Wkładka mięsna

Autor: Ewa Rogowska | 28 sierpnia, 2017

Dlaczego spółka Orange Polska miałaby sprzedać mieszkania lokatorom, skoro mogła więcej zarobić

Mówią o sobie, że są wkładką mięsną. 30 czerwca 2017 r. firma Orange Polska SA, następca Telekomunikacji Polskiej SA i poważny operator komórkowy, sprzedała ich mieszkania w alei Waszyngtona 96 w Warszawie. Niektórzy zajmowali je od 55 lat. Myśleli, że do śmierci mają zapewniony dach nad głową. Stało się jednak inaczej. Być może będą musieli opuścić swój dom. Spółka Orange twierdzi, że pięć razy proponowała lokatorom wykup mieszkań, ale część z nich nie zdecydowała się na to. Ta część, zwana przez nich samych wkładką mięsną, potwierdza, że faktycznie kilka razy pytano ich, czy byliby skłonni kupić swoje mieszkania. Odpowiadali, że tak. Ale dlaczego, mimo ich zgody, za każdym razem do zakupu nie dochodziło, nie mają pojęcia.

Namawialiśmy do wykupu

Złośliwi mówią, że Orange się zwija. Sprzedaje nieruchomości, bo ich nie można przenieść. Na stronie internetowej reklamuje, że ma do zbycia 800 budynków, lokali i gruntów w całym kraju, także w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Na przykład w Krakowie sprzedaje budynek Poczty Głównej, usytuowany tuż obok Plant. Oferty napłynęły od ponad 60 kontrahentów z kraju i zagranicy. Wśród nich są znamienite sieci hotelowe. Może także Trump? Kto wie?

Wśród budynków są też takie, które mają przeznaczenie mieszkalne lub częściowo są przewidziane do zamieszkania. W Warszawie to budynki przy ul. Zamenhofa 5, św. Barbary 2a, św. Barbary 6/8, Sabały 20/24, Dobosza 1 i Kordiana 78. Czy Orange Polska SA proponowała lokatorom, by wykupili mieszkania?

– Dotychczas zakup dotyczył lokali usytuowanych w budynkach mieszkalnych – twierdzi rzecznik Orange Polska SA Wojciech Jabczyński. – Wymienione lokalizacje to również budynki o funkcji mieszanej (techniczno-biurowe itp.). W tych przypadkach nie jest możliwa sprzedaż lokali na warunkach preferencyjnych.

Według rzecznika w czerwcu tego roku spółka Orange Polska sprzedała 93 mieszkania na terenie całego kraju. Zamieszkujący je lokatorzy w przeszłości otrzymywali propozycję zakupu na preferencyjnych zasadach. Z możliwości wykupu skorzystało ponad 40 osób.

Z puli 93 mieszkań sprzedanych w czerwcu 26 lokali, czyli 28%, stanowią te przy al. Waszyngtona 96 w Warszawie.

– Firma przez wiele lat informowała mieszkańców al. Waszyngtona 96 o zamiarze sprzedaży mieszkań i przesyłała propozycje zakupu lokali po preferencyjnych cenach – informuje Wojciech Jabczyński. – Oferty do mieszkańców w budynku przy ul. Waszyngtona 96 wysyłane były w latach: 2004, 2008, 2012, 2015 oraz 2016. Mieszkańcy mieli m.in. możliwość wykupu mieszkań z pożyczką od naszej firmy, która po zawarciu aktu notarialnego mogła być umorzona. Realna cena wykupu w tej najkorzystniejszej opcji była na poziomie 5% rynkowej wartości mieszkania. Takie warunki były ustalone m.in. w porozumieniu ze związkami zawodowymi działającymi w firmie. W przypadku ponawianych przez nas ofert każdorazowo wyznaczany był kilkutygodniowy termin, w którym prosiliśmy najemców o złożenie deklaracji potencjalnej chęci przystąpienia do zakupu (a nie dokonania zakupu). Na wykup mieszkań zdecydowało się 19 najemców budynku w ul. Waszyngtona 96.

Zakup mieszkania za 5% jego wartości? Czy człowiek o zdrowych zmysłach zrezygnowałby z takiej oferty? W al. Waszyngtona 96 pominięci przy sprzedaży mieszkańcy może nie są finansowymi tuzami, ale takiej oferty by nie odrzucili.

– Tylko idiota by z tego nie skorzystał – mówi pan Witold, lokator jednego ze sprzedanych mieszkań.

Trzeba było naciskać

Na dźwięk dzwonka pani Alicja otwiera drzwi mieszkania. Jest w szlafroku, bo od rana nie miała czasu, by się ubrać. Od kiedy o sprzedaży ich mieszkań dowiedział się Komitet Obrony Lokatorów i na swojej stronie umieścił artykuł, sprawa budzi zainteresowanie mediów. Rano był dziennikarz z radia, potem ileś telefonów, ileś SMS-ów. A kilka minut temu przyszła sąsiadka Bożenna J., żeby się poradzić.

Bożenna J. dostała od nowego właściciela jej mieszkania – firmy IND SA wezwanie do zapłaty. Zapłaciła, ale tyle, ile wynosi jej dotychczasowy czynsz – 686,16 zł. Podwyżka miała bowiem wejść w życie od 1 listopada. A prezes IND SA Andrzej Gomoła napisał w piśmie, że jej zaległość czynszowa wynosi 1015,61 zł. Co to za kwota, pani Bożenna nie ma pojęcia, bo z pisma to nie wynika. Jedynie, że jest to kwota z tytułu najmu lokalu z odsetkami za opóźnienie. Ale czy to możliwe, żeby odsetki wynosiły aż 329,46 zł? Przecież nowy właściciel mieszkania nie napisał, w jakim terminie powinna wnosić opłaty, więc jak może mówić o opóźnieniu. Jej konto sprawdził 18 sierpnia, a ona czynsz zapłaciła nazajutrz. Przyszła poradzić się pani Alicji, czy ma zapłacić te kosmiczne odsetki, choć nie ma pojęcia, jakim cudem one tak narosły. Poza tym boi się, że – jak straszy prezes IND SA – jeśli nie zapłaci tej prawem kaduka naliczonej kwoty 329,46 zł w terminie trzech dni od daty otrzymania pisma, to nowy właściciel mieszkania może sprzedać jej wierzytelności lub przekazać sprawę do sądu bez ponownego wezwania do zapłaty.

Takie wezwania do zapłaty otrzymało co najmniej trzech z pięciu mieszkańców lokali zakupionych przez IND SA. Mąż pani Alicji również. Ale ona jest odporniejsza na stres. Może dlatego, że nie jest samotna, może dlatego, że jest ponad dwie dekady młodsza od sąsiadki mającej 82 lata, więc nie czuje się tak bezradna jak staruszka. Pani Bożenna nawet nie może samodzielnie wyjaśnić swojej sprawy, bo jedyny kontakt z firmą jest możliwy poprzez adres e-mail, a ona nie ma komputera. W pliku dokumentów szuka potwierdzeń, że wpłaciła na konto czynsz za lipiec i sierpień. Nie może ich znaleźć, bo ręce jej drżą, a oczy zachodzą łzami. Wybucha płaczem. Alicja ją uspokaja. Stara się, by jej chrypiący głos (to wynik niezliczonych rozmów, które ostatnio przeprowadziła, i niezliczonych papierosów, które wypaliła) brzmiał łagodnie.

– Mąż pracował w telekomunikacji – wspomina pani Alicja. – Wprowadziliśmy się tu w 1962 r., kiedy ten budynek oddali do użytku. Mieliśmy dwie córki. Dla czterech osób mieszkanie było dość ciasne, bo ma niewiele ponad 35 m kw. Dwa nieduże pokoiki, kuchnia, łazienka i przedpokój.

Wszystkie mieszkania w budynku są niemal jednakowe. Kuchnia z jadalnią, salon, łazienka – wszystkiego 34-35 m kw. W tych na skraju budynku są kuchnie z oknami – takie właśnie zajmuje pani Bożenna, pozostałe mają ciemne kuchnie.

Pani Bożenna mieszka sama. Mąż zmarł. Potem zmarła jedna córka, po niej druga. Została sama jak palec. Myślała, że wszystko, co najgorsze, już ją w życiu spotkało. A teraz okazało się, że jednak nie – grozi jej bezdomność. Przecież nie jest w stanie płacić co miesiąc nowemu właścicielowi ponad 2,1 tys. zł czynszu. Jej emerytura wynosi niewiele ponad 1,3 tys. zł, więc nawet dotychczasowy czynsz w wysokości 686,16 zł był dla niej dużym obciążeniem. – Chyba będę musiała się przenieść do córki, na cmentarz – mówi smutno.

Alicja przekonuje ją, że nie powinna tak myśleć, że może uda się jakoś wybrnąć z tej sytuacji. Zresztą ona i jej mąż są w równie trudnej sytuacji. Ich czynsz jest jeszcze wyższy, bo dotyczy dwóch osób. Mimo że mają dwie emerytury, nie będą w stanie udźwignąć obciążenia znacznie przewyższającego 2 tys. zł. Za takie pieniądze można wynająć mieszkanie na Ursynowie, w pobliżu stacji metra. Ale przecież oni mieszkali w budynku zakładowym.

Na 103 mieszkania jedynie 26 nie zostało wykupionych przez lokatorów. W czerwcu nabyło je pięć firm: IND SA, Kancelaria Adesto, CK Investments, Drax Marcin Znajdek i Progress Properties. Dlaczego ani pani Bożenna, ani pani Alicja, ani pozostałych 24 lokatorów nie wykupiło swoich mieszkań? Alicja K. twierdzi, że za każdym razem, kiedy padała ze strony Telekomunikacji Polskiej SA propozycja sprzedaży, ona i mąż się zgadzali na wykup. A potem z jakichś powodów ta sprzedaż nie dochodziła do skutku. Dlaczego – Alicja nie wie. Dziś mówi, że ona i mąż powinni naciskać Telekomunikację Polską, bombardować pismami, domagać się sprzedaży zgodnie z ofertą, a nie spokojnie czekać na sfinalizowanie kontraktu. Ani ona, ani inni lokatorzy sprzedanych w czerwcu mieszkań nie zostali poinformowani, że Orange zamierza sprzedać ich mieszkania.

Czynsz jak za apartament

Pan Witold we wrześniu miał wypadek w pracy – spadło na niego potężne urządzenie, ledwo uszedł z życiem. Lekarze chcieli mu amputować dwie zmiażdżone nogi, ale jedną na szczęście udało się uratować. Jeździ na wózku, bo ma tanią – czytaj marną – protezę. Zbiera na dobrą, która pozwoliłaby mu poruszać się bez wózka. Po tym wypadku myślał, że nic gorszego go nie spotka. Tymczasem w pierwszych dniach lipca przyszło do niego dwóch młodych ludzi. Jeden powiedział, że jego ojciec od 30 czerwca jest właścicielem lokalu, w którym on mieszka. Pan Witold się zdumiał, bo nic mu nie było wiadomo, żeby Orange Polska chciała komuś obcemu sprzedać jego mieszkanie. Przecież on kilkakrotnie wyrażał chęć jego zakupu. I za każdym razem ta transakcja nie dochodziła do skutku.

– Wiem, że niektórzy lokatorzy skorzystali z tych propozycji i wykupili swoje mieszkania – mówi. – Ale mnie się nie udało, bo za każdym razem mnie pomijano. Nie mam pojęcia, dlaczego. Tylko raz dostałem pismo, że Zarząd podjął uchwałę o wstrzymaniu sprzedaży. W pozostałych przypadkach wyjaśnień nie było. Czy moje pismo za każdym razem lądowało na samym dnie szuflady?

Ostatnią propozycję dostał w 2012 r. Zgodził się, choć warunki były gorsze niż do tej pory. Był czas, kiedy mieszkanie można było kupić za 5% wartości, ale jednak wtedy mu nie sprzedano. Ludzie chcieli mieć uregulowaną sytuację, więc zgodzili się na znacznie mniej korzystną ofertę. Telekomunikacja Polska zaproponowała zniżki: 3% za każdy rok przepracowany w TP SA, w firmie Poczta Polska, Telegraf i Telefon lub w resorcie łączności. Do tego 1% zniżki za każdy pełny rok najmu mieszkania. Jemu wyszło tych zniżek ponad 80%. Ale TP SA zdecydowała, że lokal może być sprzedany za cenę nie niższą niż 50% wartości rynkowej.

Firma uznała jednak, że odrobinę pójdzie lokatorom na rękę – może rozłożyć spłatę należności na trzy lata, ale pierwsza wpłata nie może być niższa niż 25% ceny zakupu. Pan Witold zgodził się kupić mieszkanie na raty i czekał na dalsze procedury. Nie było. Od sąsiadów słyszał, że niektórzy od razu wpłacili te 25%, ale TP SA pieniądze im odesłała. Nie mogli nawet złożyć zażalenia w sprawie odstąpienia od sprzedaży mieszkania, ponieważ na końcu pisma była adnotacja: „Niniejsza propozycja nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i nie może być dla Pani/Pana podstawą do jakichkolwiek roszczeń”.

Ani w 2015, ani w 2016 r. nikt już się nie kontaktował z panem Witoldem w sprawie sprzedaży mieszkania, choć Orange Polska twierdzi, że wystosowała kolejne oferty. Może dla wybranych? W 2013 r. termin obowiązywania umowy najmu zmieniono na czas nieokreślony, więc miał nadzieję, że w tym mieszkaniu będzie miał przystań do końca swoich dni. Żona zmarła, starszy syn się wyprowadził, został na 34 m kw. z młodszym synem.

– Wprowadziliśmy się tu w 1995 r. – wspomina. – Zmarło starsze małżeństwo, które tu wcześniej mieszkało, a ja byłem na liście oczekujących na mieszkanie zakładowe.

Była wielka radość. Dwóch synów zajęło jadalnię sąsiadującą z kuchnią. Na 5 m kw. nie udałoby się ustawić dwóch łóżek, więc wciśnięto piętrowe. Do tego biblioteczka, biurko. W przejściu trudno było braciom się wyminąć. Ale i tak była to ogromna zmiana na lepsze. Nie przypuszczali, że 22 lata później ojcu naliczą za to mieszkanie czynsz jak za luksusowy apartament.

– Nowy właściciel 6 lipca sporządził zawiadomienie, że od 1 listopada br. opłaty za ten lokal, zajmowany przez jedną osobę, wynosić będą 2200,44 zł za miesiąc – mówi pan Witold. – Na tę kwotę składa się czynsz najmu za lokal (51,36 zł za m kw.), czyli w sumie 1780,07 zł, a do tego dochodzą koszty eksploatacyjne naliczone przez wspólnotę w wysokości 420,37 zł . Zdziwiłem się, skąd się wzięła tak wysoka kwota czynszu najmu. Kiedy doręczono mi pismo w sprawie podwyżki, poprosiłem o uzasadnienie.

Dostał je. Prezes Adam Gomoła wysłał do niego uzasadnienie kalkulacji. Jednym ze składników kwoty 1780,07 zł jest zwrot kapitału od zaangażowanych środków, czyli pieniędzy, za które firma IND SA kupiła mieszkanie pana Witolda – to daje 195,61 zł za miesiąc. Ta kwota jest określona precyzyjnie w ustawie. Ponad osiem razy wyższa jest kwota godziwego zysku, która właściwie nie została precyzyjnie zdefiniowana przez ustawodawcę, więc może być brana z sufitu. Firma IND SA określiła swój godziwy zysk na 45,71 zł od metra mieszkania. W sumie mogła i na 90 zł. Pojęcie godziwego zysku wprowadzono do Ustawy o ochronie praw lokatorów z 15 grudnia 2006 r. Za zmianami głosowali posłowie wszystkich klubów.

– Nie rozumiem, jak można wprowadzić do ustawy takie określenie – dziwi się pan Witold. – Bo czym jest godziwy zysk? To pojęcie abstrakcyjne. Dlaczego nie ma pojęcia godziwej zapłaty czy godziwej emerytury? Jak zwykły obywatel ma konkurować z kapitalistą, który chce otrzymać godziwy zysk?

Możemy się włamać

Firmy, które kupiły mieszkania z lokatorami w al. Waszyngtona 96, nie widziały wcześniej tych lokali. Niektóre nawet twierdziły, że nie miały pojęcia o tym, że w mieszkaniach są lokatorzy, choć to wyraźnie było zapisane w umowach notarialnych kupna. Po zakupie nowi właściciele zażądali, by mieszkańcy wpuszczali ich do swoich mieszkań i pozwolili zrobić dokumentację zdjęciową. Chcieli wiedzieć, jaki jest standard wykończenia. Po to, by wystawić wyższą cenę w razie sprzedaży, czy po to, by wprowadzić kolejną podwyżkę czynszu z powodu standardu wyższego niż w 1962 r., kiedy budynek był oddany do użytku?

Wtedy w pokojach i przedpokoju były parkiety, w kuchni żeliwny zlewozmywak i dwupalnikowa kuchenka, a w łazience gres na podłodze, żeliwna wanna i WC z górnopłukiem. Teraz lokatorzy w kuchniach mają stalowe zlewozmywaki, czteropalnikowe kuchnie, w łazience podwieszane miski sedesowe, umywalki, eleganckie kabiny prysznicowe. Niektórzy, jak Alicja K. i Witold T., zrobili kosztowne remonty dwa lata temu, wzięli na nie kredyty, które będą spłacać przez kilka lat. Lokatorom, którzy by nie chcieli udostępnić lokalu do lustracji, nowi właściciele grozili, że wejdą pod ich nieobecność. Czyli mówiąc kolokwialnie – włamią się.

Firmy, które kupiły mieszkania, zażądały też, by lokatorzy umożliwili im wymianę zamków do drzwi. Chciały bowiem mieć jeden komplet kluczy, by wejść do lokalu w dowolnej chwili.

– Sprzedaż mieszkań w al. Waszyngtona 96 była przeprowadzona zgodnie z polskim prawem – twierdzi rzecznik prasowy Orange Polska SA. – Przepis Kodeksu cywilnego mówi, że przy sprzedaży nieruchomości z najemcą strona kupująca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego w miejsce zbywcy nieruchomości. Po sprzedaży lokatorzy są chronieni Ustawą o ochronie praw lokatorów.

Lokatorzy, którzy sami siebie nazywają wkładką mięsną, ale jednak czują się obywatelami tego kraju, poprosili o pomoc dzielnicowego i burmistrza dzielnicy Praga-Południe. 23 sierpnia spotkali się z dzielnicowym. Funkcjonariusz niewiele mógł im pomóc. Nie był pewien, czy firmy, które kupiły mieszkania z lokatorami, mogą bez ograniczeń w nich buszować, czy też nie. 24 sierpnia lokatorzy spotkali się z burmistrzem. Wspaniałomyślnie stwierdził, że lokatorzy… mogą składać wnioski o mieszkania komunalne – do czego i bez jego zgody ludzie mają prawo. Ale zaznaczył, że będą one rozpatrzone dopiero w przyszłym roku. Co oczywiście nie oznacza, że będą rozpatrzone pozytywnie.

29 rodzin z budynku w al. Waszyngtona 96 myślało, że czas czyścicieli kamienic się skończył. Że skoro płacą dość wysokie – nawet jak na warunki warszawskie – czynsze za mieszkania i wyrażają chęć wykupienia lokali, to nic złego im się nie może przydarzyć. Ale się wydarzyło. Nie wiadomo, dlaczego firma Orange Polska SA nie zastosowała wobec nich prawa pierwokupu. Nie wiadomo, dlaczego nie poinformowała ich o tym, że zamierza sprzedać ich mieszkania. Nie wiadomo, dlaczego wśród kupujących znalazły się firmy, które takiej działalności jak zakup mieszkań w ogóle nie zarejestrowały. Pokolenie, które na początku nowego ustroju siedziało w szkolnych ławkach i nie załapało się na prywatyzację, teraz próbuje wyrwać kasę. A starzy? A po co nam starzy?