Zezwolenia i kwalifikacje

Jakie warunki muszą spełnić cudzoziemcy, chcąc kupić nieruchomości w krajach Unii Europejskiej

Kupno nieruchomości przez cudzoziemców wywołuje emocje i kontrowersje nie tylko w polskim społeczeństwie. Także w krajach Unii Europejskiej nieraz postrzegane jest jako wyprzedaż majątku narodowego.
Warto więc prześledzić, jakie bariery napotykają cudzoziemcy, chcąc kupić nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.
W Irlandii cudzoziemców obowiązuje zasada traktowania narodowego, tj. wszyscy nabywcy gruntów miejskich muszą mieć prawo wjazdu do Irlandii, natomiast przy nabywaniu gruntów rolnych, lasów i zbiorników wodnych stosowane są zezwolenia. Od obowiązku uzyskania zezwolenia zwolnieni są: obywatele Irlandii, osoby fizyczne, które przebywają w Irlandii co najmniej siedem lat, osoby, które przedstawią od odpowiednich władz zaświadczenie, że nieruchomość będzie użytkowana na cele nierolne, osoby fizyczne mające stałe miejsce zamieszkania w państwie członkowskim UE lub EFTA). W Irlandii nie ma ograniczeń w nabywaniu nieruchomości na szeroko pojęte cele przemysłowe i usługi.
We Włoszech istnieje pełna swoboda zakupu nieruchomości przez osoby fizyczne i podmioty gospodarcze z innych państw członkowskich UE (wyjątek stanowi konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej w strefie przygranicznej), natomiast nabywanie nieruchomości przez pozostałych cudzoziemców reguluje zasada wzajemności (cudzoziemcy mają takie prawa jak obywatele włoscy w danym państwie).
W Holandii, Belgii i Luksemburgu nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców odbywa się na zasadzie narodowej. Warunki nabywania nieruchomości określone są w kodeksie cywilnym. W Portugalii

nabywanie nieruchomości

przez cudzoziemców było ograniczone przez trzy lata, od momentu przystąpienia do UE. Jednak od połowy 1991 r. zostało ono zliberalizowane. Na inwestorach zagranicznych lub firmach pośredniczących ciąży obowiązek zgłoszenia transakcji w Instytucie Inwestycji, Handlu i Turystyki, w terminie 30 dni od daty jej przeprowadzenia. Natomiast wszystkich nabywców dotyczy obowiązek zgłaszania Narodowemu Bankowi Portugalii niektórych transakcji (więcej niż trzy domy, trzy działki z zabudową, trzy działki miejskie, nieruchomość o łącznej powierzchni handlowej powyżej 200 m kw. oraz budynków miejskich o łącznej powierzchni powyżej 500 m kw.).
W Hiszpanii ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą spraw finansowych i dwóch rodzajów przypadków, tj. gdy inwestycje przekraczają wartość 500 mln peset oraz gdy kapitał pochodzi z tzw. rajów podatkowych. Wówczas wymagane jest uzyskanie wstępnej zgody Ministerstwa Gospodarki.
We Francji nie ma ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wszelkie inwestycje zostały podzielone na dwa rodzaje bezpośrednie i pośrednie. Jedynym wymogiem przy inwestycjach bezpośrednich przez inwestorów zagranicznych jest ich zgłoszenie do Ministerstwa Gospodarki, Finansów i Przemysłu. Zakup nieruchomości przez cudzoziemca lub spółkę zagraniczną oraz nabycie udziałów lub akcji w istniejącej spółce będącej właścicielem nieruchomości lub utworzenie spółki w celu nabycia nieruchomości są uznane za pośrednie i nie wymagają zgłoszenia. Zgłoszenia, jako inwestycje bezpośrednie, wymagają jedynie czynności prawne polegające na nabyciu udziałów lub akcji w istniejących spółkach prowadzących działalność budowlaną na sprzedaż lub w celu najmu, jeżeli zostaną przekroczone następujące wymogi: w spółkach notowanych na giełdzie, jeżeli inwestor zagraniczny nabywa ponad 20 % praw głosu oraz w spółkach nienotowanych na giełdzie, jeżeli inwestor zagraniczny kontroluje ponad 33,3% praw głosu.
Grecja jest przykładem wprowadzenia w ustawodawstwie daleko idących zmian w regulacji nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Początkowo cudzoziemcy nie mogli nabywać nieruchomości, bez zgody władz w rejonach nadgranicznych, w strefach nadbrzeżnych oraz na wyspach. Dodatkowo zainteresowani zobowiązani byli do przedstawiania atestu Ministerstwa Rolnictwa, że nie istnieją względy bezpieczeństwa, które mogłyby uniemożliwić transakcję. W efekcie tych regulacji ponad 55% powierzchni państwa było wyłączonych ze swobodnego obrotu. Pod wpływem Komisji Europejskiej Grecja dokonała zmian swojego ustawodawstwa. Obecnie w Grecji cudzoziemcy mają takie same prawa nabywania nieruchomości jak obywatele greccy. Nie ma tam odrębnego aktu prawnego regulującego zasady nabywania nieruchomości. Nie występują w Grecji żadne ograniczenia w zależności od kraju pochodzenia lub zamieszkania cudzoziemca. Mogą oni nabywać nieruchomości bez ograniczeń powierzchni. Procedura nabywania nieruchomości jest taka sama, jak w przypadku obywateli i podmiotów greckich oraz niezależna od celu nabycia. Ze względów bezpieczeństwa państwa cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości na terenach położonych w strefie nadgranicznej (w tym na wyspach). Jednak od zasady tej są wyjątki, tj. za zgodą ministra obrony narodowej, po złożeniu oświadczenia określającego cel zakupu nieruchomości takie mogą nabyć cudzoziemcy pochodzenia greckiego, obywatele Cypru oraz osoby fizyczne i prawne z państw UE.
W przypadku Danii sytuacja jest bardziej złożona.
W protokóle do aktu akcesyjnego jego strony ustaliły, że Dania może utrzymać w mocy (i to bez określenia daty końcowej!) przepisy prawa dotyczące nabywania drugich (letnich) rezydencji. Stąd też wynika obowiązek, że obywatele UE chcący nabyć tzw. drugą rezydencję zobowiązani są do uzyskania wcześniej

pozwolenia ministra sprawiedliwości.

Od 1986 r. nabycie takie jest możliwe, gdy cudzoziemiec udowodni silny związek z Danią np. poprzez posiadanie rodziny w Danii, systematyczne spędzanie tam urlopów czy znajomość języka duńskiego. Przy nabywaniu nieruchomości rolnych określone są ściśle kryteria, które należy spełnić. Przy nabyciu nieruchomości rolnej, położonej w strefie rolnej, której powierzchnia nie przekracza 30 ha, należy spełnić następujące warunki: nabywca musi mieć ukończone 18 lat; posiadać obywatelstwo duńskie lub obywatelstwo państw EU lub EFTA i na podstawie przepisów tam obowiązujących mieć prawo nabycia nieruchomości położonej w Danii; nabywca, jego współmałżonek lub dzieci w chwili nabycia nieruchomości w Danii nie mogą być właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości położonej za granicą oraz nabywca osiedli się na stałe na terytorium Danii w terminie sześciu miesięcy od chwili nabycia nieruchomości. W przypadkach gdy powierzchnia nieruchomości przekracza 30 ha, nabywca dodatkowo musi spełnić dwa warunki, a mianowicie samodzielnie zarządzać nabytą nieruchomością oraz posiadać kwalifikacje uznane przez Ministerstwo Rolnictwa.
W Szwecji wymagają zgody właściwego organu, najpóźniej w terminie trzech miesięcy od ich dokonania, następujące czynności prawne: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca; nabycie akcji w przypadku szwedzkich spółek akcyjnych, w których ponad 40% kapitału i ponad 20% praw do głosowania znajduje się w gestii cudzoziemców; wejście cudzoziemca do szwedzkiej spółki handlowej oraz nabycie dóbr majątkowych przez spółkę tego rodzaju, jeżeli wspólnikami są cudzoziemcy. Zezwolenia są wydawane po sprawdzeniu, czy takie nabycie nie godzi w istotny interes społeczny oraz czy nie dotyczy regionu o szczególnie wysokim popycie na nieruchomości.
Wyjątkiem od tej reguły jest:

nabycie drogą dziedziczenia,

zapisu, fuzji przedsiębiorstw, na licytacji publicznej albo gdy nabywcą jest małżonek lub zstępny zbywcy, albo gdy zamieszkuje w Szwecji od pięciu lat.
W Austrii nabycie przez cudzoziemców wszelkich nieruchomości, w tym działek budowlanych, gruntów rolnych i leśnych, określają ustawy poszczególnych krajów związkowych. Mają one zapewnić realizację następujących celów: troskę o zachowanie wydajnej gospodarki rolnej i leśnej; przestrzeganie zasad gospodarki przestrzennej i właściwego użytkowania gruntów, z uwzględnieniem wymogów ochrony środowiska; zapewnienie takiego przeznaczenia gruntów, które gwarantuje należyte warunki mieszkaniowe oraz prowadzenie działalności gospodarczej dla ludności miejscowej i dla tych osób, które osiedlą się na stałe; zagwarantowanie (w obrocie działkami budowlanymi) pierwszeństwa założeń polityki mieszkaniowej przed innymi celami użytkowania, szczególnie przed użytkowaniem w celach rekreacyjnych lub wyłącznie jako lokata kapitałowa; zachowanie możliwie dużego, społecznie akceptowanego, rozproszenia własności gruntów, uwzględniającego wielkość obszaru landu (zapobieganie tworzeniu wielkich posiadłości ziemskich). Zarówno obywatele Austrii, jak i cudzoziemcy, aby nabyć grunty rolne lub leśne, muszą uzyskać zgodę władz landu. Jej wydanie uzależnione jest od zgodności z wyżej wymienionymi celami oraz spełnieniem warunków: nabycie gruntu nie koliduje z interesem publicznym, a nabywający zapewni, że osobiście prowadzić będzie na nabytym gruncie gospodarkę rolną lub leśną oraz że nabycie gruntu dla celów przemysłowych, na tworzenie działek budowlanych lub dla innej akceptowanej społecznie działalności pozostaje w zgodzie z założeniami polityki przestrzennej i nie będzie zakłócać lub uniemożliwiać dotychczasowego użytkowania rolnego lub leśnego gruntów przyległych. Wymóg samodzielnego gospodarowania na nabytej w Austrii nieruchomości uważa się za spełniony gdy: nabywający ma stałe miejsce zamieszkania w takiej odległości od gruntu, która gwarantuje regularną tam obecność, oraz gdy nabywca posiada wystarczające umiejętności do powadzenia gospodarstwa rolnego lub leśnego, potwierdzone stażami pracy i egzaminami. Zezwolenia na nabycie wszelkich nieruchomości wydawane są gdy: nie występuje kolizja z interesem państwa; sprzyja to interesom gospodarczym, społecznym lub kulturalnym danego landu; nabywający przebywa w Austrii legalnie, od co najmniej dziesięciu lat i niezagrożone są ważne interesy gospodarcze, społeczne, kulturalne lub inne interesy publiczne; nabywający lub jego rodzina przeznaczają działkę na swoje główne miejsce zamieszkania i jeżeli dotychczas mieszkają w Austrii nieprzerwanie przez ostatnie pięć lat; nabywana nieruchomość określona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej.
W Finlandii przy zakupie nieruchomości przez osoby mieszkające za granicą, firmy nieposiadające siedziby w Finlandii, fundacje oraz fińskie osoby prawne, które są kontrolowane przez osoby mieszkające za granicą (bez osób mieszkających za granicą, które kiedyś mieszkały w Finlandii nieprzerwanie przez minimum pięć lat), nie wymaga się uzyskania zezwolenia, poza wyjątkami: gdy nieruchomość ta ma być wykorzystywana do celów wypoczynkowych lub rekreacyjnych albo jest położona w pasie przygranicznym lub znajduje się na terenach chronionych. Zezwolenie nie jest wymagane w przypadku przekazywania nieruchomości w drodze spadku lub w ramach prawa rodzinnego oraz gdy małżonkowie, z których jedna strona nie potrzebuje takiego zezwolenia, zakupią nieruchomość wspólnie. Można odmówić zezwolenia, gdy wzrost cen nieruchomości o charakterze wypoczynkowo-rekreacyjnym, wynikający ze znacznego nimi zainteresowania osób mieszkających za granicą, osłabi szanse osób mieszkających w Finlandii na wykupienie tego typu nieruchomości oraz gdy planowane na terenie nieruchomości prace budowlane utrudniają realizację lokalnych planów zabudowy przestrzennej stanowić będą zagrożenie dla środowiska lub w inny sposób zagrażać będą interesom publicznym.
AW

 

Wydanie: 33/2002

Kategorie: Rolnictwo

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy