Na łasce sądu

Autor: Marcin Ogdowski | 7 grudnia, 2003

Wojna stołecznych developerów czy zemsta oszukanego podwykonawcy? Kilkudziesięciu rodzinom grozi utrata mieszkań

Tego wieczoru wszyscy przeżyliśmy szok. Ludzie powychodzili na balkony i stali wpatrzeni nie wiadomo w co. Niektórzy płakali, inni tylko zaciskali zęby. Minęło kilka godzin, nim wyrwaliśmy się z tego zbiorowego otępienia. „Jak to możliwe, żeby ot tak, bez zapowiedzi, mogła upaść duża firma budowlana?”, pytaliśmy siebie nawzajem. „Dlaczego nie uprzedzono nas o takiej ewentualności? Czemu informację o upadłości przekazał nam ochroniarz pilnujący budowy, a nie prezes czy ktoś z kierownictwa firmy? I wreszcie – co dalej z nami będzie? Czy upadłość inwestora oznacza, że utracimy nasze mieszkania i włożone w nie pieniądze?” – relacjonuje Barbara Zatorska, mieszkanka budynku przy ul. Wileńskiej 45 w Warszawie.

Blok bez windy

A miało być tak pięknie… Mieszkania co prawda na nielubianej przez warszawiaków Pradze, ale blisko centrum. Przystępna jak na stołeczne warunki cena i nowoczesny projekt. Do tego cieszący się opinią solidnego inwestora developer – warszawska firma Budgrim.
Prace przy ul. Wileńskiej ruszyły w 1998 r. – początkowo z wielkim rozmachem. Minęło jednak kilka miesięcy i ruch na budowie niemal całkowicie ustał. Termin oddania bloku przesunięto z końca 2000 r. na grudzień kolejnego roku. Później wydłużono go o następne 12 miesięcy. W styczniu tego roku do budynku wprowadzili się pierwsi lokatorzy – mimo braku instalacji gazowej, windy, niewykończonego garażu i klatek schodowych oraz przeciekającego dachu. Wszystkie te braki miały zniknąć najpóźniej w połowie 2003 r. Ale tak się nie stało.
20 sierpnia br. warszawski sąd rejonowy ogłosił upadłość Budgrimu. Od tego dnia kontrolę nad majątkiem developera przejął syndyk. Na nieszczęście lokatorów z Wileńskiej w skład tego majątku weszły również ich mieszkania. Mimo iż w całości spłacone, nadal pozostają własnością Budgrimu, gdyż nie posiadają własnych aktów notarialnych. I nie otrzymają ich do czasu, kiedy dom przy Wileńskiej nie zostanie wykończony. Dopiero wówczas gmina będzie mogła wydać pozwolenie na użytkowanie budynku będące podstawą nadania aktów. Bloku jednak wykończyć nie można, bo inwestor jest bankrutem. I tak koło się zamyka.

Oszczędności całego życia

W praktyce oznacza to, że 80 rodzin jest teraz na łasce syndyka i kontrolującego jego działania sądu. Problem w tym, iż syndyk ma obowiązek sprzedawać majątek Budgrimu, by za pozyskane środki spłacić wierzycieli firmy – w pierwszej kolejności banki i podwykonawców. W pewnym momencie mogłoby się okazać, że wyprzedane aktywa nie wystarczają na pokrycie długów. Wówczas przedmiotem transakcji stałyby się mieszkania z Wileńskiej. Co gorsza, po ich zakupie nowy właściciel miałby prawo pozbyć się „nabytych” z mieszkaniami lokatorów. Ci bowiem mieszkają na dziko, ponieważ przepisy wykluczają zasiedlenie budynku przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie.
– Wyrzucenie na bruk byłoby dla mnie straszliwym ciosem – mówi z trudem maskująca nerwowe drżenie ręki Barbara Zatorska, pracownica Teatru Wielkiego. – Zbieraliśmy na to mieszkanie 18 lat, żyjąc z mężem i dorastającą córką w 15-metrowym pokoiku u rodziny. I wreszcie – tak nam się zdawało – udało się. Od razu wpłaciliśmy całą wymaganą kwotę. Gdy tylko dostaliśmy klucze, zaczęliśmy się urządzać.
– To niesprawiedliwe – dodaje Zatorska i milknie na kilka sekund. – Tak naprawdę nie mielibyśmy gdzie się teraz podziać. Dobrowolnie tego domu nie opuścimy.

Kredyt do oddania?

– Całe życie prześladuje mnie jakiś potworny pech – włącza się do rozmowy kolejna lokatorka z Wileńskiej, Ewa Kraśkiewicz. Krucha, przestraszona kobieta z łamiącym się głosem. – Tuż przed zakupem mieszkania zmarła mi matka, tuż po straciłam pracę. Przez 25 lat byłam skrzypaczką w Teatrze Wielkim – do dziś, choć minęły już dwa lata, nie znalazłam pracy. Bo za stara, bo bez doświadczenia, bo za delikatne dłonie. A teraz jeszcze ta upadłość. Ja również wyłożyłam na mieszkanie całe oszczędności. Wszystko, co przez ćwierć wieku tułania się od krewnych do znajomych udało mi się zaoszczędzić. I co? Wszystko ma pójść na marne? Płakać się chce, nic więcej.
Agnieszka i Adam również mieszkają na Wileńskiej. Młodzi, przed trzydziestką, by kupić mieszkanie, wzięli kredyt – 100 tys. zł (plus ogromne odsetki), spłacane przez 20 lat.
– Kredyt z hipoteką na to właśnie mieszkanie – mówi Agnieszka. – A hipoteki nie można ustanowić do czasu otrzymania aktu notarialnego. Więc na razie do każdej miesięcznej raty dopłacamy kilkaset złotych za ubezpieczenie kredytu na czas do ustanowienia aktu. I tak od blisko dwóch lat. Ale najgorsze chyba przed nami – bank nie dopuszcza bowiem możliwości, by okres tego ubezpieczenia był dłuższy niż 24 miesiące.
– Innymi słowy, już wkrótce może od nas zażądać hipoteki zastępczej albo zwrotu kredytu – wyjaśnia Adam. – Jedna opcja „lepsza” od drugiej – bo skąd weźmiemy inne mieszkanie pod hipotekę albo pieniądze na spłatę całości kredytu? Pozostaje nam wierzyć, że bank przedłuży okres ubezpieczenia, a Budgrim stanie na nogi i wywiąże się ze swoich zobowiązań. Pobożne życzenie? Oby nie.

Majątek większy niż dług

Cień szansy pozostał – orzeczenie sądu o upadłości Budgrimu nie jest jeszcze prawomocne, a zarząd firmy odwołał się do sądu wyższej instancji. Rozstrzygnięcia należy się spodziewać w pierwszym kwartale przyszłego roku, co oznacza, że do tego czasu syndyk nie może rozpocząć sprzedaży majątku developera. Krzysztof Czerniawski, prezes i właściciel Budgrimu, jest święcie przekonany, że decyzja o upadłości powinna zostać uchylona. Jego zdaniem, są ku temu mocne podstawy.
– Dług firmy wynosi 24 mln zł i jest mniejszy od jej majątku – twierdzi. – Budgrim jest bowiem warty ponad 50 mln zł. Dla sądu to istotny argument, bo w takiej sytuacji można sprzedać część majątku i spłacić wierzycieli bez ogłaszania upadłości. Kolejny argument to otrzymane przeze mnie gwarancje kredytów – do uzyskania, jeśli firma wyjdzie z upadłości. Za te pożyczki można by było zwrócić niektóre wierzytelności i, co najważniejsze dla klientów, sfinalizować zakończenie inwestycji przy ul. Wileńskiej. Ale to tylko moje dywagacje – co zrobi sąd drugiej instancji, zobaczymy. Przy całym moim optymizmie mam powody, by przewidywać najgorszy scenariusz.
Dlaczego? Zdaniem Czerniawskiego, poprzedni sąd wydał wyrok po pierwszej kilkunastominutowej rozprawie i trzyminutowej przerwie na podjęcie decyzji.
– Nie zapoznał się nawet z przedstawionymi przez nas w dniu rozprawy dokumentami – żali się prezes Budgrimu. – Do czasu ogłoszenia wyroku byliśmy przekonani, że firmie nic nie grozi. Dlatego nie informowaliśmy o postępowaniu upadłościowym klientów. Orzeczenie sądu było również dla nas zupełnym zaskoczeniem. I dopiero po jakimś czasie zdaliśmy sobie sprawę, że wyrok był ustawiony.

Syndyk i sędzia nie komentują

Przez kogo i dlaczego? Za bankructwem Budgrimu stoją inni warszawscy developerzy – twierdzi jego prezes. Do zidentyfikowania, gdy zacznie się sprzedaż majątku firmy. Zdaniem Czerniawskiego, konkurencja od dawna ostrzyła sobie zęby na atrakcyjne nieruchomości Budgrimu w centrum Warszawy. Ich kupno po cenie rynkowej nie wchodziło w rachubę, po dużo niższej cenie masy upadłościowej – jak najbardziej.
– O ogłoszenie upadłości wystąpiła firma podwykonawcza, której byliśmy winni 370 tys. zł – zwraca uwagę właściciel Budgrimu. – To przysłowiowy pryszcz w porównaniu z majątkiem mojej firmy. Ale zarazem wygodny pretekst, by zacząć procedurę upadłościową. Dalej potrzeba tylko „przychylnego” sędziego i „skorego do współpracy” syndyka…
Zarówno syndyk, jak i sędzia nadzorujący upadłość Budgrimu nie odnieśli się do twierdzeń Czerniawskiego. Jak nam powiedziano, obydwaj w ogóle nie komentują w mediach tej sprawy. Na podstawie zebranych przez nas informacji nie wydaje się jednak, by mieli sobie coś do zarzucenia. Scenariusz upadku Budgrimu wyglądał bowiem zgoła inaczej – twierdzi inny nasz rozmówca, analityk zajmujący się stołecznym rynkiem nieruchomości.
– Developerzy nagminnie wykorzystują podwykonawców – mówi. – Zlecają im prace przy budowie, za które później nie płacą wcale albo z olbrzymim opóźnieniem. To taka specyficzna metoda redukowania kosztów… Budgrim nie był w tym zakresie żadnym wyjątkiem. Podwykonawca miał już dość czekania na pieniądze. Dla szantażu albo zemsty złożył wniosek o upadłość. Znającemu relacje między developerami a podwykonawcami sędziemu puściły nerwy. Postanowił ukarać nieuczciwego developera, tym samym dając wyraźne ostrzeżenie innym. Trochę zbyt pochopnie, czego przykładem jest dramat mieszkańców z Wileńskiej. Ale z czystymi intencjami.

Budgrim zbliżył ludzi

Lokatorzy z Wileńskiej 45 nie wykluczają takiego scenariusza. W rozmowach z nami wielokrotnie wspominają o zmieniających się ekipach budowlanych.
– Przyjeżdżam na budowę i widzę na korytarzu ekipę układającą terakotę – wspomina Ewa Kraśkiewicz. – Dzień później panowie pakują swój sprzęt. Pytam dlaczego i słyszę, że wczoraj minął wielokrotnie przesuwany termin realizacji faktur. A Budgrim znów nie zapłacił. Oni mają więc polecenie opuszczenia budowy. Następnego dnia natykam się na nową ekipę z kolejnej firmy. A później na jeszcze jedną…
Bez względu na to, który z tych scenariuszy jest prawdziwy, jedna rzecz wydaje się pewna – mieszkańcy domu przy ul. Wileńskiej 45 to ofiary nieuczciwych praktyk stołecznych developerów. Z jednej strony, mówimy bowiem o próbie pozbycia się konkurenta i przejęcia jego majątku za sprawą nieczystych zagrywek kamuflowanych przepisami prawa. Z drugiej zaś – o konsekwencjach rolowania podwykonawców. Gdzie dwóch się bije, tam trzeci traci – chciałoby się rzec, parafrazując znane przysłowie.
– To prawda, odczuliśmy to na własnej skórze – mówi Barbara Zatorska. – Ale nie ma tego złego… Nasz budynek nie jest dziś typowym blokiem, gdzie ludzie mijają się na korytarzu, nic o sobie nie wiedząc. Problemy z Budgrimem zbliżyły nas do siebie. Dziesiątki spotkań, narad, ale też zupełnie prywatnych imprez – dziś nie ma wieczoru, by ktoś z kimś się tutaj nie spotykał. Chyba nie przesadzę, twierdząc, że na Wileńskiej zrodziła się wspólnota. Taka duża, sąsiedzka rodzina, w której jedni na drugich mogą liczyć. Chociaż tyle…