American dream: jak sprzedać własny dom i nie stracić?

Autor: Dariusz Wiśniewski | 17 kwietnia, 2011

Jedna trzecia właścicieli w USA ma dług hipoteczny wyższy niż wartość nieruchomości

Korespondencja z Chicago

W USA ogłoszono właśnie, że od stycznia do marca tego roku wartość domów w 20 największych miastach (najgorzej w Phoenix, w Arizonie) spadła średnio o kolejne 3,1% w stosunku do tego samego okresu w roku ubiegłym. Paraliż na rynku nieruchomości więc trwa i żadne dane nie uzasadniają pojedynczych głosów optymistycznych, ogłaszających koniec recesji. Dla zadłużonych właścicieli domów to zła wiadomość. Oznacza ona nie tylko, że wartość ich domów ponownie się obniżyła, ale że ewentualna sprzedaż to finansowe samobójstwo. Własny dom z ogródkiem – kiedyś zwane amerykańskie marzenie – staje się powoli złym snem, z którego nie można się obudzić.

Właściciele pod wodą

Amerykanie nie są przyzwyczajeni do oszczędzania. Stary dowcip mówi: „Dlaczego Amerykanie żyją od czeku do czeku? Ponieważ mogą”. Gdy właściciel domu w USA traci pracę albo tylko mniej zarabia, ma często problem ze spłacaniem pożyczki za dom i innymi rachunkami. Kiedyś nie była to tragedia. Przed rokiem 2005 takie długi można było uregulować, sprzedając nieruchomość. Dzisiaj zadłużony właściciel w porozumieniu z bankiem rozpoczyna proces zwany foreclosure (przejęcie obciążonej nieruchomości przez wierzyciela), kończący się wystawieniem domu na sprzedaż ze stratą i dla banku, i dla pożyczkobiorcy. Odebrane przez banki domy stanowią w tej chwili 26% wystawionych na sprzedaż nieruchomości. Banki nie są jednak chętne, aby od razu egzekwować eksmisję, nawet wtedy, gdy mieszkańcy przestają płacić raty. Wielu z nich nadal mieszka, nie płacąc miesięcznych spłat, gdyż pożyczkodawca liczy na to, że sytuacja pożyczkobiorcy się poprawi. Poza tym opuszczona posiadłość szybko niszczeje. Dodatkowo zdesperowani właściciele przed wyniesieniem się z zadłużonych domów często niszczą w złości wnętrza i urządzenia. Eksmisja oraz szybka sprzedaż oznaczają stratę dla wszystkich. Do tego jednak momentu jest to tylko dług. Dług, nawet rosnący, to jeszcze nie strata.
Ponieważ liczba domów objęta procesem foreclosure ma skalę epidemii, na rynku wytworzyła się nadwyżka nieruchomości na sprzedaż, powodująca szybki spadek cen. Zagrożeni właściciele zgadzają się na sprzedaż za niższą cenę, gdyż inaczej nie ma kupca. W 2010 r. jeden na 45 domów był w procesie foreclosure, co przekładało się na 2,9 mln domów. Rok 2011 zapowiada się jednak rokordowo. Eric Belsky z Uniwersytetu Harvarda twierdzi, że najważniejszym teraz pytaniem jest nie to, o ile i jak szybko ceny wzrosną, ale jak szybko i o ile spadną. Prawdopodobnie ok. 11 mln domów (na ok. 125 mln domów w ogóle) znajduje się w strefie ryzyka. Jedna trzecia właścicieli znalazła się under water, czyli ma dług hipoteczny wyższy niż wartość nieruchomości. Przed rokiem 2005 w ten sposób zagrożonych właścicieli było zaledwie 5%. W zeszłym roku banki odebrały aż milion domów. W tym roku ta liczba zwiększy się o 200 tys. Aktualnie ok. 5 mln domostw zalega ze spłatami rat. A to oznacza tylko jedno – dalszy spadek cen.
W 2005 r., kiedy nieruchomości w USA osiągnęły najwyższe ceny, co najmniej jeden dom na dziesięć był inwestycją pod wynajem albo second home, domem wakacyjnym. Housing bubble – bańka cenowa domów – pękła w 2007 r., ale nim do tego doszło, przez 30 lat ceny domów regularnie rosły (w latach 90. średnio 10% rocznie), a łatwy kredyt powodował, że wartość nieruchomości była wyznaczana możliwością uzyskania pożyczki. Spekulowanie nieruchomościami stało się najszybszym sposobem wzbogacenia się. Kto wtedy nie kupował domu – przesypiał okazję. Liczba home-ownerships – ogólna liczba posiadanych na własność domów mieszkalnych i apartamentów – wzrastała do 2005 r. bardzo szybko. Obecnie, chociaż spadła we wszystkich grupach, nadal jest najwyższa wśród białych Amerykanów (własne domy ma niemal trzy czwarte z nich), znacznie niższa wśród Latynosów (47%), a najniższa w społeczności afroamerykańskiej (45%). Bezrobocie wśród białych wynosi aktualnie 7%, wśród Latynosów – 12,8%, Afroamerykanów – 15,6%. Przywilej mieszkania we własnym domu przysługuje teoretycznie wszystkim, w praktyce odbija społeczną stratyfikację i podziały rasowe.

Domy za bezcen

Budowa nowych domów dramatycznie spadła. W tym roku powstanie ich zaledwie 250 tys. – najmniej od czasu prezydentury Johna Kennedy’ego, kiedy ludność USA liczyła mniej niż 120 mln (obecnie ponad 300 mln). Deweloperzy mają potworne długi i próbują różnymi sposobami przyciągnąć klienta. Niedaleko Chicago można kupić duży nowy dom o powierzchni przekraczającej 250 m kw., z cegły i kamienia, z kominkiem, nowoczesną kuchnią ze stali nierdzewnej i z marmurową łazienką z jacuzzi – za 260 tys. dol. W Bolingbrook (przedmieście Chicago), na pięknym nowym osiedlu położonym tuż przy polu golfowym, deweloper oferuje – oprócz wyjątkowo niskiej ceny – bezpłatne ubezpieczenie na rok, na wypadek, gdyby nowy właściciel zalegał ze spłatami pożyczki. W Sunset Ridge są na sprzedaż nowe domy w stylu kolonialnym za 170 tys. dol. razem z nowym chevy cruze, który stoi na podjeździe. Chętnych na razie brakuje. Potencjalny nabywca, nawet jeżeli ma pieniądze i w miarę bezpieczną pracę, uważa, że ceny jeszcze nie osiągnęły dna i lepiej trochę poczekać z kupnem.
Ludzie w USA nie plotkują na temat cen miedzi czy węgla kamiennego, ale roztrząsają, za ile poszedł dom sąsiada. Telewizja i reklamy również napędzają popyt. Amerykanie z przyjemnością oglądają ciągnące się godzinami programy pokazujące, jak w łatwy sposób – kupując np. dobraną kolorem sofę czy wymieniając żyrandol – zwiększyć wartość całej posiadłości. Nieruchomość w USA była zawsze nie tylko własnością prywatną czy podkreśleniem statusu społecznego, lecz także lukratywną inwestycją i czymś, co z przyjemnością się konsumuje. Wierząc, że na domu nie można stracić, Amerykanie podejmowali nieraz ryzykowne decyzje zakupu nieruchomości. Transakcje obejmujące nieruchomości komercyjne nie były obciążone tak wielkim ładunkiem emocjonalnym. Po 2005 r. stosunek Amerykanów do własnych domów zmienił się na bardziej racjonalny, a nawet podejrzliwy. Pragnienie posiadania własnej nieruchomości nie jest już uczuciem, któremu nie można się oprzeć. „Dom”, zapisywany niegdyś z dumą po stronie „ma”, teraz widnieje jako „winien”.
Kryzys na rynku nieruchomości w USA nie dotknął wszystkich jednakowo. Najgorzej jest w Kalifornii, Newadzie i Arizonie – stanach, które przed kryzysem najszybciej rozwijały się urbanistycznie. W dużych miastach, takich jak Nowy Jork, Waszyngton czy San Francisco, nie jest tak źle, głównie z uwagi na szeroki rynek pracy. Bardzo źle dzieje się w stanie Michigan, gdzie zagrożonych jest ok. 25% nieruchomości. Największe miasto tego stanu, Detroit, przez ostatnie kilka dekad skurczyło się o połowę (dodatkową przyczyną jest decentralizacja produkcji samochodów). Aktualnie znajduje się w nim ok. 80 tys. pustych domów. Chicago w tym samym czasie straciło 200 tys. osób. Mieszkańcy Newady uciekają do Teksasu. Ale stolicą foreclosure stało się Las Vegas – miasto, gdzie jeszcze kilka lat temu ceny domów osiągały astronomiczne wysokości. Teraz wartość domów spadła tam aż o 60%. To, co dzieje się w Las Vegas – parafrazując dowcipne powiedzenie – nie zostanie tylko w Las Vegas. Ruletki kręcą się tak jak zawsze, ale przedmieścia są ciche i martwe. W oknach pali się zaledwie kilka świateł. Po ulicach jeździ niewiele samochodów. Bannery informujące o tanich apartamentach na sprzedaż smutno powiewają na pustynnym wietrze. W północnym Vegas co drugi dom jest do wynajęcia, nawet za 150 dol. miesięcznie. Jedynym materiałem budowlanym używanym w dużych ilościach są płyty pilśniowe do zabijania okien opuszczonych budynków.

Bank mamy i taty

Ekonomiści są raczej zgodni, że housing bubble powstała za sprawą łatwego kredytu i deregulacji jego przyznawania. Ale zawiniła nie tylko naiwność i zachłanność ludzka. Banki też mają brudne ręce. Bankierzy wiedzieli, że wartość pożyczek spadnie, mimo to wszystkim udzielano kredytu. Wystarczyło, aby starający się zaparował lustro własnym oddechem. To oznaczało, że żył, a więc się kwalifikował. Wiedza, co czeka pożyczkobiorcę, przydała się na Wall Street. Te same banki obstawiały na giełdzie spadek wartości udzielanych przez nie pożyczek. O mechanizmach pozwalających bankom bogacić się kosztem zwykłych ludzi opowiada barwnie oscarowy film „Inside Job”.
Dzisiaj zasady udzielania pożyczek są znacznie ostrzejsze. Nabywca – oczywiście tylko ten, który pracuje i ma dobrą historię kredytową – musi wyłożyć 20% wartości kupowanej nieruchomości. Dla młodych ludzi, którzy chcą mieć jakieś mieszkanie na start, jedyną możliwością sprostania nowym wymaganiom jest często „bank mamy i taty”. Amerykanie stali się jednak ostrożni. Nie chcą na razie kupować nieruchomości, nawet jeżeli ich na to stać. Niektórzy uważają, że ceny powrócą do swojego najwyższego poziomu dopiero za 10-15 lat. Jeżeli to prawda, Amerykę czeka długa stagnacja, podobna do japońskiej. Ale może nie będzie tak źle. W marcu powstało ponad 200 tys. nowych miejsc pracy. Amerykanom jednak minął kredytowy entuzjazm. If you do not have to take a loan, don’t. Jeżeli nie musisz brać pożyczki, nie rób tego – brzmi nowa obiegowa prawda. Mądry Amerykanin po szkodzie. Pozostało mu jednak marzenie: jak sprzedać dom, aby nie stracić.