Mieszkania w prawnej dziurze

Mieszkania w prawnej dziurze

Po upadku SK Banku 150 rodzin, które zapłaciły za mieszkania zbudowane przez Grupę Dolcan, może je stracić

Na osiedlu Czerwona Jarzębina II na Targówku w Warszawie, wybudowanym przez dewelopera Sorbus Sp. z o.o. z Grupy Dolcan, mieszka 37 rodzin. Każda zapłaciła co najmniej 500 tys. zł. Od ostatniej wpłaty minęły dwa lata. Ludzie wykończyli mieszkania, wprowadzili się do nich, ale nie są ich właścicielami. Boją się, że któregoś dnia może do drzwi zapukać komornik i eksmitować ich na bruk.

Na osiedlu Miasteczko Rubikon w warszawskich Włochach, wybudowanym przez dewelopera Dolcan Plus SA z Grupy Dolcan, nie mieszka nikt. A miało tam zamieszkać aż 242 singli lub par. Pierwszy z trzech budynków 15 miesięcy temu był wykończony w 98%. W lutym 2016 r. ludzie mieli się wprowadzać. Dziś niedoszli lokatorzy tylko patrzą na swoje mieszkania przez płot, choć za każde zapłacili ok. 80% ceny – co najmniej 160 tys. zł.

Ludzkie tragedie. Oszczędności kilku pokoleń wpakowane w mury albo kredyty, które trzeba będzie spłacać przez 30 lat, nawet jeśli nigdy nie dostanie się mieszkania. To efekt upadłości Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie (znanego jako SK Bank). Banku, który klientom deweloperów z Grupy Dolcan miał gwarantować, że nie stracą pieniędzy. A stał się kamieniem u szyi.

Problem dotyczy aż 150 rodzin, nie tylko z Miasteczka Rubikon i Czerwonej Jarzębiny II, ale także z innych osiedli, na których budowę spółki z Grupy Dolcan zaciągały kredyty w SK Banku. To Żółte Tulipany w Rembelszczyźnie koło Nieporętu, Rudy Rydz – Las w warszawskim Rembertowie, Pasikonik w podwarszawskich Markach, Konik Polny na warszawskiej Białołęce oraz Osiedle Jordanowskie w Częstochowie. Zabezpieczeniem kredytu była hipoteka ustanowiona na rzecz SK Banku. Przy sprzedaży mieszkań klienci otrzymywali od dewelopera promesy, w których bank zobowiązywał się do przeniesienia na nich prawa własności po wpłaceniu całej należności za lokal. Z chwilą upadłości decyzja o honorowaniu tych promes została oddana w ręce syndyka masy upadłościowej SK Banku.

Znikające miliardy

W niewielkim Wołominie pojawiają się wielkie pieniądze i równie wielkie pieniądze znikają. Tu powstał najprężniejszy SKOK, który upadł w 2014 r., a Bankowy Fundusz Gwarancyjny musiał wypłacić jego klientom 2,2 mld zł za utracone depozyty. Tu też w latach 20. ubiegłego wieku założono bank, który w nowym ustroju przyjął nazwę SK Bank – Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa. 23 listopada 2015 r. również ten bank upadł. A wówczas okazało się, że jego klientom trzeba wypłacić z BFG ponad 2 mld zł. Tyle pieniędzy bowiem z banku wyprowadzono.
9 lutego br. CBA zatrzymało sześć kolejnych osób podejrzanych o wyłudzenie wielomilionowych kredytów. W sumie do tej pory zarzuty usłyszało 29 osób. Ostatnio zatrzymanymi są przedstawiciele spółek, które prawdopodobnie wyłudzały kredyty z banku oraz dwaj rzeczoznawcy, którzy zawyżali wyceny nieruchomości będących zabezpieczeniem kredytów.

Zanim jednak SK Bank podzielił los SKOK-u, Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała naprawę sytuacji. 20 sierpnia 2015 r. Narodowy Bank Polski udzielił SK Bankowi 500 mln zł pożyczki i wpisał swoją hipotekę do księgi wieczystej w miejsce SK Banku. Niewiele to dało, po trzech miesiącach do banku wszedł nadzorca wyznaczony przez KNF, a 30 grudnia 2015 r. sąd ogłosił upadłość SK Banku. NBP stał się jednym z wierzycieli.

Żeby wnuczek nie wyjechał

Pan X sprzedał mieszkanie na Pradze, żeby kupić lokum w Miasteczku Rubikon. Teraz mieszka kątem u przyjaciela. Pani Y, osoba bardzo dojrzała, na mieszkanie w Miasteczku Rubikon wzięła kredyt. Spłaca go i wciąż gnieździ się z bratem w jednopokojowym mieszkaniu. Pani Z…
Helena Muzyłowska ma prawie 70 lat. Mieszka 450 km od Warszawy, pod granicą z Niemcami. W Miasteczku Rubikon postanowiła kupić mieszkanie wnukowi, który zaczął studiować w Warszawie. – Nie chciałam, by wnuczek wyjechał za granicę – mówi. – Dotychczasowy dorobek całego życia łącznie z kredytem przekazywałam sukcesywnie w transzach na zakup mieszkania dla niego. Dzisiaj czuję się ogromnie skrzywdzona. Mam umowę notarialną kupna mieszkania w Miasteczku Rubikon, ale nie mam prawa do jego otrzymania.

Hanna Szczepińska-Stańczyk jest kilka miesięcy przed emeryturą. Kiedy na 20-lecie pracy zamiast nagrody jubileuszowej dostała wymówienie, jakby sufit zawalił się jej na głowę. Syna Macieja, teraz 24-latka, wychowywała sama, z niewielką pomocą byłego męża. Martwiła się ciasnotą w 30-metrowym mieszkanku w Piasecznie. Kiedy Maciej dorósł, postanowił zostać grafikiem komputerowym. Zatrudnił się w znanej na świecie firmie, która właśnie tworzyła grę komputerową „Wiedźmin 3: Dziki gon”. Hanna cieszyła się tym, ale też ubolewała, że dojazdy do pracy zajmują mu prawie pięć godzin. Pomyślała, że dobrze by było znaleźć mieszkanie gdzieś bliżej.

– Z siostrą odziedziczyłyśmy po rodzicach trochę pieniędzy – wspomina Hanna Szczepińska-Stańczyk. – Mogłam za nie kupić małe mieszkanie dla syna. Zaczęłam przeglądać ogłoszenia i w kwietniu 2015 r. zobaczyłam ofertę Dolcanu. Pierwszy budynek w Miasteczku Rubikon, który zaczęto budować w kwietniu 2014 r., był już prawie gotowy. Przyjechałam z synem, żeby go obejrzeć. Robotnicy układali płytki na klatkach schodowych.

– Byłem oczarowany – mówi Maciej Stańczyk. – Okolica zielona. Budynek nie za duży, dwupiętrowy, z windami. Otoczony niskimi, nowoczesnymi budynkami i willami.

Faktycznie miejsce ma urok. Wprawdzie tuż obok linii kolejowej, ale zasłoniętej ekranami dźwiękochłonnymi. W pobliżu park, staw, centra handlowe. Koleją można w 13 minut dojechać do centrum. Mężczyzna z biura sprzedaży twierdził, że budowa zakończy się nie w kwietniu 2016 r., jak planowano, ale wcześniej.

– Byłem przekonany, że w lutym 2016 r. będę mógł się wprowadzić – opowiada Maciej Stańczyk. – Mieszkanie miał wykończyć Dolcan. Zastanawiałem się, jakie dać podłogi, jaką wybrać glazurę i terakotę, jaki kolor powinny mieć ściany.

Deweloper nazwał te lokale miniapartamentami. 25 m kw. to niedużo, ale dla kogoś, kto całe lata mieszkał z mamą na 30 m – kolosalna zmiana. Pokój z wyjściem na balkon, aneks kuchenny z osobnym oknem, łazienka. Nowa przestrzeń do dorosłego życia.

– Powiedziałam synowi, że na to mieszkanie pójdą wszystkie pieniądze po jego dziadkach – mówi Hanna. – Maciek wiedział, że umeblowanie mieszkania leży w jego gestii.

Co miesiąc wpłacała na rachunek w SK Banku w Wołominie prawie 24 tys. zł. 9 listopada 2015 r. przelała kolejną ratę, zostały tylko dwie. Dwa tygodnie później Dolcan poinformował, że SK Bank jest w stanie upadłości, więc nie należy robić dalszych wpłat. Deweloper uspokajał klientów, że mniej więcej za miesiąc zostaną uruchomione pieniądze z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, że księgowa już złożyła pisma w tej sprawie… Ale procedura się przedłużała.

Któregoś dnia okazało się, że biuro sprzedaży w Miasteczku Rubikon zostało zamknięte, a z budowy zniknęli robotnicy. Blok był zbudowany w 98%. Hanna i Maciej uświadomili sobie, że wpłacili 161 tys. zł i nie mają ani pieniędzy, ani mieszkania.

– Kiedyś problemem były bankructwa deweloperów, bo w takich przypadkach pieniądze klientów przepadały. Żeby zapewnić ochronę kupującym mieszkanie, wprowadzono przepis, że pieniądze wpłaca się na specjalny rachunek powierniczy w banku. Nikt nie przewidział, że może upaść nie deweloper, ale bank – wytyka Maciej.

Hanna zaczęła telefonować do dewelopera, potem wysyłać mejle. W końcu zdecydowała się działać. Skrzyknęli się w 16 osób. Tylko 16, chociaż w ich budynku, jednym z trzech, jest 80 mieszkań. Zaangażowali prawnika – adwokata Karola Trzaskę.

Kiedy przychodzi pismo od mecenasa, Hanna i Maciej widzą światełko w tunelu. A potem pojawiają się informacje, że Dolcan ma upaść, że ma go przejąć inny deweloper, a oni będą musieli wpłacić dodatkowe pieniądze albo kupić swoje mieszkanie po raz drugi. Wtedy mają dołek.
– Dlaczego nas mają obciążać za to, że ktoś nas okradł? – zastanawia się Hanna. – Przecież my wpłacaliśmy pieniądze w terminie. A teraz wszyscy chowają głowę w piasek i nie chcą się wypowiadać w sprawie dewelopera ani SK Banku. Ludzie zostali okradzeni. Dlaczego nie podaje się, kto to zrobił? Dlaczego nie pokazuje się, jak wyglądają domy tych ludzi z SK Banku, którzy doprowadzili do takiej sytuacji? Czy nie można ich obciążyć? Przecież to są konkretne osoby. Kto jest winien w SK Banku i u dewelopera? NBP, który dał pieniądze na ratowanie banku, teraz nie chce brać odpowiedzialności. Dla mnie to jeden skandal za drugim. Nie wyobrażam sobie tego, że pieniądze po moich rodzicach przepadną.

– Nie możemy się załamywać, trzeba walczyć – mówi twardo Maciej. – Wciąż jesteśmy ignorowani, chociaż ta sprawa dotyczy bardzo wielu osób. Sądzę, że przyjdzie taki moment, że komuś z urzędników z Ministerstwa Finansów czy z Narodowego Banku Polskiego bardziej będzie się opłacało ratować twarz, pomagając nam, niż ją stracić, ignorując nas.

Niby moje, ale nie moje

Osiedle Czerwona Jarzębina II na Targówku miało być bezpieczną przystanią dla kilkudziesięciu rodzin. Stało się koszmarem. Martyna Makiel żartuje, że jedynym plusem upadku SK Banku jest to, że ludzie bardzo się zżyli. 37 rodzin stanowi jedną wielką rodzinę pokrzywdzonych. Dzieci chodzą razem do przedszkola, do szkoły; do sąsiadek mówią ciociu, do sąsiadów wujku. Ciocie i wujkowie często się spotykają. Zwykle tematem jest to, jak wybrnąć z sytuacji, w którą wpędził ich SK Bank. Dziś do Martyny wpadli Nina i Wojciech Oleksakowie. Obie rodziny mają identyczne mieszkania: na parterze, ponad 80 m kw., salon z aneksem kuchennym i kominkiem, trzy sypialnie, przestronna łazienka, nieduży ogród.

Martyna z mężem początkowo wynajmowali mieszkanie w Warszawie. Ponad trzy lata temu urodziła się Marysia. Pomyśleli wtedy, że czas się postarać o własne lokum. – Nie chcieliśmy mieszkać w bloku, marzyliśmy o mieszkaniu z ogródkiem, w kameralnym segmencie – Martyna uśmiecha się gorzko. – Jeździliśmy po całej Warszawie, a któregoś dnia dotarliśmy na to osiedle. Wszystko wyglądało idealnie, cena jak na warunki warszawskie była przyzwoita. Deweloper – Sorbus Sp. z o.o. – należał do Grupy Dolcan, która miała już na koncie wiele inwestycji. Zasięgnęliśmy języka, nikt nie słyszał, żeby był z nimi jakiś problem.

Kiedy Martyna i jej mąż zainteresowali się osiedlem, budynki już stały. Nie ukończono jedynie drogi osiedlowej. Byli więc pewni, że wszystko będzie na czas i bezproblemowo.

– Umowy przedwstępne sprawdzaliśmy z prawnikiem – zaznacza Martyna. – Bank, w którym wzięliśmy kredyt, też sprawdził tę umowę i nie widział problemu w tym, że na hipotece w księdze wieczystej nieruchomości jest wpisany SK Bank. Dostaliśmy przecież od dewelopera promesę, w której SK Bank zobowiązał się, że po zapłaceniu całej kwoty za mieszkanie będzie ono wyodrębnione bezobciążeniowo, czyli bez długu. W lutym 2015 r., miesiąc po podpisaniu umowy przedwstępnej, zapłaciliśmy całą kwotę.

Cieszyli się, że rodzina będzie miała własne lokum, tym bardziej że miała się powiększyć. Pod koniec 2015 r. zaczęły się kłopoty z SK Bankiem. Martyna była w zaawansowanej ciąży, wszystkim musiał się zająć mąż. W grudniu 2015 r. mieszkanie zostało wykończone i wprowadzili się. Mieli nadzieję, że podpisanie aktów notarialnych i jego wyodrębnienie to kwestia kilku miesięcy. W lutym 2016 r. urodził się Mieszko. Mieszkanie nadal nie było ich.

Historia Niny i Wojciecha Oleksaków jest podobna. – W pierwszym momencie założyliśmy, że wybierzemy mieszkanie z rynku wtórnego – opowiada Nina. – Gdybyśmy tak zrobili, żylibyśmy bez stresów, spokojnie, a przede wszystkim bylibyśmy właścicielami. Przyglądaliśmy się różnym ofertom. W czerwcu 2014 r. urodził się Piotruś, a my wciąż nie podjęliśmy decyzji, gdzie zamieszkamy. Jeden ze znajomych, który kupił mieszkanie na tym osiedlu, powiedział nam, że są jeszcze wolne lokale. Przyjechaliśmy się rozejrzeć, spodobało nam się tutaj niemal wszystko.

W lipcu 2014 r. podpisali umowę przedwstępną. SK Bank, który kredytował inwestycję, wystawił im promesę. Bez niej nie dostaliby kredytu na zakup mieszkania, a jedynie część półmilionowej ceny mogli zapłacić w gotówce.

– W tej promesie SK Bank zobowiązywał się, że po wpłacie 100% ceny bezobciążeniowo, czyli bez żadnych wpisów na hipotece na jego rzecz, przeniesie własność mieszkania na nas – wyjaśnia Wojciech. – We wrześniu 2014 r. zapłaciliśmy trzecią, ostatnią transzę.

Odebrali mieszkanie, wykończyli, wprowadzili się. Parapetówki nie zrobili, bo chcieli zaprosić gości, kiedy już będą właścicielami. Nina: – W czerwcu 2015 r. urządziliśmy pierwsze urodziny Piotrusia. Rodzice zauważyli, że jesteśmy jacyś markotni. Nie powiedzieliśmy im, że nadal nie mamy podpisanego aktu notarialnego. Nie chcieliśmy, żeby się martwili. Większość naszych sąsiadów postąpiła podobnie. Szczęście w nieszczęściu, że zdążyliśmy się wprowadzić do tych mieszkań i nie jesteśmy w takiej sytuacji jak ludzie z Miasteczka Rubikon. Gdybyśmy tu nie mieszkali, musielibyśmy spłacać kredyt i płacić za wynajem czegoś. Pensji by zabrakło.

Ale ponieważ nie mają aktu notarialnego, bank, w którym wzięli kredyt, obciąża ich wyższymi odsetkami – to ok. 200 zł miesięcznie.
– Już są takie przypadki, że banki, które udzieliły kredytu na zakup mieszkania, żądają dodatkowych zabezpieczeń albo nawet grożą wypowiedzeniem umowy – zwraca uwagę Wojciech. – Co byśmy zrobili, gdyby nasz bank zażądał dodatkowego zabezpieczenia? A co moglibyśmy zrobić, skoro nic nie mamy?! Właśnie to mieszkanie jest inwestycją naszego życia! Mam poczucie, jakbym zrobił coś złego. Muszę iść do banku, prosić o podpisanie aneksu do umowy kredytowej, wypełnić wniosek, wpisać, jakie mam dochody, jakie wydatki…
– A cała nasza „wina” polega na tym, że chcieliśmy mieszkać na swoim – dodaje Nina.
– Kiedy rozmawiamy z sąsiadami, wszyscy mówią, że niemożliwe, by nas z tym zostawiono – włącza się do rozmowy Martyna. – Ale z miesiąca na miesiąc coraz bardziej wątpimy, że będzie dobrze, skoro kolejne instytucje odsyłają nas z niczym. Czy wyrzucą nas na bruk? Takie scenariusze niestety rysują się przed nami. Liczymy, że dopóki decyzje nie zostały podjęte i mieszkania nie zostały sprzedane, komornik do nas nie zawita. Mimo to nie śpimy po nocach i dopóki sytuacja się nie rozwiąże, będziemy żyć w niepewności. Nie wyobrażamy sobie, by ktoś chciał nas stąd wyrzucić.

Ludzie na osiedlu postanowili, że z pomocą prawników będą walczyć, dochodzić swoich praw nawet w sądzie. Liczą się z tym, że może to potrwać i dziesięć lat.

Syndyk masy upadłościowej SK Banku w piśmie do Ministerstwa Finansów stwierdził, że nie zachodzą przeszkody prawne uniemożliwiające wyrażenie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali.

– Syndyk przeliczył sobie, ile pieniędzy może uzyskać ze sprzedaży wolnych lokali na osiedlu Czerwona Jarzębina II i innych wybudowanych przez Grupę Dolcan, których sytuacja jest podobna, a ile eksmitując nas i nasze dzieci z kupionych przez nas mieszkań – mówi Martyna. – Wziął też pod uwagę, że będzie duży sprzeciw społeczny, że będziemy się odwoływać w sądzie, że trzeba będzie zapłacić komornikowi. To by dużo kosztowało i było niekorzystne wizerunkowo. Dlatego syndyk rekomenduje Ministerstwu Finansów, żeby nam te hipoteki zwolniono. Tylko dlaczego ministerstwo nie wyraża zgody? Syndyk wysłał pismo w listopadzie ub.r., a Ministerstwo Finansów do tej pory coś analizuje. Oprócz przyzwolenia ministerstwa syndyk potrzebuje zgody rady wierzycieli, w której skład wchodzą m.in. Bankowy Fundusz Gwarancyjny i NBP. A oni twierdzą, że nie mogą podjąć decyzji, bo nie mają wystarczających informacji. To kiedy te informacje zamierzają uzyskać?

Co zrobi NBP?

Mieszkańcy osiedla Czerwona Jarzębina II mają opinie prawne, z których wynika, że promesy uzyskane od SK Banku są ważne i powinny być respektowane. Podobnie jest z promesami dla niedoszłych mieszkańców Miasteczka Rubikon.

– Obecnie NBP ma obowiązek wydać klientom Dolcan Plus SA, którzy kupili mieszkania na osiedlu Miasteczko Rubikon, zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali, czyli bez przenoszenia hipotek wpisanych na rzecz SK Banku w księgach wieczystych, bo uzyskali oni taką zgodę od SK Banku – twierdzi mecenas Karol Trzaska. – Pełnomocnik syndyka SK Banku wskazał, że wierzycielem hipotecznym na nieruchomości jest NBP. To on powinien wydać zgodę na zwolnienie od obciążenia hipotecznego oraz wyodrębnienie lokali do nowo założonych ksiąg wieczystych. Nie ma żadnych przeszkód faktycznych ani prawnych do wydania tej zgody. A jej brak stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Jeśli NBP nadal będzie się uchylał od wydania zgody, moi klienci będą zmuszeni wystąpić na drogę sądową.
Przez ponad dwa tygodnie rzecznik prasowy NBP nie odpowiedział na pytania autorki reportażu. Widocznie sprawa 150 rodzin jest nic nieznaczącym marginesem działalności. I pewnie nie można ustalić, kto zdecydował, by 500 mln zł wpompować w SK Bank, który i tak upadł.

A zwykli ludzie mają za tę beztroskę zapłacić.

– To trafiło na nas, ale mogło trafić na każdego. Każdego, kto kupuje mieszkanie na rynku pierwotnym i ma w ręku promesę z banku, który kredytuje inwestycję, bo deweloper buduje na kredyt – mówi Wojciech Oleksak. – Nikt nie może spać spokojnie, dopóki nie stanie się właścicielem mieszkania. Kto by przewidział, że bank upadnie? Banki tak nie upadają, żadnego kryzysu nie było. A jednak stało się.

Wydanie: 8/2017

Kategorie: Reportaż

Komentarze

  1. Anonim
    Anonim 27 lutego, 2017, 20:32

    Bardzo poruszające i prawdziwe niestety 🙁
    kto w końcu Ministerstwo Finansów tym ludziom pomoże? Przerażające i nie do zaakceptowanie utrzymanie takiego stanu rzeczy!

    Odpowiedz na ten komentarz

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy