W Berlinie mieszkanie prawem, nie towarem

W Berlinie mieszkanie prawem, nie towarem

Niemcy to nadal państwo socjalne i jeśli kogoś nie stać na czynsz w budynku, który został sprywatyzowany, może dostać pomoc od państwa


Joanna Kusiak – socjolożka miasta, badaczka w King’s College Uniwersytetu Cambridge oraz aktywistka Deutsche Wohnen & Co. enteignen (DWE).


26 września odbędzie się w Berlinie, wraz z wyborami do Bundestagu, referendum w sprawie wywłaszczenia korporacji mieszkaniowych. Do jego organizacji doprowadziła inicjatywa Deutsche Wohnen & Co. enteignen (Wywłaszczyć Deutsche Wohnen i Spółkę). Jesteś jej działaczką. Wasi przeciwnicy z kręgów wielkiego biznesu mówią, że w tym referendum chcecie przegłosować komunizm.
– Wydaje się, że korporacje takie jak Deutsche Wohnen czy Vonovia operują na rynku mieszkaniowym. Natomiast tak naprawdę ich pierwotnym rynkiem jest rynek finansowy. Mieszkania są tylko aktywami, za pomocą których mogą uczestniczyć w grze na rynku finansowym. Porównajmy taką korporację ze zwykłym właścicielem, jakimś panem Müllerem, wynajmującym mieszkanie czy całą kamienicę. Dla niego klientem jest lokator. Między nimi oczywiście istnieje konflikt interesów. Właściciel chce zarobić jak najwięcej, lokatorowi zależy, aby czynsz był niski. Mimo wszystko jest tu pewna współzależność charakterystyczna dla klasycznego kapitalizmu. Właściciel potrzebuje tego klienta.

A spółki zarządzające nieruchomościami ich nie potrzebują?
– Jeśli chodzi o spółki giełdowe, to ich głównymi klientami są akcjonariusze, a nie lokatorzy. Głównym celem firmy notowanej na giełdzie jest zaś podniesienie zysku z kapitału tych akcjonariuszy. To wobec nich zarząd spółki jest odpowiedzialny, oni rozliczają go z zysków i strat. Mechanizm strukturalny popycha do tego, by maksymalizować zyski z mieszkań. Nie dlatego, że w zarządach spółek zasiadają jacyś z natury źli ludzie. Tu nie chodzi o żaden wymiar moralny. Ze strukturalnego punktu widzenia oni nie mają innego wyboru. My chcemy, aby mieszkania wróciły do sektora publicznego, aby zostały uspołecznione.

Mieszkańcy zostaną zapytani, czy chcą uspołecznienia mieszkań należących do podmiotów prywatnych, w których posiadaniu pozostaje ponad 3 tys. lokali? Na jakiej podstawie można było sformułować takie pytanie?

– Podstawą prawną jest art. 15 niemieckiej ustawy zasadniczej, który mówi: „Ziemia, zasoby naturalne i środki produkcji mogą zostać przeniesione na własność wspólną lub inne formy gospodarki publicznej w celu uspołecznienia”. W przypadku berlińskiego referendum mowa o 250 tys. mieszkań. Największym podmiotem w stolicy w sektorze zarządzania nieruchomościami jest spółka giełdowa Deutsche Wohnen, stąd nazwa kampanii.

Jak firmy zarządzające nieruchomościami zwiększają „produktywność mieszkań”?
– Można to zrobić na dwa sposoby: podnosząc maksymalnie czynsze oraz redukując koszty utrzymania i remontów. Od kiedy te spółki pojawiły się na berlińskim rynku mieszkaniowym, faktycznie widzimy ofensywę agresywnego podnoszenia cen, a jednocześnie obniżające się nakłady na remonty i utrzymanie tych mieszkań. Na co lokatorzy bardzo narzekają. Zamiast typowego Hausmeistera (gospodarza domu) jest call center i zanim się tam dodzwonisz w kwestii naprawy czy remontu, musisz wysłuchać godzin muzyki, a potem i tak nikt nic nie robi.

Tego od nich wymaga giełda we Frankfurcie?
– To, że są to mieszkania, jest w pewnym sensie przypadkiem. Tam jest po prostu kapitał. W Niemczech funkcjonuje określenie Betongold, betonowe złoto. Mieszkania są instrumentalnie używane do celów spekulacyjnych. Wcześniej w kapitalizmie taką rolę odgrywało złoto. Teraz są to nieruchomości, w tym mieszkaniowe. Fundamentalna różnica polega na tym, że złoto nie jest dobrem pierwszej potrzeby, a mieszkania są. Konsekwencje społeczne takiego działania są więc zupełnie inne. Ludzie wydają coraz większą część dochodów na mieszkanie. Istnieją badania pokazujące, że przy obecnej dynamice cen wielu berlińczyków, którzy są teraz między 30. a 40. rokiem życia, nie będzie stać na pozostanie w mieście, gdy przejdą na emeryturę. Należy też pamiętać, że na tle innych miast niemieckich Berlin jest miastem średnio zarabiającym.

Dlaczego niemiecki rynek mieszkaniowy stał się podatny na tego typu praktyki?
– W Niemczech najemcy to ponad połowa społeczeństwa. Wynika to z uwarunkowań historycznych. Najem mieszkań przy różnego rodzaju zabezpieczeniach i regulacjach był po prostu korzystniejszy od kupna, także dla klasy średniej. W Berlinie lokatorzy stanowią 85% ludności. Znajdziemy wśród nich pełny przekrój społeczny. Jednak gdy rozpoczęto proces prywatyzacji, a szczególnie po pojawieniu się spółek gigantów, tempo wzrostu czynszów stało się zawrotne. W atrakcyjnych dzielnicach, takich jak Kreuzberg czy Mitte, mamy do czynienia ze wzrostami trzy-, a nawet czterokrotnymi. Korporacje mieszkaniowe są znacznie sprytniejsze niż zwykli właściciele wynajmujący mieszkania detalicznie. Mają rozbudowane działy prawne wyspecjalizowane w wykorzystywaniu luk prawnych.

Czy są jakieś inne konsekwencje zdominowania rynku najmu przez korporacje sektora finansowego?
– Z punktu widzenia ekonomii całego miasta obecnie mamy do czynienia z wyciekiem pieniędzy. Po pierwsze, pieniądze z czynszów, które pochodzą z pensji osób mieszkających w Berlinie, nie cyrkulują w lokalnej gospodarce jak wtedy, gdy płaci się indywidualnemu wynajmującemu. Wyciekają przez akcjonariuszy korporacyjnych w odległe miejsca: Nowy Jork, Dubaj czy Chiny. Do tego część tych firm „optymalizuje” sobie zobowiązania podatkowe gdzieś na Kajmanach.

Po drugie, Niemcy to jednak nadal państwo socjalne i jeśli kogoś nie stać na czynsz w budynku, który dawniej był komunalny, a potem został sprywatyzowany, może otrzymać pomoc od państwa. To znaczy, że pieniądze, które pochodzą z kasy publicznej, za pośrednictwem czynszów trafiają ostatecznie na konta koncernów. Gdyby zasoby mieszkaniowe należały do miasta, nie tylko czynsze byłyby niższe. Pieniądze wydawane na pomoc ludziom wychodziłyby z kieszeni miasta jedną drogą, ale wracały drugą, napędzając lokalną gospodarkę materialną. Teraz de facto państwo subsydiuje w ten sposób koncerny. Im bardziej one podnoszą czynsze, tym bardziej miasto jest zmuszone podnosić subsydia.

Jakie środowiska popierają akcję wywłaszczeniową?
– Mamy oczywiście poparcie organizacji lokatorskich. Referendum popiera również DGB, największa centrala związków zawodowych, w tym reprezentujący pracowników przemysłu ciężkiego IG Metall, a także związek pracowników oświaty i nauczycieli GEW czy Ver.di, związek z sektora usług. Ale też aktywiści klimatyczni z Fridays for Future. Za uspołecznieniem przemawiają bowiem argumenty ochrony środowiska. Można by taniej i sprawniej przeprowadzić termomodernizację budynków. Dla wielu osób wspierających referendum jest to ważne. Grupy działaczek i działaczy FfF przyjeżdżały m.in. z Frankfurtu, by prowadzić zbiórkę podpisów pod inicjatywą referendalną. To był politycznie bardzo poruszający moment.

A co z poparciem partyjnej sceny politycznej?
– Prawica jest przeciwko. Lewica z Die Linke popiera nas całkowicie. Co do SPD i Zielonych, obie partie były wewnętrznie podzielone, bo mają zarówno lewicowe, jak i liberalne skrzydła. Jeśli chodzi o ostateczną opinię, to u Zielonych zadecydowała baza organizacyjna i establishment partyjny nas w końcu poparł, przynajmniej oficjalnie. Natomiast w SPD było na odwrót. Sprzymierzeńców znaleźliśmy w młodzieżówce SPD i w jednym z wewnętrznych lewicowych skrzydeł, ale opcja establishmentowa wygrała. Dlatego obecny burmistrz Berlina oraz nowa kandydatka na burmistrzynię bardzo nas nie popierają. Jak zresztą cała elita partyjna. Co nie jest zaskoczeniem, bo część tych osób była zamieszana we wcześniejszą prywatyzację zasobów mieszkaniowych.

Zakładamy, że referendum zostaje wygrane. Co dalej?
– Wszystko może się zdarzyć. Referendum jest wiążące politycznie, ale nie prawnie. Uspołecznienie nie nastąpi automatycznie. Senat Berlina musi napisać ustawę. Nie jest to obligatoryjne, ale referendum jest najsilniejszym narzędziem demokracji bezpośredniej i nie zdarzyło się do tej pory, żeby jakikolwiek senat kompletnie zignorował wynik takiego głosowania.

Bardzo dużo może się wydarzyć w trakcie pisania ustawy. Wiadomo, że to moment, kiedy łatwo wybić zęby progresywnym projektom. W związku z tym inicjatywa Deutsche Wohnen & Co. enteignen pisze swoje własne propozycje ustaw, by stworzyć pewien wzór, do którego później inni będą musieli się odnieść. I by dyskusji nie zaczynać od zgniłego kompromisu.

Mówimy o 250 tys. mieszkań. To są miliardy euro, nie należy więc oczekiwać, że kapitalizm odda je bez walki. Z pewnością ciąg dalszy przeniesie się do sądów. Oczywiście lobby finansowo-nieruchomościowe robi wszystko, żeby zdyskredytować ruch, padają klasyczne oskarżenia o komunizm. Jeśli zaś spojrzeć na sondaże, to poparcie dla nas waha się w okolicach 50%.

Jednym z argumentów przeciwników jest suma odszkodowania. Oraz że te pieniądze można by wydać lepiej.
– Trzeba pamiętać, że odszkodowanie będzie też decyzją polityczną. Rozpiętość kwoty z prawnego punktu widzenia rozciąga się od symbolicznego jednego euro po pełną wartość rynkową uszczuploną o jedno euro. Jedno euro może się wydawać nierealistyczne, ale podczas prywatyzacji Niemiec Wschodnich mieliśmy do czynienia z precedensami transakcji za jedną markę, warto o tym pamiętać.

Robiono różne kalkulacje, zależne oczywiście od zajmowanej pozycji. Z prawnego punktu widzenia odszkodowanie oblicza się, ważąc interes wywłaszczanego – czyli w tym przypadku korporacji – oraz interes ogółu. Interes wywłaszczanego łatwo określić i będzie on dążył do maksymalizacji sumy odszkodowania, tak aby była w okolicach wartości rynkowej.

Jak zatem zdefiniować i zważyć interes ogółu?
– Jest to pytanie politycznie otwarte. My definiujemy interes ogółu w ten sposób: wartość odszkodowania powinna być możliwa do sfinansowania z kredytów spłacalnych czynszami, o wysokości nieprzekraczającej 30% dochodów gospodarstw domowych.

Kredyty nie zrujnują miasta?
– Takie pytanie to ideologiczny argument bez podstawy materialnej. Mieszkania przynoszą dochód. Przecież dlatego w końcu te spółki je posiadają. Nawet jeśli czynsze zostaną obniżone, nadal będą go przynosić. W sposób stabilny, co miesiąc. W związku z tym, nieważne jaka byłaby kwota odszkodowania, można ją spłacić z długoterminowego kredytu. To normalna praktyka w przypadku innych inwestycji.

Co więcej, po spłaceniu kredytów, z dochodu z czynszów można finansować budowę nowych mieszkań. To jest kolejny ideologiczny argument używany przeciwko nam: że nie będzie już budowy nowych mieszkań. Jednak jeśli spojrzymy, kto historycznie więcej budował, czy miejskie spółki mieszkaniowe, czy prywatne korporacje, to absolutnie nie ma porównania. W Berlinie budowało się zawsze najwięcej w okresach, kiedy były regulowane czynsze, i najwięcej budowali aktorzy publiczni. Dziś wydaje się nam, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z bumem mieszkaniowym. Ale to nic w porównaniu ze skalą budownictwa z publicznych pieniędzy, np. w latach 20. XX w. To mit, że rynek prywatny buduje dużo mieszkań.

Można zatem powiedzieć, że już dziś referendum służy poszerzaniu granic wyobraźni?
– Tak i widać to zarówno w Niemczech, jak i poza granicami kraju. Niezależnie od tego, czy referendum wygramy, ono już poszerzyło pole dyskusji. Rzeczy, które wydawały się radykalne, nagle okazały się umiarkowanym centrum, tylko dlatego, że realna opcja wywłaszczenie-uspołecznienie pojawiła się w grze.

Referendum jest niezwykle istotne nie tylko dla Berlina czy Niemiec, ale również dla świata. Dzieje się bowiem w jednym z centrów globalnego kapitalizmu. Gdyby udało się odnieść sukces w głosowaniu, byłby to ogromny precedens. Nie w tym sensie, że dokładnie to samo można w innymi miejscu. Tutaj podstawą jest niemiecka ustawa zasadnicza. Ale sam fakt, że to w ogóle jest do pomyślenia, robi różnicę.

Fot. Filip Klimaszewski

Wydanie: 39/2021

Kategorie: Świat, Wywiady

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy