Sprytni biznesmeni wykorzystują prawo pierwokupu podupadłych hrabiów, by zarobić na posiadłościach ziemskich.
Mieszkający w gminie Czernice Borowe (powiat przasnyski) Janusz Czarzasty, chłop z dziada pradziada, od lat powiększał rodzinne gospodarstwo. Z ziemią związał swój los i w niej widział przyszłość czterech synów, choć jeden z nich się „wysferzył” i został nauczycielem angielskiego. Ale z czasem i on wrócił na wieś, kiedy ojciec do swoich 120 ha dołączył 220 ha sąsiedniego gospodarstwa, wydzierżawionego od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Stało się to 17 lat temu, gdy były PGR Chojnowo należał do oddziału AWRSP w Olsztynie.
Dyrektywa premiera Buzka
Czarzasty z dorastającymi synami wziął się ostro do przywrócenia ugorów do stanu, który przynosił dobre plony. Jako rolnik patrzący perspektywicznie wiedział, że trzeba w to zainwestować. Brał więc kredyty i kupował solidne traktory, nowoczesne kombajny z komputerami w kabinach, silosy zbożowe i inny sprzęt, z czasem traktując oba gospodarstwa jako całość. Zwłaszcza że sąsiadowały ze sobą dosłownie przez miedzę. Nie myślał nawet, że żyją gdzieś spadkobiercy przedwojennego dziedzica majątku Chojnowo, przejętego mocą reformy rolnej i przekształconego później w PGR.
– Dbaliśmy o tę ziemię jak o swoją, mając na uwadze, że z czasem skorzystamy z prawa pierwokupu – mówi Janusz Czarzasty, który jako dzierżawca Chojnowa występuje w spółce z dwoma synami: Dariuszem i Andrzejem. Zgodnie z Ustawą z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa mógł ją kupić po trzech latach dzierżawy i po cenie wyliczonej przez rzeczoznawcę, a więc bez ryzykownego przetargu. Pierwszą taką próbę podjął w 1998 r., a więc w czasie, gdy majątek Chojnowo należał jeszcze do olsztyńskiego oddziału agencji. I choć gospodarstwo zostało wycenione, do transakcji nie doszło, ponieważ pojawiły się roszczenia spadkobierców byłych właścicieli. A w takich sytuacjach zgodnie z zakazem premiera Jerzego Buzka nie należało sprzedawać majątku. Była to dyrektywa pozbawiona podstaw prawnych, ale blokowała sprzedaż nieruchomości.
– Taki zakaz podtrzymali zresztą późniejsi premierzy – mówi Zygmunt Komar, były dyrektor olsztyńskiego oddziału AWRSP. – Brak ustawy refundacyjnej powodował bałagan w gospodarowaniu gruntami. Niektórzy dzierżawcy, nie widząc szans na wykupienie majątku, do cna eksploatowali ziemię i budynki, które potem oddawali agencji.
– Ta ustawa powstawała w pośpiechu, więc nie wszystko regulowała. Wtedy zależało nam przede wszystkim na tym, żeby ziemia nie przechodziła w ręce obcokrajowców – przyznaje Paweł Rogiński, były dyrektor Kombinatu Rolnego Garbno koło Kętrzyna, poseł Parlamentarnego Klubu Lewicy Demokratycznej w Sejmie kontraktowym, którego kadencja zakończyła się 25 listopada 1991 r. Od tego czasu Sejm kilkakrotnie nowelizował ustawę, a w jednym z zapisów przyznał prawo pierwokupu także byłym właścicielom i ich spadkobiercom.
Dwór zostaje w gminie
Dzierżawione przez Czarzastych gospodarstwo Chojnowo po reformie administracyjnej 1999 r. przeszło pod nadzór warszawskiego oddziału AWRSP (od 2003 r. Agencji Nieruchomości Rolnych). Tam więc dzierżawcy kierowali wniosek o zakup Chojnowa, i to wielokrotnie, co potwierdza Robert Gnat, kierownik Sekcji Gospodarowania Zasobem w oddziale ANR w Warszawie.
W 2010 r. Czarzasty z synami ponowili wniosek o zakup dzierżawionej nieruchomości, oddział ANR „z należytą starannością” rozpoczął zaś przygotowania do sprzedaży. M.in. wydzielił i nieodpłatnie przekazał gminie Czernice Borowe część siedliska z zabudowaniami dworskimi, co odbyło się „za wiedzą i zgodą spadkobierców byłych właścicieli” (to znaczy, że nie byli oni zainteresowani powrotem do rodzinnego domu, który popada w ruinę). Agencja ustaliła zarówno pochodzenie majątku, jak i krąg spadkobierców byłego właściciela, Michała B., którego syn, Krzysztof Tadeusz, jako obywatel polski mieszka we Francji, córka zaś i pozostała dwójka spadkobierców – w kraju. Nie trzeba ich było nawet zawiadamiać o możliwości odkupienia majątku, bo zgłosili się do agencji sami, zaraz po ogłoszeniach prasowych w czerwcu 2011 r.
– Od lat walczyliśmy o odzyskanie tego majątku, a ja na bieżąco śledziłem zmiany w przepisach, kontaktowałem się z agencją, a potem zaangażowałem dwa biura adwokackie wyspecjalizowane w tego rodzaju sprawach. Teraz pozostało jedno, które poleciło te sprawy pewnym ludziom, ale o szczegółach nie mam pojęcia – mówi Krzysztof Tadeusz B., mieszkający we Francji syn dziedzica.
Prawo do majątku
„Nie trzeba zwykle wielkich starań i nakładów, aby wykazać prawa spadkowe po wpisanym w księgach wieczystych ostatnim prywatnym właścicielu nieruchomości sprzed nacjonalizacji”, pisze Michał Gilewicz w artykule „Państwo odsprzeda, co zabrało” (miesięcznik „Rolnik Dzierżawca”, grudzień 2011). Autor jest prawnikiem i potwierdza, że w przypadku udokumentowanych roszczeń agencja nie sprzeda dzierżawcy nieruchomości ani nie wystawi ich na przetarg, nie zapytawszy właścicieli lub ich spadkobierców, czy nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu. To ma być swego rodzaju rekompensata za brak ustawy reprywatyzacyjnej.
„Można by zapytać, co ubogiemu hrabiemu po prawie pierwszeństwa, skoro i tak nie ma środków na kupno nieruchomości? – zastanawia się mec. Gilewicz i odpowiada: – Okazuje się jednak, że nawet bez własnych środków można na prawie pierwszeństwa zarobić”. Przede wszystkim staje się ono wierzytelnością, którą można zbyć drogą przelewu (cesji), a przepisy o gospodarowaniu nieruchomościami skarbu państwa nie zawierają żadnych ograniczeń co do zbywania takich wierzytelności. Transakcję tę poprzedza zwykle podpisana u notariusza umowa przedwstępna, która daje nowemu nabywcy gwarancję przejęcia cennej ziemi w przyszłości, spadkobiercom zaś – całkiem pokaźne odstępne. Wywód prawnika jakby oparty na przykładzie Chojnowa.
Janusz Czarzasty ma podpisaną umowę na dzierżawę majątku Chojnowo do 2015 r. Spodziewał się zatem, że nawet jeśli spadkobiercy skorzystają z prawa pierwokupu, to potem odkupi od nich ziemię, na czym na pewno nie stracą. Tymczasem swoimi kanałami dotarł do informacji, że podpisali oni umowę przedwstępną z trójką biznesmenów. Ich nazwiska przewijają się w kilku warszawskich spółkach, które zajmują się wszystkim, tylko nie rolnictwem. W tej trójce jest Marcin K., wcześniej wójt gminy Dzierzgowo, graniczącej z gminą Czernice Borowe, w której leży Chojnowo. Jego historia sama w sobie warta jest opisania. W oświadczeniu majątkowym z 2008 r. odnotował posiadanie – oprócz mieszkania – sześciu innych lokali oraz dwóch działek i udziałów w nieruchomości. Kiedy przed kilkoma laty dziennikarz „Tygodnika Mazowieckiego” zaczął dociekać, skąd wójt wziął pieniądze na taki majątek, Marcin K. nie zgodził się na udzielenie informacji, za co sąd pozbawił go prawa wybieralności. Radni odmówili jednak stwierdzenia wygaśnięcia mandatu, czego po wyroku domagał się wojewoda. Tym sposobem wójt doczekał wyborów 2010 r., ale przegrał w nich z konkurentem.
Rolnicy z Alei Solidarności
Janusz Czarzasty w piśmie z 4 listopada 2011 r. do prezesa ANR, Tomasza Nawrockiego, donosił, że ci ludzie nie są rolnikami, ale „w sposób zawiły powiązali ze sobą umowami cywilnoprawnymi spadkobierców”, którzy nie mogli się już z tych zobowiązań wycofać. Pięć dni później jego pełnomocnik wnioskował o wstrzymanie sprzedaży Chojnowa, ale pismo na biurko prezesa Agencji trafiło dopiero 10 listopada 2011 r. Była to już musztarda po obiedzie, bo właśnie tego dnia ANR podpisała akt notarialny ze spadkobiercami, rozkładając kwotę 4,2 mln zł na raty.
Zgodnie z prawem do czasu spłaty rat spadkobiercy „nie mogą zbyć nieruchomości osobom trzecim”. Jednocześnie nabywcy zobowiązali się do rolniczego wykorzystania majątku. Czy jednak tak będzie, skoro nieruchomość praktycznie przeszła już w inne ręce? Z ANR otrzymałem odpowiedź, że „Agencja do dnia dzisiejszego nie otrzymała informacji o dalszej odsprzedaży nieruchomości Chojnowo”, zwłaszcza że jest ona obciążona hipoteką na rzecz ANR. Robert Gnat pisał te słowa 21 grudnia zeszłego roku, chociaż ponad miesiąc wcześniej dzierżawcy alarmowali jego zwierzchnika o planowanej transakcji.
W tej sytuacji jeszcze przed końcem 2011 r. pełnomocnik Czarzastych złożył w Sądzie Okręgowym w Warszawie pozew przeciwko spadkobiercom byłego właściciela Chojnowa. Żąda w nim uznania, że umowa między nimi a „osobami trzecimi” jest nieważna. Argumentuje m.in. tym, że transakcję zawarto potajemnie, bez powiadomienia dzierżawcy. Jakie są na to dowody? Pełnomocnik spadkobierców pisemnie domagał się wstępu na teren majątku osób trzecich, co wyraźnie potwierdza, że nowymi, choć jeszcze nie do końca, właścicielami nieruchomości są „rolnicy z Alei Solidarności” (przy tej ulicy mieszczą się biura spółek warszawskich biznesmenów, w tym Marcina K.).
Kiedy zadzwoniłem pod numer komórkowy byłego wójta Dzierzgowa, telefon odebrała jego żona, mówiąc, że mąż jest w szpitalu, a w sprawie Chojnowa radziła kontaktować się z adwokatem. Podobnie zareagował mieszkający we Francji syn byłego właściciela. Ale dodał, że pod względem prawnym wszystko jest w porządku, a spadkobiercy nadal są właścicielami majątku, którego nikomu nie odsprzedali (formalnie tak, bo przeniesienie własności ma nastąpić po spłaceniu rat). Na pytanie, czy dzierżawca również proponował mu odstępne, Krzysztof Tadeusz B. odparł, że z Januszem Czarzastym prowadził rozmowy poufne i nie zamierza o nich informować. Także pani mecenas występująca w imieniu jego oraz biznesmenów z Warszawy nie odpowiedziała na wysłane pytania, zasłaniając się tajemnicą zawodową. Wkrótce pewnie wystąpi na rozprawie sądowej jako pełnomocnik pozwanych.
Tymczasem mec. Michał Gilewicz z miesięcznika „Rolnik Dzierżawca” uważa, że można wykazać obejście prawa, które w rezultacie doprowadziło do umowy przedwstępnej między spadkobiercami a nowymi nabywcami. A jeśli się udowodni obejście prawa, to wtedy również skutek prawny (transakcja) będzie nieważny. Wówczas do gry wróci dzierżawca. Można też próbować wykazać pozorność umowy między agencją a spadkobiercami, gdyż w istocie nabycie nieruchomości nastąpiło na rzecz osób trzecich, czyli inwestorów z Warszawy. Zdaniem prawnika, nie jest to jedyny przypadek, gdy zaradni biznesmeni na plecach podupadłych hrabiów wjeżdżają na ziemskie posiadłości.
Marek Książek
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy