Jak oszacować wartość ziemi

Wycena nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa Zasady wyceny nieruchomości Zasobu WRSP określone są w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z tym przepisem, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W większości wypadków ceny nieruchomości ustalane przez Agencję (ceny wywoławcze do przetargu lub ceny sprzedaży w wypadku transakcji w trybie bezprzetargowym) nie odbiegają w sposób istotny od wartości nieruchomości określonych przez rzeczoznawców. Stosowaną regułą jest ustalanie ceny na poziomie wartości nieruchomości powiększonej o koszty przygotowania do sprzedaży, związane na przykład z wyceną i niezbędnymi pracami geodezyjnymi. Cenę nieruchomości rolnej Zasobu można również ustalić w wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określonej z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu. Metoda ta stosowana jest przez Agencję tylko w wyjątkowych wypadkach, ponieważ określona w ten sposób wartość nie odzwierciedla cen kształtujących się w obrocie gruntami na rynkach lokalnych. W praktyce stosuje się ją wówczas, gdy nie ma możliwości ustalenia wartości rynkowej np. w związku z brakiem reprezentatywnych nieruchomości do porównań oraz w sytuacjach, kiedy koszty wyceny byłyby niewspółmierne do wartości nieruchomości, np. gdy przedmiotem wyceny są małe obszarowo nieruchomości po byłym PFZ lub nieruchomości stanowiące własność rolników indywidualnych, przewidziane do odpłatnego przekazania na rzecz Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę, zgodnie z przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Wartość nieruchomości Zasobu, zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, tj. osoby posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Wyjątek stanowi ustalenie wartości gruntu rolnego lub leśnego znajdującego się w Zasobie przy użyciu stawek szacunkowych, które może nastąpić bez udziału rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcy, zgodnie z art. 154 ww. ustawy dokonują wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawcy zobowiązani są do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Do wyceny nieruchomości Zasobu rzeczoznawcy majątkowi stosują najczęściej podejście porównawcze, w którym wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Rzadziej wykorzystywane jest podejście dochodowe, w którym wartość rynkową ustala się na podstawie dochodu możliwego do uzyskania z nieruchomości. Należy w tym miejscu podkreślić, że przy wycenie nieruchomości rolnych w podejściu porównawczym rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają nie tylko atrybuty nieruchomości związane z możliwością prowadzenia produkcji rolniczej (np. rodzaj użytków i klasy gleb, poziom kultury rolnej, trudności w uprawie, wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej), lecz również inne cechy mające wpływ na ceny na rynku. Wśród nich wymienić należy zwłaszcza możliwość innego niż rolnicze wykorzystania (np. pod budownictwo czy rekreację), wynikającą z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, sporządzanego zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, względnie związaną z pewnymi atrybutami nieruchomości, np. jej położeniem decydującym o potencjalnej atrakcyjności nieruchomości ze względu na alternatywne wykorzystanie. Jest to o tyle istotne, że w niektórych wypadkach kandydaci na nabywców, będący dzierżawcami, którym na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości w trybie bezprzetargowym, wyrażają zdziwienie poziomem ceny sprzedaży zaproponowanej przez Agencję. Powołując się na zamiar dalszego użytkowania rolniczego takich gruntów, konieczność dokonywania inwestycji na nieruchomości, niską opłacalność prowadzonej produkcji rolniczej i stosunkowo niewygórowane ceny nieruchomości rolnych, kształtujące się w kraju, kandydaci na nabywców uważają, że nabywana przez nich ziemia powinna