięcznego czynszu.
Z punktu widzenia europejskiego rynku nieruchomości regulacje te wydają się dość oczywiste, ale w Stanach Zjednoczonych, kraju, który lokatorów nie chroni prawie w ogóle, to prawdziwa rewolucja.
Oczywiście nowe prawo jest obudowane wieloma wyjątkami. Najważniejszy dotyczy budynków nowszych niż 15-letnie. Właściciele takich nieruchomości będą wyłączeni, przynajmniej na razie, z obowiązku utrzymywania wzrostu cen najmu na poziomie 7%. Katherine Brown zapowiada, że w kolejnych latach wyłączenia te będą ograniczane, a później nawet likwidowane, jednak czas pokaże, czy starczy jej kapitału politycznego na wdrożenie pełnej publicznej kontroli wysokości czynszów.
Na razie decyzja wzbudziła mieszane uczucia. Oprócz tradycyjnych oskarżeń o socjalizm i wprowadzanie gospodarki centralnie sterowanej, padających ze strony republikanów, krytyka płynie od macierzystego elektoratu. Wielu wyborców zarzuca Brown zbytnie ustępstwa wobec właścicieli mieszkań. Inni zwracają uwagę, że siedmioprocentowy limit i tak często przewyższa możliwości finansowe rodzin wynajmujących mieszkania czy domy. Pani gubernator stara się odpierać te ataki, podkreślając, że kryzys na rynku mieszkalnictwa nie jest jedynie problemem Oregonu, ale dotyka całe Stany i potrzeba w tej kwestii rozwiązań systemowych, o zasięgu ogólnokrajowym, bo lokalne mają ograniczoną skuteczność.
Odpowiedź na pytanie o możliwość kontrolowania przez władze wysokości czynszów nie będzie jednoznaczna. Przez liberałów taka polityka jest zapewne postrzegana jako zamach na wolność gospodarczą, przez wyborców o sympatiach lewicowych – jako sposób na utemperowanie niewidzialnej ręki rynku i wyrównanie szans w społeczeństwie.
Problem w tym, że ingerencja państwa w mieszkalnictwo może wywołać mnóstwo nieoczekiwanych konsekwencji. Jak zauważa Edmund Andrews z Uniwersytetu Stanforda w Kalifornii, kontrola cen najmu może zniechęcić właścicieli mieszkań do wprowadzania nieruchomości na rynek. W dobie ekonomii współdzielenia i przy coraz większej popularności platform umożliwiających krótkoterminowy, niemal bezkontraktowy najem, takich jak Airbnb czy HomeStay, właściciele mogą przenosić swoje mieszkania właśnie do tego sektora, bo tam cenę mogą ustalać sami. Jeśli nie będą w stanie zarobić rynkowej kwoty na najmie długoterminowym, zwrócą się ku rozwiązaniom tymczasowym, ale zapewniającym wyższy jednostkowy dochód. Andrews ilustruje w ten sposób prostą zależność. Mniejsza liczba dostępnych na rynku mieszkań spowoduje, że najemcom będzie coraz trudniej znaleźć nieruchomość odpowiadającą ich potrzebom. Właściciele tych mieszkań bądź domów, które pozostaną na rynku, też odczują zmianę układu sił. Będą mogli utrzymywać te same lub nawet wyższe ceny bez konieczności inwestowania w remonty. Dodając do tego wspomnianą już rosnącą atrakcyjność takich miejsc jak Oregon i coraz popularniejszy, zwłaszcza wśród milenialsów, model wynajmu krótkotrwałego, łatwo spostrzec, że regulacje teoretycznie chroniące najuboższych mogą się obrócić przeciwko nim.
Innym problemem jest skuteczność działań regionalnych. Wprawdzie stany, hrabstwa czy miasta mogą wprowadzać limity podwyżek czynszów, ale najczęściej nie mają wystarczających zasobów finansowych, by otoczyć lokatorów szerszą ochroną. Robert Murphy, ekspert amerykańskiej Fundacji na rzecz Rozwoju Ekonomicznego, podkreśla, że w tym celu potrzebne są rozwiązania na poziomie federalnym. Rząd w Waszyngtonie oferuje bowiem poduszki finansowe dla bezrobotnych, emerytów, studentów, lecz nie zapewnia wsparcia materialnego osobom wynajmującym mieszkania. Dlatego w kręgach tamtejszych ekonomistów rodzi się pomysł stworzenia swoistego „ubezpieczenia od eksmisji”, czyli federalnych przekazów pieniężnych dla osób, które z dnia na dzień lądują na bruku. Podobne rozwiązanie zastosował Oregon, nakazując właścicielom wypłacać eksmitowanym najemcom miesięczny czynsz.
O ile jest to krok w dobrą stronę, o tyle sytuacji na rynku nie zrewolucjonizuje. Miesięczna kwota wynajmu rzadko bowiem pozwala na szybkie znalezienie nowego mieszkania. Ciekawy jest też fakt, że zaradzeniu nierównościom w dostępie do mieszkań czy przewadze właściciela nad najemcą mają służyć dotacje finansowe, a nie prawodawstwo wspierające lokatorów, chociażby zakaz nagłych czy nieuzasadnionych eksmisji.
Mimo kontrowersji związanych z kontrolowaniem wzrostu cen najmu coraz więcej polityków na świecie rozważa stosowanie tego instrumentu. W USA do przyjęcia podobnych regulacji szykują się władze San Francisco i Sacramento w Kalifornii. Głośno o potrzebie regulowania rynku mieszkaniowego mówi też burmistrz Londynu Sadiq Khan. Zwiększenie dostępu do wynajmowanych nieruchomości zapowiadał już w kampanii wyborczej z 2016 r. Inaczej jednak niż amerykańscy politycy Khan chce podejść do tej kwestii z perspektywy prawodawczej, a nie finansowej. Już w tym roku ma dojść w Londynie do wprowadzenia pełnego zakazu tzw. eksmisji z paragrafu 21, czyli jednostronnego wypowiadania umowy najmu przez właściciela lokalu bez okresu wypowiedzenia.
Według organizacji Generation Rent, zajmującej się badaniem dostępu do rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, to właśnie nagłe eksmisje są od 2012 r. główną przyczyną bezdomności na Wyspach. Poparcia dla swojej inicjatywy Khan szuka także w parlamencie, chcąc uczynić z niej prawo ogólnokrajowe. Ma zresztą wielu zwolenników – limit wzrostu czynszów chcą wprowadzić chociażby władze niemal wszystkich największych miast Szkocji. W tej chwili wydaje się to eksperymentem graniczącym z utopią, jednak za kilka lat może być koniecznością.
Fot. Governor Kate Brown
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy