Mieszkaniowy bum to niewypał

Mieszkaniowy bum to niewypał

Każda zainwestowana w budownictwo złotówka to zwrot 3 zł do budżetu

W mediach co rusz można usłyszeć o polskim bumie budowlanym. Przejeżdżając ulicami Warszawy, Wrocławia czy Krakowa, widzimy, jak się mury pną do góry i tym samym nie mamy najmniejszych powodów, aby nie ufać informacjom o bumie. Prawda jest jednak zdecydowanie mniej kolorowa. Ponad połowa mieszkań budowanych przez deweloperów powstaje w sześciu największych aglomeracjach, co powoduje, że bum ma charakter typowo wyspowy. Jeśli spojrzymy na inne statystyki, podziałają one na nas jak kubeł zimnej wody. W roku 1978 oddano do użytku 8,1 mieszkania na 1000 mieszkańców. W roku ubiegłym – 3,5 mieszkania. Owszem, to sporo, ale tylko w porównaniu z mieszkaniową zapaścią lat 90. Obecna liczba oddawanych mieszkań na 1000 mieszkańców została w PRL przekroczona już w roku 1957 i przez cały okres Polski Ludowej nie spadała poniżej dzisiejszej wartości. W roku 1988 oddawano jeszcze pięć mieszkań na 1000 mieszkańców.
Polska na niedobór mieszkań cierpiała od lat 50. Gierkowski bum mieszkaniowy nie zlikwidował tego niedoboru, był w stanie tylko zapobiec jego powiększaniu się. Tezę o deficycie mieszkań w Polsce potwierdza porównanie z innymi państwami Europy. W Polsce na 1000 mieszkańców mamy 338 mieszkań. We Francji, Hiszpanii czy Grecji liczba ta wynosi ponad 500 mieszkań. Problemem jest też jakość mieszkań. W Polsce co drugie mieszkanie ma jeden-dwa pokoje. Dla porównania 89% Niemców mieszka w mieszkaniach składających się z minimum czterech pokoi.

Trzy miliony mieszkań

Jak wynika z wyliczeń prof. Piotra Witakowskiego z Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, deficyt mieszkań w roku 2013 przekroczy 3 mln. Dlatego też hasło 3 mln mieszkań, które pomogło PiS w zdobyciu władzy w 2005 r., paradoksalnie dobrze oddaje faktyczną skalę problemu. Hasło PiS budziło uśmiech politowania. W historii Europy są jednak znane przypadki wybudowania 3 mln mieszkań w ciągu pięciu-sześciu lat. Najnowszym przykładem takiego bumu jest Hiszpania, gdzie od początku XXI w. oddano do użytku taką właśnie liczbę mieszkań. Zdecydowaną większość z nich wznosili prywatni deweloperzy, w swojej działalności nastawieni na maksymalizację zysku. Owszem, wybudowano 3 mln mieszkań. Tyle że dzisiaj 1 mln nadal stoi pustych. Po prostu wielu chętnych nie stać na zakup nowego mieszkania. – Przykład Hiszpanii pokazuje, że rynek może przynieść prawdziwy bum inwestycyjny, nie może jednak rozwiązać wszystkich problemów mieszkaniowych – tłumaczy Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa.
Dlatego polscy decydenci powinni skłonić się w stronę drugiego przykładu skutecznej realizacji hasła 3 mln mieszkań. Mowa o RFN pod rządami Konrada Adenauera, gdzie w latach 50. hasło 3 mln mieszkań ze sloganu zamieniło się w rzeczywistość. Niemieccy chadecy taki wynik byli w stanie osiągnąć dzięki aktywnemu zaangażowaniu państwa. Inwestycja się opłaciła. Bum mieszkaniowy był jedną z przyczyn niemieckiego cudu gospodarczego. O ile volkswagen miał być samochodem dla ludu, o tyle mieszkania wznoszone po wojnie również były przeznaczone dla ludu. Były to mieszkania tanie i dostępne dla wszystkich obywateli. Tego nie można powiedzieć o efektach hiszpańskiego bumu mieszkaniowego. W efekcie socjalistyczny rząd premiera Zapatera stara się rozwijać programy społecznego budownictwa czynszowego. Dobry i aktualny przykład tego typu działań stanowi Irlandia, gdzie deweloperzy zobligowani są przeznaczać ok. 20% mieszkań z każdej inwestycji dla osób o skromnych dochodach.

Budownictwo to inwestycja

Polskie rządy po roku 1989 zdecydowanie kroczą drogą hiszpańską, starając się doprowadzić do stanu, w którym budownictwo mieszkaniowe będzie jedynie domeną rynku, pozostającą poza sferą zainteresowań państwa. Najlepiej świadczy o tym analiza wydatków budżetowych na sferę mieszkaniową. W roku 1992 było to 2,3 mld zł, dzisiaj jedynie 1 mld zł, i to w nieporównywalnie lepszej sytuacji budżetowej. Nic więc dziwnego, że 1992 było to 2% PKB, dzisiaj ledwie 0,09%. – Mamy najniższe nakłady na budownictwo przy najgorszej sytuacji mieszkaniowej w Europie – komentuje te dane Roman Nowicki.
Zdaniem prof. Witakowskiego, problemem jest to, że polskie rządy błędnie postrzegają sferę budownictwa. – Wydawanie państwowych pieniędzy na budownictwo to inwestycja, która się zwraca. Jak pokazują badania, każda zainwestowana w budownictwo złotówka to zwrot 3 zł do budżetu. Genialna inwestycja, czysty zysk – podkreśla prof. Witakowski.
W tym momencie pojawia się pytanie, jak te środki najlepiej zainwestować, czy inaczej: w jaki sposób państwo powinno wspierać budownictwo mieszkaniowe. Zdaniem Nowickiego, optymalnym rozwiązaniem jest koncepcja kas budowlanych. Kasy powstały w Niemczech jeszcze przed wojną i stały się jednym z kluczy do niemieckiego bumu mieszkaniowego. – Nie należy wyważ ać otwartych drzwi, trzeba kopiować sprawdzone rozwiązania – przekonuje Nowicki. Rzeczywiście kasy budowlane zdały po 1989 r. egzamin w niemal wszystkich krajach postkomunistycznych. Przykładowo w Czechach 5 mln mieszkańców oszczędza w kasach budowlanych, oznacza to, że co drugi Czech właśnie kasę budowlaną uważa za klucz do zdobycia własnego M. W pięciomilionowej Słowacji do kas należy 1,2 mln obywateli. Podobną liczbą członków mogą się pochwalić kasy węgierskie. Chorwacja, Rumunia, lista państw naszego regionu, gdzie kasy odniosły sukces, jest długa. Niestety nie ma na niej Polski. Konkurencja między kasami mieszkaniowymi i budowlanymi oraz niekorzystne dla oszczędzających decyzje rządu uśmierciły polski system, zanim jeszcze na dobre wyszedł z fazy prenatalnej. – Odbudowa zaufania do kas będzie trudna, ale nie ma innej drogi dla rozwoju powszechnego budownictwa mieszkaniowego bez stworzenia systemu umożliwiającego systematyczne oszczędzanie na mieszkanie – podkreśla Jacek Furga, wiceprezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Związku Banków Polskich.

Jak to działa?

System kas budowlanych jest prosty. Oszczędzający co miesiąc odkłada niewielkie kwoty pieniędzy na imienne konto. Dzięki temu nabywa po pewnym czasie prawo do taniego kredytu mieszkaniowego, który umożliwi mu pełne sfinansowanie inwestycji. Kluczową rolę w systemie odgrywa jednak państwo, które zachęca obywateli do oszczędzania na własne M. – Trzeba dać ludziom jakąś zachętę, żeby woleli pieniądze odłożyć, zamiast je przepić czy przejeść – tłumaczy Furga. Taką zachętą jest premia mieszkaniowa wpłacana przez państwo na indywidualne konto oszczędzającego. W Czechach stanowi ona 15%, na Słowacji 9,5%, a na Węgrzech 30% oszczędności zgromadzonych w danym roku. Jest jednak górna granica wysokości premii. Przecież kasy mają pomagać osobom o średnich i niskich dochodach. Dlatego w przeliczeniu na złotówki maksymalna wysokość premii w trzech państwach wyszehradzkich wynosi odpowiednio 350, 230 i 950 zł. – System w Niemczech działa już blisko 80 lat, w ostatnich zdobył zaufanie naszych sąsiadów, a co najważniejsze, zdał egzamin w czasie trwającego kryzysu hipotecznego. To system zamknięty, więc w stu procentach bezpieczny – przekonuje Furga. Kasy budowlane ściągają pieniądze z rynku, osłabiają impulsy inflacyjne i tym samym stabilizują gospodarkę – wylicza kolejne zalety kas Nowicki.

Witajcie w slamsach

To, że w Polsce powinno budować się więcej mieszkań, jest faktem. Z drugiej strony, szczególnie w dużych miastach, buduje się ich całkiem sporo. – W Polsce na masową skalę buduje się slamsy – stwierdza wprost dr Adam Kowalewski, przewodniczący Głównej Komisji Urbanistycznej. – U nas hotel powstaje obok garbarni, to obłęd – dodaj Kowalewski. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. W dużych miastach objęto nimi dotychczas zaledwie 12-15% powierzchni. W skali kraju jest to 20%. Niechlubnym rekordzistą jest Zakopane, gdzie plan obejmuje 0,02% powierzchni miasta. W efekcie 50% zezwoleń na budowę jest wydawanych w ramach decyzji o warunkach zabudowy. Coś, co w Europie stanowi absolutny margines, w Polsce jest normą. Nic więc dziwnego, że nasze miasta wyglądają nieestetycznie i, co gorsza, z każdym rokiem stają się coraz mniej funkcjonalne. Nowe osiedle deweloperzy potrafią wznosić w szczerym polu, gdzie nie ma solidnej drogi dojazdowej, o mediach nie wspominając, a o szkole, przedszkolu, sklepie czy linii autobusowej nawet nie marząc. Nietrudno pomyśleć, jaką wartość będą miały za kilkadziesiąt lat mieszkania na powstających dziś osiedlach i jak konkurencję z nimi wytrzymają bloki wznoszone za Gierka. Oczywiście, o ile między dwoma gierkowskimi blokami, na placu zabaw, jakiś deweloper nie wystawi swojego apartamentowca. Niestety, jak pokazują losy katowickiego Osiedla Tysiąclecia, są to bardzo częste zakusy. – Po 1989 r. w Polsce nie stworzono ani jednego parku, zabudowuje się natomiast te powstałe jeszcze za carskich generałów – komentuje dr Kowalewski.
Dbałość o jakość przestrzeni publicznej to dbanie o jakość życia, czyli o tzw. prawa człowieka trzeciej generacji, które obecnie kształtują sposób rozumienia świata w Europie Zachodniej. W Polsce rodzi się podobna świadomość i sposób postrzegania nowoczesności. Jedną nogą jesteśmy w Europie Zachodniej XXI w., drugą jednak mocno stoimy w wieku XIX. Koniecznością jest bowiem zagwarantowanie praw człowieka drugiej generacji, czyli tych dotyczących bezpieczeństwa materialnego. Jednym z takich praw jest prawo do mieszkania. W Polsce deficyt mieszkań nie zostanie zlikwidowany, jeśli sprawę pozostawi się tylko rynkowi. Jak słusznie zauważył prof. Karol Modzelewski, na wolnym rynku świetnie sprzedają się fałszywe dyplomy. Analogia między światem nauki a budownictwem jest widoczna. Deweloperzy sprzedają Polakom horrendalnie drogie mieszkania, które mają wszelkie dane, aby za kilkadziesiąt lat być nowymi slamsami. Aby rozwiązać ten problem, konieczne jest opracowanie narodowego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego, który zostanie przyjęty w formie ustawowej, żeby po wyborach nie wylądował w koszu na śmieci. W przeciwnym razie na śmietniku wyląduje całkiem spora liczba Polek i Polaków.

We Francji mieszkanie prawem nie towarem

We Francji za sprawą ustawy przyjętej z inicjatywy prezydenta Chiraca do 2012 r. każdy obywatel i osoba legalnie przebywająca we Francji będzie mogła dochodzić swego prawa do mieszkania przed sądem. Jeśli nie będzie posiadała własnego mieszkania, nie będzie jej stać na wynajem ani nie będzie mogła skorzystać z mieszkania komunalnego, wówczas będzie mogła wytoczyć państwu proces o złamanie przysługującego jej ustawowego prawa do mieszkania.

 

Wydanie: 32/2008

Kategorie: Opinie

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy