Klimat a rozwarstwienie mieszkaniowe

Bogaci płacą za to, aby mieszkać w miejscach chronionych przed szokami klimatycznymi

(…) Zauważmy, że cieplejsze części Stanów Zjednoczonych zazwyczaj charakteryzują niższe średnie dochody. Nie oznacza to, że osób o wysokich dochodach brakuje na południu, ani że nie znajdziemy biednych ludzi w północnych stanach, jak Massachusetts czy Waszyngton. Oznacza to jednak, że średnie dochody na południu i południowym zachodzie są niższe niż na północnym wschodzie czy wzdłuż północno-zachodniego wybrzeża Pacyfiku. Ta korelacja, co może być zaskakujące, pozostaje aktualna także w innych krajach, w tym w dużej części Ameryki Północnej, Środkowej i Południowej. W wielu krajach, w tym w Stanach Zjednoczonych, Meksyku, Peru, Boliwii, Brazylii, Panamie i Wenezueli, gminy, które są średnio o 1 st. C cieplejsze, notują od 1,2% do 1,9% niższe dochody na mieszkańca.

Takie zależności występują często na znacznie bardziej lokalnych poziomach. W Kalifornii osoby z najniższego kwintyla (dolne 20% rozkładu dochodów – przyp. tłum.) dochodów żyją w miejscach, gdzie doświadcza się 70 dni rocznie z temperaturami powyżej 32 st. C. Ci z najwyższego kwintyla mierzą się z takimi wyzwaniami pogodowymi 26 dni rocznie. Innymi słowy, biedniejsi mieszkańcy Kalifornii doświadczają prawie trzykrotnie więcej dni w roku z potencjalnie niebezpiecznym upałem niż bogatsi mieszkańcy stanu.

Ta różnica nie wynika tylko z samego faktu, że bogatsi ludzie zwykle mieszkają w miastach w pobliżu wybrzeża, takich jak San Francisco i Monterey. Takie gradienty na osi temperatura-dochód wydają się ujawniać także w obrębie miast.

Podczas moich wędrówek po Los Angeles często zastanawiałem się nad tym, jak to możliwe, że w tym samym dniu temperatura w nadmorskiej i zalesionej Santa Monica plasuje się w zakresie 26-29 st. C, podczas gdy w Downey lub gdzieś w Inland Empire przekracza 37 st. C. Takie systematyczne różnice w wymiarze lokalnym dotyczące występowania upałów zostały udokumentowane w dziesiątkach innych miast.

Pojawia się pytanie: dlaczego lokalne klimaty są tak silnie skorelowane z dochodami? Jednym z wyjaśnień jest działanie sił rynkowych. Ponieważ ekstremalne upały są generalnie zjawiskiem niepożądanym, potencjalni właściciele domów i najemcy prawdopodobnie będą skłonni zapłacić wyższą cenę za korzystniej położone lokalizacje, przy założeniu, że inne uwarunkowania będą z grubsza takie same. Innymi słowy, dynamika podaży i popytu na rynku nieruchomości może naturalnie generować „premię” za mieszkanie w Santa Monica w porównaniu z osiedleniem się w Downey. Mogą na to nakładać się inne czynniki – jeśli przestrzeń w pożądanych lokalizacjach jest ograniczona ze względu na geografię lub z powodu lokalnych przepisów (na przykład dotyczących gęstości zabudowy), popyt może jeszcze bardziej przekraczać podaż, podbijając ceny w tych pożądanych miejscach jeszcze bardziej. Jeśli drogi są zatłoczone i czas dojazdu do pracy wydłuża się wraz z odległością, co przekłada się ujemnie na koszty przemieszczania się z punktu A do punktu B, takie premie mogą być jeszcze wyższe.

Oczywiście rzadko zdarza się, aby udział pozaklimatycznych czynników atrakcyjności danej lokalizacji był taki sam: Santa Monica może być pożądana także ze względu na dostęp do modnych miejsc rozrywki i bliskość miejsc pracy w branży technologicznej. Domy mogą być tam większe, nowsze i bardziej luksusowe niż w Downey. Jednakże – na tyle, na ile można oprzeć się na założeniu „wszystkie inne czynniki równe” – teoria ekonomiczna przewidywałaby premię za udogodnienia, związaną z łagodniejszym klimatem.

Przewidywanie to wydaje się znajdować potwierdzenie w danych. Zgodnie z analizami ekonomistów Davida Albouya, Ryana Kelloga, Waltera Grafa i Hendrika Wolffa oraz podobnymi analizami Paramity Sinhi, Marthy Caulkins i Maureen Cropper Amerykanie co do zasady preferują lokalizacje z mniejszą liczbą dni ekstremalnych upałów i są skłonni zapłacić za nie więcej. W jednym z badań Albouy i współpracownicy przetestowali tę hipotezę, korzystając z danych z ponad 2 tys. amerykańskich miast. Wykorzystując szczegółowe codzienne dane meteorologiczne oraz szeroki zakres cech związanych z nieruchomościami i miastami (takich jak liczba sypialni oraz dostęp do miejsc pracy), próbowali wyeliminować udział wszystkich innych czynników i nadać im status „równych”, aby dokonać możliwie celnych porównań. Wniosek był taki, że amerykańskie gospodarstwa domowe są skłonne płacić znaczną premię za mieszkanie w miejscach o bardziej przyjemnym klimacie. Byłyby w stanie dopłacić, byle uniknąć zarówno bardzo gorących, jak i bardzo zimnych dni. Zasadniczo preferują dni z maksymalnymi temperaturami w przedziale 15-20 st. C.

Co istotne, te szacunki uwzględniają fakt, że bardziej ekstremalne klimaty będą wymagały większych wydatków na ogrzewanie i chłodzenie. Można na tej podstawie wyłuskać coś, co można by nazwać niematerialną wartością mieszkania, położonego w przyjemniejszym lokalnym mikroklimacie, a przez to oferującego wiele luksusowych udogodnień, typu możliwość częstszego spacerowania z dziećmi lub psem czy uniknięcia irytującego pocenia się w drodze na stację metra lub przystanek autobusowy, czy po prostu mniejsze ryzyko potencjalnych

Fragmenty książki R. Jisung Parka Niewidzialny pożar. Ukryte koszty zmian klimatycznych, tłum. Szymon Drobniak, Copernicus Center Press, Kraków 2025