Dr Krzysztof Olszewski – ekspert ekonomiczny w Departamencie Stabilności Finansowej NBP
Buduje się coraz więcej mieszkań i domów. Zapewne rośnie również liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki, zwłaszcza że klientów mogą zachęcać niskie stopy procentowe.
– Rzeczywiście, jak podaje GUS, w 2015 r. wybudowano prawie 148 tys. mieszkań. Było to więcej niż w każdym z dwóch poprzednich lat. To m.in. skutek ukończenia wielu wcześniej rozpoczętych inwestycji. Co więcej, ceny mieszkań są stabilne, a to również sprzyja zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Na rynku kredytów mieszkaniowych rok 2015 zamknął się liczbą 181 tys. udzielonych kredytów, których łączna wartość wyniosła 39,3 mld zł, co również oznacza wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim (o prawie 4,2% liczby kredytów i prawie 6,8% ich wartości), jak podaje Związek Banków Polskich. Dotyczy to zarówno kredytów na zakup na rynku pierwotnym – deweloperskim, jak i na rynku wtórnym. Stopy procentowe są niskie, ale banki stosują bardzo ostrożną politykę kredytową i dogłębnie analizują sytuację potencjalnego kredytobiorcy, co ma uzasadnienie, ponieważ w USA banki udzielały kredytów ludziom o niskich dochodach lub bez stałych dochodów, bez zasobów, a jakie były efekty – widzieliśmy.
Kim jest statystyczny kredytobiorca?
– NBP nie dysponuje takimi danymi, mają je banki komercyjne, które udzielają kredytów. Szacować można, że względnie duże jednostkowe kredyty biorą przede wszystkim mieszkańcy miast. Mieszkańcy wsi i małych miasteczek finansują budowę domów głównie z własnych zasobów, budują często metodą gospodarczą, a kredyt wykorzystują, żeby domknąć finansowanie.
Z szacunków, którymi dysponujemy, wynika, że około połowy mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych jest kupowane za gotówkę, a połowa na kredyt. Nie oznacza to, że jedna osoba kupuje mieszkanie za gotówkę, a druga na kredyt, często ludzie mają duży wkład własny i jedynie dobierają pewną część potrzebnej kwoty w formie kredytu.
Jakie błędy popełniają kredytobiorcy?
– Wprawdzie klienci mają coraz większą wiedzę zarówno o rynku nieruchomości, jak i o rynku kredytowym, jednak niektórzy mogą popełnić błąd, jakim jest zapożyczenie się do maksymalnego możliwego poziomu. Pamiętajmy, że obecne stopy procentowe są rekordowo niskie, trzeba więc wziąć pod uwagę, że prędzej czy później pójdą w górę. Jeżeli przy aktualnej stopie procentowej weźmiemy maksymalny kredyt, możemy być pewni, że przy wzroście stóp procentowych będziemy mieć kłopoty ze spłatą. Rozsądek przemawia za tym, aby przeanalizować długookresowe stopy procentowe i zrobić rachunek, ile faktycznie może wynieść rata, jeżeli stopy wróciłyby do dawnego poziomu. Trzeba także pamiętać o kosztach transakcyjnych. Już na starcie odchudzają nasz portfel. A z kredytem przyjdzie nam żyć wiele lat. Kolejnym błędem jest kupowanie mieszkania zbyt dużego na nasze możliwości. Pamiętajmy, by w naszym budżecie uwzględnić koszty związane z eksploatacją mieszkania, a one nie będą spadały. Trzeba jednak podkreślić, że Polska ma jeden z najlepszych wskaźników jakości kredytów mieszkaniowych, obecnie kredyty zagrożone spadły poniżej 3% wartości portfela. To bardzo niewiele na tle innych państw.
Może alternatywą dla kupowania mieszkania na kredyt byłby wynajem?
– W Polsce w 2014 r., jak wynika z danych Eurostatu, 73% Polaków posiadało mieszkanie własnościowe bez kredytu, a niecałe 11% posiadało mieszkanie kupione z udziałem kredytu. Reszta mieszkanie wynajmowała, przy czym dominowały czynsze nierynkowe, np. w mieszkaniach komunalnych. Rynkowy wynajem stanowi w Polsce ułamek. Dla porównania w Portugalii kredyt mieszkaniowy ma więcej niż 30% gospodarstw domowych, w całej Unii 27% mieszkań kupionych jest na kredyt, a 43% znajduje się w posiadaniu właścicieli bez kredytu. Podobny udział mieszkań kupionych za kredyt jak u nas mają Słowenia, Łotwa, Słowacja i Litwa. Z kolei w takich krajach jak Norwegia większa część społeczeństwa ma dom własnościowy kupiony na kredyt. To są kwestie uwarunkowane tradycją i historią ekonomiczną. Ale, co ważne, kraje lepiej rozwinięte, z wyższym poziomem PKB per capita, mają też na rynku wyższy udział mieszkań na wynajem, w tym po cenach rynkowych. W państwach biedniejszych dominuje własność. My mamy kłopot ze stworzeniem rynku mieszkań na wynajem z powodu prawnej ochrony lokatora. Jest on w sytuacji uprzywilejowanej wobec właściciela mieszkania. Choć i tu należy oczekiwać zmian. Pierwszą jaskółką jest Fundusz Mieszkań na Wynajem stworzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Są to bloki wybudowane specjalnie na wynajem w kilku miastach. W dodatku mieszkania są wyposażone, a opłata miesięczna jest porównywalna z ratą kredytu. Po podpisaniu umowy klient wchodzi do gotowego mieszkania. To rozwiązanie ma jeszcze tę zaletę, że nie wiąże go na bardzo długi okres z bankiem i kiedyś zakupionym mieszkaniem. Na razie jest to kropla w morzu potrzeb, ale jeśli to rozwiązanie się sprawdzi i znajdą się naśladowcy, zmieni się także sytuacja na rynku mieszkaniowym.
Foto: Krzysztof Żuczkowski
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy