Jak oszacować wartość ziemi

Wycena nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Zasady wyceny nieruchomości Zasobu WRSP określone są w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z tym przepisem, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W większości wypadków ceny nieruchomości ustalane przez Agencję (ceny wywoławcze do przetargu lub ceny sprzedaży w wypadku transakcji w trybie bezprzetargowym) nie odbiegają w sposób istotny od wartości nieruchomości określonych przez rzeczoznawców. Stosowaną regułą jest ustalanie ceny na poziomie wartości nieruchomości powiększonej o koszty przygotowania do sprzedaży, związane na przykład z wyceną i niezbędnymi pracami geodezyjnymi.
Cenę nieruchomości rolnej Zasobu można również ustalić w wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określonej z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu. Metoda ta stosowana jest przez Agencję tylko w wyjątkowych wypadkach, ponieważ określona w ten sposób wartość

nie odzwierciedla cen

kształtujących się w obrocie gruntami na rynkach lokalnych. W praktyce stosuje się ją wówczas, gdy nie ma możliwości ustalenia wartości rynkowej np. w związku z brakiem reprezentatywnych nieruchomości do porównań oraz w sytuacjach, kiedy koszty wyceny byłyby niewspółmierne do wartości nieruchomości, np. gdy przedmiotem wyceny są małe obszarowo nieruchomości po byłym PFZ lub nieruchomości stanowiące własność rolników indywidualnych, przewidziane do odpłatnego przekazania na rzecz Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę, zgodnie z przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Wartość nieruchomości Zasobu, zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, tj. osoby posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Wyjątek stanowi ustalenie wartości gruntu rolnego lub leśnego znajdującego się w Zasobie przy użyciu stawek szacunkowych, które może nastąpić bez udziału rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcy, zgodnie z art. 154 ww. ustawy dokonują wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawcy zobowiązani są do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Do wyceny nieruchomości Zasobu rzeczoznawcy majątkowi stosują najczęściej podejście porównawcze, w którym wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Rzadziej wykorzystywane jest podejście dochodowe, w którym wartość rynkową ustala się

na podstawie dochodu

możliwego do uzyskania z nieruchomości.
Należy w tym miejscu podkreślić, że przy wycenie nieruchomości rolnych w podejściu porównawczym rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają nie tylko atrybuty nieruchomości związane z możliwością prowadzenia produkcji rolniczej (np. rodzaj użytków i klasy gleb, poziom kultury rolnej, trudności w uprawie, wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej), lecz również inne cechy mające wpływ na ceny na rynku. Wśród nich wymienić należy zwłaszcza możliwość innego niż rolnicze wykorzystania (np. pod budownictwo czy rekreację), wynikającą z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, sporządzanego zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, względnie związaną z pewnymi atrybutami nieruchomości, np. jej położeniem decydującym o potencjalnej atrakcyjności nieruchomości ze względu na alternatywne wykorzystanie. Jest to o tyle istotne, że w niektórych wypadkach kandydaci na nabywców, będący dzierżawcami, którym na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości w trybie bezprzetargowym, wyrażają zdziwienie poziomem ceny sprzedaży zaproponowanej przez Agencję. Powołując się na zamiar dalszego użytkowania rolniczego takich gruntów, konieczność dokonywania inwestycji na nieruchomości, niską opłacalność prowadzonej produkcji rolniczej i stosunkowo niewygórowane ceny nieruchomości rolnych, kształtujące się w kraju, kandydaci na nabywców uważają, że nabywana przez nich ziemia powinna być tańsza. Z oporami przyjmują jednocześnie do wiadomości fakt, że w tym wypadku grunt na rynku lokalnym wart jest więcej, niż wynikałoby to jedynie z uwzględnienia jego potencjału rolniczego.
Jak stwierdzono wcześniej, wyboru podejścia, metody i techniki wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Agencja ma więc ograniczony wpływ na proces szacowania nieruchomości Zasobu, a co za tym idzie – na poziom określonych wartości. Mając jednak na uwadze fakt, że Agencja, reprezentując Skarb Państwa w zakresie prywatyzacji mienia państwowego w rolnictwie, odpowiedzialna jest za prawidłowe ustalanie cen majątku przeznaczonego do sprzedaży, a ewentualne uchybienia w tym zakresie obciążać będą również pracowników tej instytucji, kwestia

poprawnej wyceny mienia

przeznaczonego do sprzedaży od początku działania Agencji jest przedmiotem dużej troski zarówno na szczeblu Biura Prezesa w Warszawie, jak i oddziałów terenowych.
Czynności związane ze zlecaniem i merytorycznym odbiorem operatów szacunkowych wykonywane są przez pracowników legitymujących się przynajmniej ukończonym kursem lub studium podyplomowym w zakresie wyceny nieruchomości. W Biurze Prezesa oraz w większości oddziałów terenowych i filii zatrudniona jest przynajmniej jedna osoba z uprawnieniami państwowymi. Znaczna część z nich uzyskała tytuł rzeczoznawcy majątkowego po szkoleniach zorganizowanych i finansowanych przez Agencję.
W wypadku zaistnienia wątpliwości co do zgodności wyceny z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych rzeczoznawcy wzywani są do udzielenia dodatkowych wyjaśnień lub dokonania stosownych poprawek. W wypadkach powstania istotnych rozbieżności pomiędzy Agencją a rzeczoznawcą majątkowym co do poprawności wyceny operaty szacunkowe kierowane są do zaopiniowania do regionalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych lub Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Ma to jednak miejsce stosunkowo rzadko, w sytuacjach, gdy występują istotne różnice zdań między rzeczoznawcą a osobami odbierającymi, dotyczące poprawności przyjętej metodyki, brak jest jednocześnie możliwości rozwiązania problemu w drodze obustronnych uzgodnień.
Mając na uwadze znaczenie problematyki wyceny nieruchomości Zasobu, Agencja podjęła wielokierunkową współpracę z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W celu doskonalenia jakości operatów szacunkowych wykonywanych na zlecenie Agencji, a także ujednolicenia metodyki szacowania nieruchomości Zasobu położonych w różnych częściach kraju, z inicjatywy AWRSP odbył się w 2000 roku cykl szkoleń zorganizowanych przez PFSRM, poświęcony wycenie nieruchomości rolnych. Szkolenia ukończyło ponad 250 rzeczoznawców majątkowych zainteresowanych szacowaniem nieruchomości Zasobu, reprezentujących wszystkie województwa, a także pracownicy Biura Prezesa i oddziałów terenowych Agencji.
We wrześniu 2000 roku odbyła się w Toruniu IX Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych poświęcona gospodarowaniu nieruchomościami na terenach wiejskich. Istotną część poruszanej tam tematyki stanowiły zagadnienia związane z gospodarowaniem nieruchomościami Zasobu WRSP, a także ich wyceną.
W październiku br. w Krakowie odbędzie się III Konferencja Wyceny Nieruchomości Zabytkowych “WAZA”. W jej programie planowane jest uwzględnienie problematyki szacowania nieruchomości zabytkowych, którymi dysponuje Agencja.
Inną formą współpracy AWRSP z rzeczoznawcami majątkowymi jest udostępnianie zarówno Federacji, jak i poszczególnym rzeczoznawcom danych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości Zasobu. Informacje o cenach sprzedaży zrealizowanych na rynku, a także o cechach sprzedanych nieruchomości, są niezbędne do prawidłowego określenia wartości rynkowej w podejściu porównawczym i dochodowym. Na podstawie danych udostępnionych przez Agencję, PFSRM zamierza opracować

komputerową bazę danych

o sprzedanych nieruchomościach Zasobu.
Mimo różnorodnej współpracy Agencji z rzeczoznawcami majątkowymi, w tym o charakterze edukacyjnym, w praktyce działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości nadal występują problemy związane z metodyką wycen. O ile rzeczoznawcy majątkowi z reguły radzą sobie z wyceną typowych nieruchomości rolnych, to w odniesieniu do nieruchomości o charakterze szczególnym (obiekty stawowe, grunty ze złożami kopalin, grunty rolne potencjalnie atrakcyjne pod względem alternatywnego wykorzystania) często pojawiają się problemy dotyczące metodyki i prawidłowości określenia wartości rynkowej. Ich źródłem jest przede wszystkim brak na rynku dostatecznej ilości transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości, na podstawie których określić można byłoby wartość rynkową. Należy mieć również na uwadze, że rzeczoznawstwo majątkowe – jako profesja i dyscyplina nauki – jest w naszym kraju dziedziną stosunkowo młodą, znajdującą się w początkowym okresie rozwoju. Jednocześnie wypracowane w krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej metody wyceny nieruchomości nie zawsze mogą być bezkrytycznie wykorzystywane w aktualnych realiach gospodarczych Polski. Okoliczności te wymagają od Agencji kontynuowania współpracy z organizacjami rzeczoznawców majątkowych oraz przedstawicielami środowisk naukowych w zakresie doskonalenia i tworzenia metodyki wyceny nieruchomości, a w niektórych wypadkach także inicjowania pewnych przedsięwzięć służących rozwojowi tej dziedziny.

Wydanie: 33/2001

Kategorie: Rolnictwo

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy