Bloki można naprawiać i zmieniać. Tylko trzeba wiedzieć jak. A nie wszyscy wiedzą
Dr inż. Jacek Dębowski – adiunkt w Zakładzie Budownictwa i Fizyki Budowli Politechniki Krakowskiej, autor pilotażowego programu analizy stanu technicznego oraz możliwości rewitalizacji budynków wielkopłytowych.
Panie doktorze, mieszkam w wielkiej płycie, straszą mnie i się boję.
– Czego się pan boi?
Że blok mi się zawali na głowę.
– To uspokoję pana – nie ma się czego bać.
W gazetach piszą, że będzie się walić.
– Pojawiają się różne opinie. Ktoś coś podchwyci, powie dalej i tak to się kręci.
Nie brakuje takich, którzy mówią, że jest w tym interes deweloperów.
– Nie chciałbym być stronniczy, ale nie do końca go widzę. Żeby przejąć taki teren, zgodnie z prawem inwestor musiałby zapewnić mieszkania wszystkim dotychczasowym lokatorom. To się nie opłaca.
Nie o to chodzi. Im gorzej z wielką płytą, tym lepiej z nowymi mieszkaniami.
– Może ma pan rację w tym, że obniżenie wartości starych mieszkań to łatwiejsza sprzedaż nowych. Wiadomo przecież, ile kosztuje mieszkanie, i ludzie nadal wolą kupować tańsze. To chyba jedyny interes, jaki tutaj widzę, ale też nie jestem tego pewien.
Bloki mają wymagania
Czyli nie wierzyć, kiedy straszą? Bloki jeszcze postoją?
– Na razie nic złego się z nimi nie dzieje. Nie oznacza to oczywiście, że można spać całkiem spokojnie. Trzeba obserwować i reagować, gdy widać coś niepokojącego lub gdy pojawi się coś nowego. Problemów jest sporo. Np. to, że wiele elementów w tych konstrukcjach zostało niewłaściwie wykonanych i niewłaściwie zamocowanych. Później niejednokrotnie te budynki jeszcze niewłaściwie użytkowano, co więcej, robi się to nadal. Jeżeli jednak dba się o nie zgodnie z zasadami sztuki, nie ma powodów do obaw.
Ale przecież dbać trzeba o każdy budynek.
– Oczywiście. Tylko jak dbać o inne budynki, doskonale wiemy. Są podręczniki, mamy doświadczenie. W wypadku technologii wielkopłytowej pojawiają się problemy. Do napraw bierze się każdy, a nie każdy może czy powinien. Trzeba wiedzieć dokładnie, jak to wszystko pracuje i jakie są wymagania takich bloków.
Można też usłyszeć, że miały one być na 50 lat. Te 50 lat właśnie mija i zaraz zaczną się sypać. Tak będzie?
– Każdy budynek jest przewidziany na jakiś okres użytkowania. Kamienice z XIX w. też były planowane w ten sposób, a ludzie ciągle w nich mieszkają. Tutaj chodzi o to, że zakładano, iż przez 50 lat będą spełniały swoją funkcję. Wymagania się zmieniły. Wystarczy popatrzeć na zasady energooszczędności. Kiedyś ich nie było, a teraz są. Gdy oddawano do użytku bloki z wielkiej płyty, szczęściem mieszkańca było to, że w ogóle dostał mieszkanie…
To akurat jakoś bardzo się nie zmieniło…
– …teraz, jeżeli przyszły lokator ma odpowiednie środki, by wybrać mieszkanie nowe, wykonane w sposób funkcjonalny i przestrzenny, raczej nie będzie chciał lokalu w wielkiej płycie. To są zwykle niefunkcjonalne, małe mieszkania, ze ślepą kuchnią. Nie dają się tak łatwo przerobić.
Będę bronił projektantów wielkiej płyty. Nie zawsze jest tak źle.
– Prawda, że nie zawsze, ale często. Wróćmy jeszcze do 50 lat przydatności. Tutaj chodzi o wszystko: o przepisy, normy, instalacje. Jeżeli budynki się adaptuje i remontuje, mogą służyć o wiele dłużej.
W skrócie: wielka płyta jest archaiczna, ale się nie rozpadnie?
– Jest bezpieczna i o to może pan być spokojny. Można również w nią ingerować. Można naprawiać i zmieniać. Tylko trzeba wiedzieć jak. A nie wszyscy wiedzą. Nie da się też zrealizować tego wszystkiego, co da się zrobić w nowym budownictwie, a przynajmniej nie tak łatwo. Jeżeli pan chce np. przebić ścianę w budynku murowanym, wszyscy wiedzą, jak to zrobić. Albo dołożenie okna – to także nie jest problem. W wielkiej płycie również da się takie rzeczy robić, ale całą operację przeprowadza się inaczej.
Wyburzamy i podwieszamy
Pojawiają się pomysły rewitalizacji takich osiedli. Czasami wyglądają ciekawie. Mają sens?
– Na Politechnice Krakowskiej też jesteśmy w fazie przygotowawczej do takiego projektu. Po wstępnych uzgodnieniach wybraliśmy osiedle Ruczaj.
Na czym to będzie polegać?
– Najpierw, na etapie projektów koncepcyjnych, zaproponujemy zmiany architektoniczne. Poprawimy funkcjonalność lokali wewnątrz. Pokażemy chociażby, w jaki sposób można dokonywać przeróbki w obszarze jednego mieszkania. Chodzi o wyburzenia ścian, ale też o to, że lokale można łączyć. Jeżeli umówi się pan z sąsiadem i ten zgodzi się odsprzedać panu jeden pokój lub całe mieszkanie, możemy zrobić z tego sensowną całość. Zajmiemy się też elewacją budynków. Coś dobudujemy, coś podwiesimy.
Podwieszanie?
– Możliwości są bardzo duże. Aktualnie nie ma przeszkód technicznych, aby dostawić balkony w całym budynku, ale można też wykonać to tylko w poszczególnych mieszkaniach. Rewitalizacja dotyczy również otoczenia budynków. Wiele się mówi o tym, że te osiedla są bardzo funkcjonalne, pełne zieleni. Ale zapytam pana, gdzie pan parkuje.
Pod blokiem.
– I zawsze ma pan miejsce?
Zawsze.
– Wykupione?
Nie.
– I zawsze udaje się panu zaparkować?
Tak, to Osiedle Widok zbudowane według wyjątkowo udanego projektu Krzysztofa Bienia.
– To ma pan szczęście, ale nie wszędzie tak jest. Osiedla z wielkiej płyty mają duże obszary zieleni, co stanowi niewątpliwą zaletę, niestety, brakuje miejsc parkingowych i tu pojawia się problem, gdyż ludzie zatrzymują się na zieleńcach. Samochody nierzadko są zostawiane tak, że do budynku nie może dojechać straż pożarna lub karetka. W niektórych miejscach pod tym względem bywa wręcz dramatycznie.
Tym bardziej że czasami parkingi na starych osiedlach zajmują sąsiedzi z nowych budynków, gdzie trzeba za miejsca płacić, a i tak zwykle ich nie starcza. Obok płacić nie trzeba, więc tam się staje.
– Rzeczywiście deweloperzy nie dbają o zapewnienie miejsc wszystkim mieszkańcom i lokatorzy, którzy kupują od nich mieszkania, zatrzymują się na parkingach zlokalizowanych na sąsiednich, starych osiedlach. Dlatego pojawia się trend ogradzania starych terenów przyblokowych.
Wielkiej płyty czar
Deweloperzy działają w określonych ramach. Dziś te ramy to zwykle urbanistyczny chaos i jego efektem są m.in. wtórne grodzenia. Są jakieś plusy wielkiej płyty?
– Są. Zwykle świetnie rozwinięta jest infrastruktura handlowa. Chociaż tu znowu mamy problem – bardzo często są sklepy, ale brakuje usług.
Mnie – zresztą nie tylko mnie – wydaje się, że największym atutem wielkopłytowych osiedli jest jakość przestrzeni miejskiej. Przy czym zwykle wcale nie chodzi o to, że jest doskonale. Jest tylko o wiele lepiej niż na większości nowych osiedli, które stawia się gdzie bądź i nie zapewnia właściwej infrastruktury drogowej, społecznej itd.
– Niestety tak jest. Wcześniej dbano o to, aby terenów zielonych było dużo. Tak samo było z otwartą przestrzenią. Na wielkopłytowych osiedlach nie ma zacienienia. Zaludnienie pozostaje na rozsądnym poziomie. Wadą jest jednak liczba osób przypadająca na metr kwadratowy lokalu, ale to problem, który pojawia się wszędzie. Na nowych osiedlach także.
To powoduje, że chcąc kupić mieszkanie i nie mając ograniczonego budżetu, staje się przed alternatywą: piękne mieszkanie i uboga przestrzeń miejska lub mniejsze i gorsze mieszkanie, ale bogatsza infrastruktura oraz lepsza komunikacja.
– Lepsze połączenia komunikacyjne to ogromna przewaga wielkopłytowych osiedli. To również jeden z głównych powodów utrzymywania się dość wysokich cen tych mieszkań.
Jednak z samymi budynkami trzeba będzie powoli się żegnać?
– Mają kiepską opinię, bo powstawały w złym czasie i wiąże się je przede wszystkim z PRL. Nie znaczy to jednak wcale, że są złe. Znaczy to tyle, że mamy do nich uprzedzenia. A przecież do dziś działają w Polsce fabryki – choć oczywiście nie na taką skalę jak kiedyś – z których wychodzą elementy systemowe tej technologii i można sobie zamówić budynek jednorodzinny lub wielorodzinny. Podstawowy element, czyli płyta stropowa, nadal jest w powszechnym użyciu. Są też możliwości rewitalizowania wielkiej płyty i użytkowania jeszcze przez wiele, wiele lat. Istotną kwestią są jednak możliwości, koncepcja i umiejętności. Co z tego, że poprawimy jedno mieszkanie, jeżeli reszta pozostanie w takiej formie, w jakiej jest? Te bloki potrzebują kompleksowych rozwiązań.
Projekty rewitalizacyjne powoli się pojawiają?
– Nie należy się tego bać. Trzeba próbować zrobić coś sensownego, bo to możliwe. Są przykłady z Niemiec i z Francji, które pokazują, jak się do tego zabrać. Budynki odnowiono i zaadaptowano. Oczywiście część z nich, zwłaszcza w Niemczech Wschodnich, później wyburzono, ale powodem nie były problemy techniczne, tylko migracja ludności do zachodniej części kraju.
Rozsądne ulepszanie
U nas też jest migracja do zachodniej części Niemiec, ale jest także głód mieszkań i na wyburzenia na razie się nie zanosi. Trzeba się pogodzić z tym, co istnieje, i zadbać, żeby było jak najlepsze?
– Mamy to, co mamy. Nic innego na tych terenach na razie nie powstanie i trzeba zadbać o to, co jest. Wszystko jednak należy robić z głową. Tu mogę podać bardzo prosty przykład. Ostatnio kładzie się ogromny nacisk na termomodernizację. Ale często wybiera się do tego najtańszego wykonawcę. Wtedy trwałość takiego remontu to zaledwie pięć-dziesięć lat i trzeba go powtarzać. Przy okazji termomodernizacji pojawia się kwestia kotwienia, czyli dodatkowego wzmocnienia warstwy fakturowej. Jedni mówią: należy kotwić wszystko, ale to są dodatkowe koszty. Drudzy mówią: niczego nie trzeba kotwić, bo to się trzyma. I teraz pytanie, co robić. Potrzebna jest metodologia, która pozwoli decydować o takich sprawach, oraz fachowcy, którzy wiedzą, co robią i na co należy zwracać uwagę. Podpowiadamy spółdzielniom i lokatorom, że to trzeba realizować właściwie, a nie działać na zasadzie: „bo tak się robi”.
Gdzie są tacy fachowcy?
– Przede wszystkim należy sprawdzać referencje. Gdy ktoś daje najniższą cenę i nie ma referencji, lepiej takiego wykonawcy unikać, bo może zrobić taki remont, że będzie gorzej niż przed nim. Powoli dochodzimy do momentu, w którym zaczynamy dostrzegać wagę jakości wykonania.
Zwłaszcza że tanie niemal zawsze jest drogie?
– Tak jest. Proszę sobie wyobrazić, że marznie pan i nakłada trzecią, czwartą, piątą kurtkę. Robi się ciepło, prawda? Ale co z tego, skoro za chwilę pan się spoci? Kurtka nie oddycha. Z budynkiem dzieje się to samo. Niby jest ciepło, ale wykonując ocieplenie, zamyka się przestrzeń wewnętrzną i mogą się pojawić np. problemy z wilgocią w budynku. Wentylacja, ta, która jest, przestaje działać, choć nierzadko nie działała już wcześniej. Należy pamiętać, że docieplając blok, możemy pogorszyć jego mikroklimat. Efektem bywa nie tylko gorszy komfort, lecz także np. pojawienie się zawilgoceń, a potem pleśni i grzybów. Żeby tego uniknąć, wszystko musi być przemyślane.
Tak jak wszędzie, gdy chce się zrobić coś dobrze.
– Niefachowo wykonane remonty mało że nie są oszczędnością, to jeszcze generują koszty. Pojawiają się uszkodzenia, które trzeba znowu usuwać. Sam znam przypadki, gdy wzmocnienia wielkiej płyty nie tylko niczego nie poprawiały, ale to po nich pojawiały się wtórne pęknięcia. Na uczelniach są osoby, które mają wiedzę na ten temat. Jednak nikt nie przychodzi do nas zapytać, czy można to zrobić tak albo tak. A to wszystko jest dość skomplikowane i stanowi spory problem.
Duża jest też jego skala, bo to miliony mieszkań.
– Toteż generalnie jest to obszerny temat. Nie można się skupiać tylko na konstrukcji lub na jednym aspekcie remontu. Trzeba o tym myśleć kompleksowo. O otoczeniu budynków, o instalacjach wewnątrz nich. Przełożę to na poziom jednego mieszkania. W wielu budynkach są jeszcze aluminiowe przewody elektryczne. Czy kiedy chce się zrobić nową wylewkę, gładzie i malowanie, warto to robić, nie wymieniając kabli? Koszty wprawdzie będą spore, ale zwykle lepiej nawet odłożyć remont i tak go przeprowadzić, by nie trzeba było zaraz robić kolejnego.
Jak miasta powinny dbać o wielkopłytowe osiedla?
– Kiedyś to były noclegownie i nadal na nie patrzymy w ten sposób. Warto jednak zagospodarowywać przestrzenie, które tam są. Potrzebne są ścieżki rowerowe, place zabaw, skateparki. Zaprojektowane i zbudowane w taki sposób, by zachęcały, a nie odstraszały. Mówiąc krótko, miasta i zarządcy powinni dbać o miejsca, gdzie można spędzać czas.
Na nowych osiedlach też powinny o to zadbać. Czy – gdy podejdzie się do sprawy rozsądnie i kompetentnie – jest szansa na drugie życie wielkiej płyty?
– Jest szansa i na drugie, i na trzecie, i na dziesiąte.
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy