Potrzebą ludzi nie jest posiadanie aktu notarialnego, tylko mieszkanie w godnych warunkach i dobrym jakościowo budownictwie
Dr Łukasz Drozda – politolog i urbanista
Wyobraźmy sobie, że mam 30 lat, pracuję głównie na umowach-zleceniach i nie pochodzę z rodziny, która może mi kupić mieszkanie. Czy mam jakiekolwiek szanse na godne warunki mieszkaniowe i np. możliwość wynajęcia czegoś na dobrych warunkach?
– Masz, ponieważ istnieje dobroć ludzka i nie każdy właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem to pazerny krwiopijca. Jednak rynek najmu, tak jak cała polityka mieszkaniowa w Polsce, jest dość problematyczny i czyha na nim wiele zagrożeń. Bardziej niż na systemowe rozwiązania możesz liczyć na łut szczęścia albo, jak ja to nazywam w książce „Dziury w ziemi”, na tytułowe dziury, które oznaczają nie tylko dopiero projektowane mieszkania, lecz także rozmaite luki w systemie. Wynajmowanie mieszkania nie zawsze jest czymś strasznym, ale powszechność problemów z tym związanych powoduje, że ludzie w Polsce boją się tego i stawiają na własność prywatną. Do tego odwołują się również propozycje rzucone przez Donalda Tuska w ramach kampanii wyborczej. Komu tylko można, mamy wciskać kredyty, a najemcom dopłacać. Nie znamy jeszcze szczegółów tych propozycji, ale trudno mi sobie wyobrazić, żeby pomysł dopłacania 600 zł do najmu nie podbił jego cen. Średnio fajny system.
Piszesz o tym, że potrzeba posiadania mieszkania w Polsce jest ogromna. Skąd się bierze to przywiązanie do własności?
– Z braku zaufania do państwa, które funkcjonuje w zakresie wielu polityk publicznych wyłącznie przez zaniechanie. To świadoma strategia, czego polityka mieszkaniowa jest doskonałym przykładem. Brak rozwiązań systemowych w zakresie najmu przynosi pewnym grupom konkretne pieniądze. Dodatkowo w różnych epokach, niezależnie od tego, czy to była Polska Ludowa, czy turbokapitalistyczna III RP, polityka publiczna u nas niedomagała i w opinii wielu osób nie była wspierająca dla obywateli. Fanatyczna wiara we własność jest jednak w tych warunkach pewnym paradoksem, bo przecież to państwo jest jej prawnym gwarantem!
Jakie są cechy polityki mieszkaniowej w Polsce?
– Przede wszystkim widać, że teoria nie pokrywa się tu z praktyką. Teoretycznie możemy mówić o przynajmniej kilku podmiotach oferujących mieszkania. Na rynku pierwotnym powinny to być mieszkania publiczne, prywatne i to, co stoi pomiędzy: spółdzielnie, mieszkania zakładowe, towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). Na poziomie teorii mamy więc wybór między różnymi aktorami, a praktyka wygląda tak, że w Warszawie deweloperzy budują ponad 95% mieszkań. W Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i innych dużych miastach też będzie to „skromne” ponad 90%. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to znowu w teorii możemy przebierać, ale w praktyce mamy do czynienia z sytuacją bliską monopolowi deweloperów.
Słowem, które w Polsce robi ogromną karierę, jest patodeweloperka. Jak je rozumiesz?
– Skracając, powiedziałbym, że to problemy stwarzane przez firmy deweloperskie, które oddziałują na całą politykę mieszkaniową.
A gdybyś miał rozwinąć?
– To dodałbym, że te problemy lokują się w trzech sferach: architektonicznej, urbanistycznej i otoczenia społeczno-gospodarczego, gdzie największym problemem jest niedostępność cenowa mieszkań.
Zacznijmy od architektury.
– Skutki problemów z architekturą w najbardziej drastycznej formie są widoczne obecnie w Turcji, gdzie stawiane wbrew regułom budynki po trzęsieniu ziemi posypały się jak domki z kart. A to rynek pod wieloma względami podobny do naszego, jeśli chodzi o system decyzyjny, jakość życia, uwielbienie dla prywatnego kapitału. Naczelną zasadą budownictwa jest tam minimalizacja kosztów i maksymalizacja zysków. Budownictwo deweloperskie w Polsce też na ogół jest niskiej jakości, chociaż dzięki opowieściom marketingowym przedstawiane bywa zupełnie inaczej. Problem stanowi to, że deweloperzy nie powinni budować tanich mieszkań, ponieważ na rynku prywatnym niska cena nie może iść w parze z wysoką jakością. Tanie mieszkania powinny budować inne podmioty – przede wszystkim spółdzielnie i państwo.
A co byś odpowiedział deweloperowi, który mówi, że lepiej zbudować mikrokawalerkę niż nic dla ludzi, których nie stać na duże mieszkania?
– Powiedziałbym, że to tworzenie rozwiązań, których głównym celem jest utrzymanie monopolu deweloperów. Mikrokawalerki istnieją tylko dlatego, że nie ma dla nich alternatywy, a stworzony przez rynek prywatny system sztucznie pompuje popyt na mieszkania własnościowe. Potrzebą ludzi nie jest posiadanie aktu notarialnego, tylko mieszkanie w godnych warunkach i dobrym jakościowo budownictwie. To, co się dzieje obecnie, jest cynicznym tworzeniem systemu, w którym ludziom wpycha się coś, czego nie potrzebują.
Przez ostatnie dwa lata mieszkałam tuż przy opisywanym przez ciebie PRL-owskim osiedlu Sady Żoliborskie. To niezwykłe miejsce ze względu na zieleń, która otacza bloki stojące w sporych odległościach od siebie. Teraz takie osiedla nie powstają.
– Dużym problemem jest dzisiaj projektowanie części wspólnych. Liczy się PUM, czyli „przestrzeń użytkowa mieszkalna”. To parametr mierzący powierzchnię, którą deweloper jest w stanie zamienić na sprzedawalne metry kwadratowe. Najprościej rzecz ujmując, potrzebą dewelopera jest wygospodarowanie jak najwięcej PUM i kosztem tego oszczędza się na wszystkim innym – budynki ustawiane są jak najgęściej. To znacznie obniża jakość przestrzeni i prowadzi do rozwiązań patologicznych. W internecie możemy znaleźć obrazki placów zabaw, które przypominają więzienne spacerniaki – widzimy małą przestrzeń z dwoma smętnymi bujakami, otoczoną wysokim płotem.
A co z problemami finansowymi? Większości osób po prostu na mieszkanie w Polsce nie stać.
– Przede wszystkim system kredytowania nieruchomości jest u nas bardzo prymitywny. Polskie banki funkcjonują tak, jakbyśmy ciągle mieli lata 90. i przed chwilą Eurowizję prawie wygrała Edyta Górniak. Oferty kredytów są tworzone, jakbyśmy nie byli pewni niczego i spodziewali się w każdej chwili na ulicach czołgów przywracających poprzedni system. Banki, działając w niestabilnym otoczeniu, zawsze są nastawione na to, żeby jak najszybciej zarobić jak najwięcej. Tego typu podejście było zrozumiałe w latach 90., ale nie w państwie, które wstąpiło do Unii Europejskiej niemal 20 lat temu i należy już do świata rozwiniętego. Tymczasem nadal działają kredyty bez stałego oprocentowania. Ostatnio pojawiły się sugestie władz, że trzeba odejść od tego rozwiązania i wprowadzić kredyty z czasowo stałym oprocentowaniem. Mamy zatem przejść od sytuacji, w której niczego nie byliśmy w stanie przewidzieć, jeśli chodzi o spłatę rat kredytu, do sytuacji, w której przez jakieś pięć najbliższych lat będziemy mieć jakąś stałość, a potem – hulaj dusza, piekła nie ma. Jak bank będzie chciał nam podkręcić ratę kredytu, to będzie miał taką możliwość.
Co na to sektor finansowy?
– Sektor finansowy przyjmuje tę zmianę bez większych protestów i zaczął oferować kredyty, które wyglądają na bardziej stabilne. Tylko dlatego, że aktualnie mamy wyższe stopy procentowe niż kilka lat temu. Banki zgodziły się na to, żeby raty były przewidywalne, ponieważ nic na tym nie tracą. Ten system jest tak niebezpieczny szczególnie dlatego, że dotyczy osób, których nie powinien obejmować. Dobrze zarabiające małżeństwo pracowników międzynarodowej korporacji z poduszką socjalną w postaci prosperujących rodziców może pożyczać setki tysięcy złotych i ich życie nie wywróci się do góry nogami, jeśli cena kredytu nagle skoczy. Inaczej jest, jeśli mówimy o biednej parze, która kupuje 30 m kw. niskiej jakości mieszkania na przedmieściu, nie wiedząc, czy będzie ono w ogóle w przyszłości możliwe do odsprzedania.
Ciekawa jest też obserwacja, jaki model życia wymusza obecna sytuacja mieszkaniowa, premiując małżeństwa, osoby zatrudnione na etat, dzieci bogatych rodziców.
– Pytanie brzmi, ilu ludzi funkcjonuje w ten sposób. Dodatkowo oczekuje się od nas, że będziemy maszynkami działającymi idealnie i zawsze racjonalnie. To ciekawe założenie w świecie, w którym bodaj jedna trzecia społeczeństwa zmaga się z depresją.
Gdzie w tym wszystkim jest państwo?
– Państwo nie jest jednolitym podmiotem, który działa według jednej strategii. Podobnie klasa polityczna, która składa się przecież i z partii Razem, mówiącej, że należałoby pobudzać inwestycje publiczne, i z Janusza Kowalskiego, humanoidalnego generatora memów o polskiej prawicy, która interes publiczny definiuje zgoła inaczej. Generalnie państwo rezygnuje z aktywnego udziału w polityce mieszkaniowej, bo budowanie mieszkań jest naprawdę trudnym zadaniem, przy realizacji którego można nadepnąć na odcisk wielu właścicielom nieruchomości, często samym parlamentarzystom… Dodatkowo nie da się tego załatwić za pomocą jednego przelewu miesięcznie, tylko wymaga to umiejętności menedżerskich, planowania urbanistycznego i architektonicznego. Wymyślenia całej struktury finansowej oraz kampanii społecznej przeciw popularnemu poglądowi, że jedynie własność prywatna się opłaca.
Czy w ogóle widzisz w historii po 1989 r. moment, w którym pojawiła się szansa na to, żeby było lepiej?
– Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, powołany za pierwszych rządów lewicy, który umożliwił finansowanie towarzystw budownictwa społecznego. To było najbardziej progresywne rozwiązanie w historii polityki mieszkaniowej po upadku PRL. Uwalone potem oczywiście przez prawicowe rządy, traktujące budownictwo deweloperskie jako mechanizm rozwoju sektora finansowego, bo to umożliwiało ściągnięcie kapitału. To wyraz liberalnej ideologii, która mówi, że banki są super, a firmy deweloperskie ważniejsze niż wysoka jakość życia obywateli. TBS, których nazwę zmieniono ostatnio na społeczne inicjatywy mieszkaniowe, łapią teraz drugi oddech, rośnie zainteresowanie tą formą. Ale w dalszym ciągu przytłacza dysproporcja sił pomiędzy budownictwem deweloperskim i społecznym. TBS to coś innego niż prosta jak cep koncepcja „kredytu 0%” – to swego rodzaju forma pośrednia między budownictwem deweloperskim a najmem komunalnym. Ograniczone prawo własności, za to duża stabilność zamieszkiwania i niższe koszty niż rata kredytu albo wynajmowanie lokalu na wolnym rynku. Na dokładkę to wszystko się spina i nie zadłuża naszego państwa. Drugą ciekawą innowacją jest wprowadzana teraz ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, czyli pomysł, żeby wspierać oddolne inicjatywy tworzone po to, by ludzie budowali się w małych zrzeszeniach. Takie małe spółdzielnie pomogą obniżyć koszty, a być może również budować architekturę lepszej jakości. To fajny kierunek.
W czasie lektury twojej książki czasem się śmiałam z przykładów patodeweloperki, czasem złościłam, najbardziej dojmujące było jednak poczucie bezradności. Czy my, mieszkańcy, możemy coś zrobić w tym systemie, żeby być na lepszej pozycji?
– Nasza sprawczość polega głównie na tym, żeby nie podejmować skrajnie niebezpiecznych decyzji, np. nie kupować sobie mieszkania na grodzonym osiedlu pośrodku niczego, bez komunikacji publicznej. I nie przyjmować za pewnik tego, że musimy mieć własne mieszkanie, co jest obecnie oczekiwaniem wielu rodziców, traktujących taką własność jak wyznacznik dorosłości swoich dzieci. Doświadczenia świata zachodniego, do którego chcemy aspirować, uczą nas, że w rozwiniętych społeczeństwach ludzie nie muszą mieć wyłącznie aktów notarialnych. Istnieje wiele innych rozwiązań.
Czy rynek mieszkaniowy w Polsce może się zmienić?
– Nie powinniśmy modelu, który działa od niedawna, uznawać za pewnik, dany po wsze czasy. Pamiętajmy, że zaledwie 20 lat temu deweloperzy byli dużo słabszymi podmiotami, a 30 lat temu niemal nie istnieli na polskim rynku. Możemy sobie wyobrazić, że prywatne firmy będą zmuszone prawnie oddawać np. 10% swojego budownictwa na mieszkania komunalne, co bardzo zwiększyłoby zasób mieszkań publicznych. To jest rozwiązanie możliwe do wprowadzenia w ramach drobnych korekt w już istniejącym systemie. Nie potrzebujemy krwawej rewolucji, żeby zmienić rynek mieszkaniowy na lepszy. Deweloperzy potrzebują po prostu dla siebie mądrych regulacji i realnej konkurencji.
Łukasz Drozda – adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. W lutym nakładem wydawnictwa Czarne ukazała się jego książka „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”.
Fot. Krzysztof Żuczkowski
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy