Deweloper, politycy czy obywatele winni?

Deweloper, politycy czy obywatele winni?

Gmina ma potężne narzędzia do kształtowania polityki przestrzennej. Tylko trzeba to od niej wyegzekwować

Artykuł „Złote żniwa deweloperów” (PRZEGLĄD nr 13) wpisuje się w dość modne dziś utyskiwanie na deweloperów, uzupełniane czasem narzekaniem na „złe prawo”, w szczególności specustawę potocznie nazywaną lex deweloper i tzw. wuzetki, czyli decyzje o warunkach zabudowy będące substytutem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy rzeczywiście w tym leży źródło wszelkiego zła w obszarze ładu przestrzennego?

To samorząd decyduje

Nie trzeba bronić deweloperów (bo i tak dobrze sobie radzą), ale błędne wskazanie źródła problemu powoduje, że nie jest on rozwiązywany, lecz tylko przegadywany. Zapominamy, że gmina ma potężne narzędzia do kształtowania polityki przestrzennej.

To radni gminy ostatecznie podejmują decyzje, czy dana inwestycja będzie przeprowadzona, czy nie. Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących uwzględnia również sensowne wytyczne, np. konieczność brania pod uwagę charakteru zabudowy okolicy bądź ustanowienie standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Brakuje natomiast wymogu przeprowadzenia szerokich konsultacji społecznych. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by ludzie sami, oddolnie, wywierali nacisk na swoich przedstawicieli, aby ci albo wymogli na deweloperze zadbanie o ład przestrzenny, albo odrzucili projekt. Co ważne, tylko w trybie ustawy lex deweloper można przerzucić na inwestora koszty zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc w okolicznych szkołach. Trzeba więc uruchamiać rady osiedli, rady dzielnic czy stowarzyszenia i inne gremia, by cały proces był jak najkorzystniejszy dla lokalnej społeczności.

Oberwało się też wuzetkom. To prawda, że na nich nie da się zaprojektować miasta. Ale można zadbać, by planowana zabudowa nawiązywała do istniejącej. Uznaniowość decyzji WZ to mit. Decyzja powinna być wydawana na podstawie szczegółowych wytycznych zawartych w Ustawie o planowaniu przestrzennym i Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wykonawczy gminy (w Warszawie zarządy dzielnic) jest zobligowany w szczególności do dokonania analizy sąsiedztwa i uwzględnienia wartości średnich przy wyznaczaniu parametrów nowych obiektów. Myli się Anna Cymer albo niefortunnie formułuje myśl, mówiąc, że to deweloper zarządza polską przestrzenią na zasadach warunków zabudowy. Zarządza suweren rękami swoich przedstawicieli w samorządzie.

Brak obywatelskiego nadzoru

Wobec braku należytego zainteresowania opinii publicznej ładem przestrzennym przedstawiciele w samorządzie pozwalają sobie na liczne naruszenia wcale nie tak złego prawa. Przykładem jest inwestycja przy ul. Leśniczówka w Warszawie, gdzie w sąsiedztwie z przewagą domów jednorodzinnych wydano decyzję WZ na apartamentowce. Jak ujawniła lokalna „Gazeta Wawerska”, ekspertyza wykonana na zlecenie dzielnicy Wawer wykazała, że naruszenia „nie mogły wynikać z nawet najbardziej rażącego niedbalstwa, lecz były działaniem zmierzającym do określonego celu – zrealizowania budynku o możliwie dużej kubaturze z pominięciem, a miejscami wręcz całkowitym zignorowaniem przepisów prawa”. Nie wyszłoby to na jaw, gdyby nie upór Stowarzyszenia Razem dla Wawra i jego przedstawicieli w radzie dzielnicy. To niestety tylko jeden z wielu przykładów tak drastycznego pogwałcenia prawa przy wydawaniu decyzji kształtujących naszą przestrzeń. A kto pilnuje praworządności w innych dzielnicach i gminach w Polsce?

Wodotryski i ławeczki

Bardzo trudno jest zainteresować opinię publiczną kwestiami związanymi z planowaniem przestrzennym, tak by wywierała ona nacisk na swoich przedstawicieli w samorządzie. Tłumaczenie skomplikowanych kwestii prawno-budowlanych nie przyciąga takiej rzeszy zainteresowanych jak wpisy o ławeczkach z budżetu obywatelskiego. Podobnymi wodotryskami obywatele dają się mamić, a w tym czasie w zaciszach gabinetów wydawane są decyzje rujnujące ład przestrzenny (z aprobatą lub przy obojętności ich przedstawicieli w radach dzielnic i gmin). Również tam, gdzie są sporządzane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Bez obywatelskiego nadzoru i presji opinii publicznej także ich zapisy są naruszane.

Nie marnujmy więc czasu i energii na marudzenie o złym prawie i okrutnych deweloperach, na snucie dywagacji o neoliberalizmie, tylko spożytkujmy go na doszkolenie się z prawa budowlanego. A potem działajmy w ramach rad gmin, dzielnic, osiedli i lokalnych stowarzyszeń. Jeśli oczywiście chcemy coś zmieniać na lepsze.


Jan Andrzejewski jest członkiem zarządu Stowarzyszenia Razem dla Wawra, gdzie zajmuje się szczególnie kwestiami związanymi z ładem przestrzennym


 

Wydanie: 17/2021

Kategorie: Opinie

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy