Ziemia do wzięcia

Od dwóch lat obserwujemy bum na nieduże działki, które z ugorów stają się terenami rekreacyjnymi

Rozmowa z dr. Zygmuntem Sosnowskim, dyrektorem Oddziału Terenowego AWRSP w Rzeszowie

– Rzeszowski oddział agencji włada państwową ziemią na terenach typowo rolniczych – w województwach podkarpackim i świętokrzyskim. Czy to ułatwia statutowe działania?
– Rzeczywiście jesteśmy oddziałem specyficznym, bo tutaj grunty popegeerowskie stanowiły zaledwie kilka procent, czyli była tu koncentracja prywatnych gospodarstw indywidualnych. W porównaniu z innymi jesteśmy małym oddziałem, mamy zaledwie około 200 tys. ha gruntów rolnych. Specyfika naszych zasobów jest jeszcze taka, że prócz gruntów po PGR przejęliśmy z Państwowego Funduszu Ziemi prawie połowę tego, czym dysponowaliśmy. To 120 tys. działek rozrzuconych w każdej miejscowości. Średnia działka to 30-40 arów. Dlatego mamy mniejszy problem przy likwidowaniu bezrobocia po byłych PGR, także większy popyt na ziemię, bo i podaż mniejsza. Zbyliśmy już ponad 50% naszych nieruchomości, także dzięki rekreacyjnej atrakcyjności terenów. Największy popyt był na terenach bieszczadzkich, choć tu akurat mieliśmy niewiele ziemi. Kilkanaście tysięcy hektarów oddaliśmy Bieszczadzkiemu Parkowi Narodowemu i Lasom Państwowym. Tu także najlepiej sprzedawały się grunty rolne. W sumie w byłym województwie krośnieńskim sprzedaliśmy około 90% naszych zasobów.
– Z jakim przeznaczeniem? Trudno uwierzyć, by na ziemi IV i V klasy można było prowadzić dochodową produkcję rolną.
– Ci, którzy kupili, i ci, którzy zamierzają kupić, myślą zapewne o działalności agroturystycznej. Na wielu naszych nieruchomościach powstają małe stadniny koni, bazy noclegowe. To chyba słuszny kierunek w tamtym rejonie.
– Przed laty agencja przejęła tereny upadających PGR, a wraz z nimi potężne zadłużenie. Nikt nie kupi ziemi obciążonej długami, więc jak wybrnąć z problemu?
– Jak na tak niewielki stosunkowo teren i liczbę gospodarstw, zadłużenie było ogromne, bo wynoszące około 172 mln zł. Każdy hektar gruntów popegeerowskich był obciążony kwotą 2 tys. zł. Wachlarz wierzycieli był szeroki – od urzędu skarbowego z tytułu zaległych podatków przez samorządy z tego samego powodu, ZUS, banki, dostawców energii, nawozów, węgla i wielu innych. Trzeba było zmierzyć się z tym i trwało to kilka lat. Zawarliśmy ponad 20 bankowych porozumień ugodowych. Potężne było zadłużenie w ZUS i tu nie mogliśmy liczyć na redukcję, wywalczyliśmy natomiast częściowe umorzenie odsetek i spłatę w ratach. Z dostawcami często rozliczaliśmy się majątkiem. Dług wynikający z zaległości w opłatach z tytułu korzystania ze środowiska spłaciliśmy budynkami i terenami przekazanymi parkom narodowym. Większość środków uzyskiwanych z dzierżaw i sprzedaży przekazywaliśmy na spłatę długów. A długi skończyliśmy spłacać dopiero w tym roku.
– Co decyduje o popycie na ziemię w tej części Polski?
– Pierwsze cztery lata z dziesięcioletniej działalności naszego oddziału wypełniło przejmowanie terenów i w niewielkim zakresie sprzedaż. W 1994 r. sprzedaliśmy niewiele ponad 2,8 tys. ha. Intensywna sprzedaż zaczęła się od następnego roku – 6 tys. ha, aż do 10 tys. w tym roku. Niełatwo jest sprzedać ziemię, popyt jest dużo mniejszy niż nasza podaż. Trzeba niekiedy trzykrotnie wystawić daną nieruchomość do przetargu, by w ogóle ktoś zainteresował się nią, w dodatku często obniżamy jej cenę. Na przykład obecnie nastąpił największy dołek, jeśli chodzi o opłacalność produkcji rolnej. To automatycznie zmniejszyło popyt na ziemię, a przy okazji cenę. Przed rokiem osiągnęliśmy najwyższą cenę, bo 3,4 tys. zł za hektar, ale wówczas popyt stymulowała ustawa o zalesianiu, a także zapowiedzi rządu o ograniczaniu możliwości zakupu gruntów rolnych dla nierolników. Ci, którzy nie byli rolnikami, a chcieli kupić, spieszyli się i wywołali wyższy popyt. Specyfiką naszego terenu jest i to, że średnia cena gruntów przez nas sprzedawanych jest niższa niż średnia w obrocie między rolnikami.
– Kupują zwykle małorolni czy latyfundyści?
– Najwięcej mamy umów zawartych na tereny do 10 ha. Na ponad 21 tys. umów aż 19 tys. opiewa na areał do 10 ha, a z tych zdecydowana większość kupiła nie więcej niż hektar.
– Lokata kapitału, ucieczka przed fiskusem czy chęć przejścia przedsiębiorców z kosztownego ZUS do dotowanego przez państwo KRUS?
– Oceniamy, że jeśli ktoś kupuje do 10 ha, to po to, by powiększyć gospodarstwo, jeśli więcej – tworzy duże gospodarstwo. Natomiast kupujący mniej niż hektar korzysta z tych terenów, które przejęliśmy z Państwowego Funduszu Ziemi. To niewielkie działki po kilkadziesiąt arów, często przylegające do jakiegoś niewielkiego gospodarstwa, często już i tak użytkowane bezumownie. Taki rolnik zrobi wszystko, by stać się właścicielem tego skrawka ziemi. Drugą grupę nabywców tych niewielkich areałów stanowią ludzie z pobliskich miast poszukujący niewielkich działek. Nie nabywają praw rolniczych, ale kupują, bo uznają, że działka jest ładnie położona, może blisko lasu albo w pobliżu naturalnego zbiornika. Od dwóch lat obserwujemy bum właśnie na takie nieduże działki, które z ugorów stają się terenami rekreacyjnymi. I bardzo dobrze, jeśli nawet nie użytkują jej rolniczo, przynajmniej zagospodarują, wykoszą trawę, zadbają o otoczenie.
– Czy opłacalność produkcji rolnej ma wpływ na popyt na ziemię?
– Okazuje się, że zainteresowanie naszymi gruntami jest wprost proporcjonalne do rentowności produkcji rolnej. Z wykresów widać, że załamanie się koniunktury na artykuły rolnicze w 1999 r. odbiło się na cenie gruntów rolnych. I na popycie również. Gdyby dziś opłacalność produkcji rolnej była na poziomie 20%, to jestem przekonany, że nie trzeba byłoby organizować potrójnych przetargów na jedną nieruchomość. Zostałaby sprzedana przy pierwszym przetargu.
– Należy spodziewać się, że nasz nieodległy przecież termin wejścia w struktury Unii Europejskiej ożywi zainteresowanie gruntami rolnymi.
– Przede wszystkim trzeba stworzyć jakiś mechanizm, który powstrzymałby rozdrabnianie się gospodarstw rolnych. Na naszym terenie średni areał gospodarstwa to zaledwie 3,5 ha. Trudno precyzyjnie określić, jak zachowa się nasz rynek ziemi po wstąpieniu Polski do Unii, ale pewne rozwiązania już są dyskutowane, na przykład prawo pierwokupu ziemi przez sąsiada, pomysł powołania agendy rządowej, która zajęłaby się skupem ziemi od rolników i zbyciem ich tym, którzy chcą powiększyć swój areał. Natomiast czy sprzedawać na rzecz obcokrajowców, to zupełnie inna kwestia. Na naszym terenie tego problemu nie ma. Do tej pory w sumie sprzedaliśmy zaledwie 1,9 tys. ha sześciu podmiotom, w których udziały mniejszościowe mają obcokrajowcy.
– Agencja nie tylko sprzedaje, ale również dzierżawi ziemię. Czy są jakieś problemy z windykacją opłat dzierżawnych?
– Wydzierżawiliśmy 40% naszych zasobów, zawarliśmy 11,5 tys. umów dzierżawnych, przy czym około 10 tys. dotyczy tej “drobnicy” – niewielkich areałów. Okazuje się, że z dzierżawcami do 10 ha nie mamy żadnych problemów ani co do czynszu, ani co do opłat dzierżawnych. Mamy za to problemy z dzierżawiącymi po 50 ha, 100 i więcej. Mamy takich około 600. Oceniamy, że połowa radzi sobie nieźle, 30% ma przejściowe trudności, ale pozostałe 20% ma problemy trudne do pokonania przez nich i przez nas. Nawet grożące rozwiązaniem umowy i odebraniem nieruchomości. Od początku działalności rozwiązaliśmy już ponad 300 umów i odebraliśmy ponad 14 tys. ha. Przyczyny są trojakie. Pierwszą grupę stanowią ci, którzy na własne życzenie wylicytowali zbyt wysoki czynsz. Jeśli średni czynsz dzierżawy z hektara to niecałe dwa kwintale, a ktoś w przetargu zaoferuje dziesięć, z góry jest skazany na niepowodzenie. I tacy się zdarzają. Druga grupa to ludzie, którzy mieli stosunkowo niski czynsz, ale zachłysnęli się niską ceną, weszli w produkcję rolną bez żadnego doświadczenia, przygotowania i bez wyobraźni, jak powinno się gospodarować na 200- i 300-hektarowym gospodarstwie, w dodatku bez kapitału. Takie podejście, szczególnie w czasie dekoniunktury w produkcji rolnej, było skazane na niepowodzenie. Trzecia grupa dzierżawców to ci, którzy dobrze gospodarowali, niekiedy aż za dobrze. Z czasem zaczęło dochodzić do sporów pomiędzy wspólnikami. Jak nietrudno się domyślić, chodziło o pieniądze. Spółka, która dobrze gospodarowała, nagle załamywała się, dochodziło do braku rzetelności w rozliczeniach między wspólnikami. Mieliśmy kilka takich przypadków. Jak w każdej działalności gospodarczej, tak i w rolnictwie istnieje pewne ryzyko, z którym należy się liczyć.
– Rzeszowski oddział agencji jest pełnym właścicielem dwóch dużych przedsiębiorstw produkcyjnych. Przynoszą zyski czy stanowią obciążenie?
– Kiedy w 1994 r. przejmowaliśmy jasielski Pektowin, zakład był w fatalnej sytuacji. Zadłużenie równało się wartości majątku. Do zakładu podłączone było osiem PGR, potężne osiedle, ogromne kotłownie i tysiąc zatrudnionych osób. Najpierw oddzieliliśmy infrastrukturę mieszkaniową, potem spłaciliśmy długi. Teraz sytuacja zakładu znacznie się polepszyła, szczególnie ostatnie dwa lata były dobre. Poczyniono inwestycje i unowocześniono park maszynowy. Pektowin jest jedynym producentem pektyny w Polsce. Poza tym produkuje koncentraty jabłkowe i tu zysk zależy od urodzaju. I jeszcze wina owocowe, około 1,5 mln litrów rocznie. Do niedawna wyrób przynoszący straty, ale ostatnio zyski dorównują kosztom. Nie ukrywam, że zakład chcemy sprzedać, bo konieczne będzie uruchomienie nowych produkcji, a to wymaga inwestycji, więc i kapitału. Gospodarstwo rybne w Starzawie to 700 ha i ono też wymagało inwestycji. Też chcielibyśmy je sprywatyzować, ale nie możemy dokonać przeniesienia własności, ponieważ są zgłoszone roszczenia byłych właścicieli. Wszystko, co teraz możemy zrobić, to dzierżawa.
– Czy roszczenia byłych właścicieli są przeszkodą w działalności AWRSP?
– Tak. Otrzymaliśmy od dzierżawców około 100 wniosków, łącznie na 29 tys. ha. Chcieliby zostać właścicielami dzierżawionej ziemi. To grunty popegeerowskie. Ponieważ są udokumentowane roszczenia reprywatyzacyjne, nie możemy tych gruntów przeznaczyć do sprzedaży. To podstawowy problem. Myślę, że Sejm tej kadencji rozwiąże go, uchwalając stosowną ustawę o reprywatyzacji.

 

Wydanie: 47/2002

Kategorie: Rolnictwo

Komentarze

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy