Warunki dzierżawy i półdzierżawy

Warunki dzierżawy i półdzierżawy

We Francji właściciele ziemi, chcąc wynająć swoje grunty, muszą się zgodzić na cenę ustaloną w granicach widełek określonych przez departamenty

Nasze wejście do Unii Europejskiej rodzi wiele obaw, szczególnie na terenach wiejskich. Warto więc zapoznać się, w jaki sposób państwa zachodniej Europy (w tym przypadku Francja) poradziły sobie (i radzą sobie) z całym kompleksem rolnym, a szczególnie z opłacalnością produkcji rolnej i gospodarką gruntami.

Według francuskiego prawa rolnego, istnieją dwa typy użytkowania gruntów rolnych. Można być właścicielem ziemi albo użytkować ją w drodze dzierżawy (najmu). Forma prawna dzierżawy i półdzierżawy ewoluowała nad Sekwaną razem ze zmianami w tamtejszym rolnictwie w ciągu ostatnich pięćdziesięciu lat. Właśnie ta elastyczność władz w podejściu do dzierżawy gruntów spowodowała, że jest ona bardzo popularna: około połowa farmerów, będąc właścicielami gospodarstw, powiększa je poprzez najem dodatkowych hektarów. Aż 11% rolników utrzymuje się tylko z dzierżawionych gruntów. 39% uprawia tylko tę ziemię, której są właścicielami. Gospodarowanie dzierżawne przeważa w północnych regionach Francji – tam farmy są większe od przeciętnych w kraju. Na południu, gdzie

przeważają gospodarstwa specjalistyczne

– sady, winnice, ogrodnictwo – są one znacznie częściej własnością rolników, a powierzchnia farm jest mniejsza od średniej krajowej.

Francuskie prawo rolne nakłada obowiązek zawierania umów dzierżawy lub półdzierżawy ziemi. Obowiązek ten dotyczy zarówno dzierżawców jak i wydzierżawiających. Prawo przewiduje także, że obie zainteresowane strony zechcą się zdecydować na inną niestandardową umowę i dopuszcza taką możliwość. W umowie dzierżawy wynajmujący zobowiązuje się do oddania w użytkowanie najemcy gruntu rolnego przez pewien czas i za ustaloną cenę. Najemca zobowiązuje się ową cenę zapłacić. Półdzierżawa polega na zawarciu umowy, zgodnie z którą właściciel gruntu przekazuje go wynajmującemu na pewien czas. Najemca zobowiązuje się ziemię uprawiać, dzieląc się z właścicielem zarówno uzyskiwanymi produktami, jak i kosztami produkcji. We Francji znacznie bardziej popularna jest klasyczna forma dzierżawy – w 1997 roku aż 63% powierzchni użytków rolnych było najmowanych. Co roku powierzchnia ta się powiększa o 1 punkt procentowy, a obejmowanie większości gruntów odbywa się na zasadzie dzierżawy. Tylko jeden procent gruntów we Francji jest użytkowanych w formie półdzierżawy.

Zgodnie z prawem francuskim, jakiekolwiek odpłatne oddanie do dyspozycji nieruchomości rolnej w celu jej użytkowania jest dzierżawą lub półdzierżawą i podlega odpowiednim przepisom prawnym, o ile obie strony nie zawarły innego porozumienia zgodnego z prawem. Forma prawna najmu określa czas najmu – wynosi on nie mniej niż 9 lat. Po upływie tego okresu dzierżawca ma

prawo do wznowienia najmu.

Właściciel, jeśli nie godzi się na przedłużenie, może skorzystać z prawa odebrania. Musi jednakże wypłacić wtedy dotychczasowemu najemcy odszkodowanie.

Ceny – zarówno najmu dzierżawnego, jak i półdzierżawnego – także podlegają przepisom. Każdy departament francuski ustala za pośrednictwem przedstawicieli dzierżawców i właścicieli ziemi widełki cen. Właściciele chcąc wynająć swoje grunty, muszą się zgodzić na cenę ustaloną w granicach widełek. Jakiekolwiek dodatkowe należności lub usługi są nielegalne.

Właściciel, który decyduje się na sprzedaż gospodarstwa dzierżawionego w danym momencie, musi udzielić swojemu najemcy prawa pierwokupu. W ten sposób we Francji dba się o ciągłość gospodarowania na gruntach. Istnieje możliwość zmiany pod pewnymi warunkami formy prawnej użytkowania ziemi z półdzierżawy na dzierżawę. W przypadku zaistnienia sporów na tle stosowania formy prawnej dzierżawy i półdzierżawy rozwiązują je wyspecjalizowane sądy rozjemcze do spraw dzierżawy nieruchomości rolnych. Zasiadają w nich wybrani przez obie strony konfliktu – właściciela i dzierżawcy – asesorzy. We francuskich departamentach istnieją też komisje konsultacyjne do spraw dzierżawy nieruchomości rolnych. W szczególności dbają one o przepisy dotyczące ceny dzierżawy. Komisje składają się z przedstawicieli wynajmujących i najemców.

Zniszczenia drugiej wojny światowej spowodowały

konieczność drastycznych zmian

w gospodarce powojennej Francji. Zapotrzebowanie na artykuły żywnościowe rosło. Produkcja rolna zaś, prowadzona przy użyciu przestarzałych środków, nie mogła go pokryć. Modernizacja rolnictwa stała się oczywistym wyzwaniem dla Francuzów. Dotychczasowa swoboda zawierania umów dotyczących użytkowania gruntów rolnych, która faworyzowała właścicieli, opierając się na pierwszeństwie prawa własności, nie sprzyjała stabilności gospodarujących. Brak stabilności zaś i autonomii gospodarzy najmujących ziemię nie zezwalał im na realizację inwestycji w gospodarstwach koniecznych dla podniesienia wydajności i poprawy warunków pracy. W rezultacie rolnicy odchodzili ze wsi do miast, a produkcja rolna była deficytowa – nie zaspokajała potrzeb ludności na żywność, mimo że Francja była krajem rolniczym i dysponowała dużym potencjałem rolnym.

Tuż po wojnie władze państwowe podważyły pierwszeństwo prawa własności i wytyczyły nowe normy prawne, regulujące relacje między właścicielami a dzierżawcami. Pierwszymi normami prawnymi, które dotyczyły tych kwestii, było rozporządzenie z 17 października 1945 roku oraz ustawa z 13 kwietnia 1946 roku. Wprowadziły one prawną formę dzierżawy i półdzierżawy. Nie przyjęła się ona na wsi od razu i sprawiała wiele trudności. Dlatego też w ciągu dwóch kolejnych lat uchwalono aż osiemnaście ustaw regulujących zagadnienia związane z formami użytkowania gruntów rolnych we Francji. Wymuszenie stosowania prawa wymagało determinacji i stałych działań polityków i przedstawicieli związkowego ruchu dzierżawców i półdzierżawców. Prawo to zaczęło być powszechnie stosowane dopiero w ciągu 12 lat od wprowadzenia go w życie.

Uregulowanie ustawami kwestii dzierżawy i półdzierżawy nieruchomości rolnych miało na celu ustalenie praw i obowiązków stron umowy, umożliwienie rozwoju gospodarstw rolnych i rozwoju rolnictwa oraz poprawę warunków życia i pracy gospodarczy dzierżawiących od innych ziemię pod uprawę albo hodowlę.

Forma prawna dzierżawy określa prawa i obowiązki dla obu stron umowy. Dla wydzierżawiających gwarantuje ona zapłatę za dzierżawę i zapewnia właściwe użytkowanie gruntów. W związku z tym daje też

możliwość rozwiązania umowy

w przypadku niezapłacenia za dzierżawę lub niezgodnego z umową użytkowania ziemi. Właściciel posiada także prawo odebrania wydzierżawianej nieruchomości, jeśli chce ją użytkować sam lub oddać małżonkowi albo rodzinie. Może on również w każdej chwili sprzedać nieruchomość i odmówić wznowienia dzierżawy z różnych powodów. Jeśli dzierżawca dopuści do degradacji nieruchomości, właściciel ma prawo do odszkodowania z tego tytułu.

Z kolei dla dzierżawcy umowa także określa prawa i gwarancje. Zapewnia minimalny czas trwania dzierżawy. Daje prawo do wznowienia dzierżawy. Umowa określa także cenę. Poza tym reguluje prawo do cesji dzierżawy lub włączenia w swą dzierżawę zstępnego albo jego małżonka i do pracy w ramach spółki. Obejmuje formalne i materialne warunki odebrania dzierżawy przez właściciela. Daje też prawo pierwszeństwa w przypadku, gdy wydzierżawiający zechce sprzedać gospodarstwo lub jego część. Umowa określa także możliwość zamiany półdzierżawy na klasyczną dzierżawę. W przypadku, gdy dzierżawca dopuścił się zdegradowania powierzonej mu nieruchomości, określa odszkodowanie na rzecz dzierżawcy. Przewiduje także przypadek odwrotny – odszkodowanie dla dzierżawcy, jeśli stwierdzona zostanie poprawa stanu dzierżawy.

Prawo dotyczące dzierżawy nieruchomości rolnych określa prawa i obowiązki obu stron na zasadzie równowagi. Zapewnia dzierżawcy stabilizację, co umożliwia mu rozwój gospodarstwa i dochody na takim poziomie, który zapewni utrzymanie jego całej rodzinie. Z drugiej strony, prawo umożliwia właścicielowi

czerpanie dochodu z nieruchomości

i daje pewność, że ziemia jest właściwie użytkowana. Pomyślne prowadzenie gospodarstwa rolnego wymaga stabilności. Ryzyko ekonomiczne spada w większości na dzierżawcę – to on ponosi głównie koszty nieudanego przedsięwzięcia. Kapitał niezbędny do właściwego gospodarowania  jest znaczny a inwestycje muszą być rozłożone w czasie. Właśnie dlatego dzierżawca musi być pewien, na jak długo wchodzi w posiadanie gruntu. Pozwoli mu to na długofalowe planowanie, a nie życie w niepewności z roku na rok. W czasie dokonującej się w rolnictwie francuskim przez ostatnie 50 lat ewolucji forma prawna dzierżawy odegrała, i nadal odgrywa, istotną rolę, sprzyjając trwałości gospodarstw i ułatwiając ich obejmowanie. Cały system opracowywany we Francji od 1946 roku ma na celu stworzenie trwałych i osiągających dobre wyniki gospodarstw – jednostek gospodarczych. Istotnym elementem tego systemu jest prawo dzierżawcy do wznowienia dzierżawy. Daje ono możliwość podejmowania nowych przedsięwzięć gospodarczych, inwestowania na dzierżawionej ziemi w warunkach ekonomicznie akceptowalnych oraz umożliwia amortyzację poniesionych nakładów finansowych – często bardzo wysokich.

 

Dzierżawa zachętą dla młodych farmerów

Polityka władz francuskich powoduje, że wzięcie w dzierżawę gruntów rolnych przyczynia się do obejmowania gospodarstw przez młodych farmerów, których nie byłoby stać na zakup własnej ziemi. Umożliwia im odniesienie sukcesu nie tylko ekonomicznego, którego nie odnieśliby w innych warunkach. Kapitał niezbędny do zainwestowania w ziemię jest i tak bardzo duży, w połączeniu z kapitałem przeznaczonym na zakup gospodarstwa – staje się niemożliwy do zebrania przez młodego farmera, dopiero zaczynającego działalność na własny rachunek. Tym bardziej istotne jest więc to, że cena za dzierżawę nie może być wzięta z sufitu. Jest ona negocjowana w departamentach przez przedstawicieli właścicieli i dzierżawców.

Taki system powoduje to, że koszty związane z najmem nieruchomości rolnej nie są wygórowane. Nie mogą też być bez przyczyny i z zaskoczenia podnoszone przez właścicieli. Obejmowanie więc całych gospodarstw odbywa się we Francji głównie na zasadzie dzierżawy. Aż 90% młodych rolników obejmuje tam w ten sposób gospodarstwa. Dzierżawa stanowi dla nich zachętę.

Stwarza perspektywy dla młodych wywodzących się ze wsi i daje nowe możliwości dla tych, którzy przychodzą do rolnictwa i innych sektorów gospodarki francuskiej.

Dzierżawa stała się we Francji sprawnym instrumentem polityki strukturalnej państwa. Ustalane wspólnie ceny, wszędzie mniej więcej na tym samym poziomie, przyczyniają się do właściwego rozmieszczenia i obecności rolników na całym terytorium Francji. Zapobiega to wyludnianiu wsi francuskiej, co jest utrapieniem w innych państwach Unii Europejskiej. Dzierżawa i specjalne preferencje dla młodych rolników wpływają także na szybszy obrót ziemią, co jest zjawiskiem pozytywnym, gdyż w ten sposób na przykład istnieje większa szansa na zastosowanie najnowocześniejszych technologii produkcji rolnej albo nowinek w dziedzinie zarządzania gospodarstwem. Wszak młodzi są bardziej podatni na zmiany i nie boją się innowacji.

Artykuł powstał na podstawie referatu Michela Compiegne, prezesa Krajowej Sekcji Dzierżawców i Półdzierżawców Krajowej Federacji Związków Producentów Rolnych we Francji, wygłoszonego na seminarium pt. „Zagospodarowanie ziemi we Francji i Polsce”, zorganizowanego w Warszawie w 1998 roku z inicjatywy między innymi Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Wydanie: 1999 2/1999

Kategorie: Kraj

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy