Trudno nas wykupić

Dla rolników z Unii Europejskiej ziemia w Polsce może stać się ziemią obiecaną. Dlatego jej kupno nie może być łatwe

W najbliższym czasie rząd ma się zająć projektem ustawy regulującej obrót ziemią w Polsce. Sprawa budzi wielkie emocje, rośnie obawa przed tym, że „Zachód nas wykupi”. Kształt ustawy i warunki nabywania ziemi zapewne zadecydują o wyniku referendum w sprawie naszego wstąpienia do Unii Europejskiej.
Czy rzeczywiście obcokrajowcy mogą wykupić polskie gospodarstwa? Nowa ustawa ma generalnie utrudnić nabywanie ziemi przez osoby niezwiązane z Polską. Już dziś jednak nie jest to łatwe.
Oficjalnie cudzoziemcy kupili dotychczas w Polsce ok. 1900 ha użytków rolnych. Ta liczba jest śmiesznie mała. Zezwolenie na zakup ziemi w Polsce wydaje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji po uzyskaniu opinii Ministerstwa Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – i praktycznie zawsze opinia resortu rolnictwa jest uznawana. – Minister rolnictwa ma pełną swobodę w opiniowaniu, ale swoboda to nie znaczy dowolność – mówi Jan Bielański, dyrektor Departamentu Gospodarki Ziemią Ministerstwa Rolnictwa. – Są więc pewne kryteria, np. związki rodzinne z Polską. Jeśli ktoś ma polski rodowód, zatęsknił za Polską, chce tu osiąść i pracować, to oczywiście liczy mu się to na plus. Dużym plusem jest też zamiar unowocześniania polskiego rolnictwa, poprawiania infrastruktury wiejskiej, stworzenia miejsc pracy i zadbania o środowisko. Ktoś, kto kupuje zaniedbany grunt i ma zamiar doprowadzić go do kwitnącego stanu, może liczyć na pozytywną opinię.
Duże znaczenie ma też opinia środowiskowa wystawiana przez lokalną Izbę Rolną. Trzeba zbadać, jak cudzoziemskiego gospodarza odbierają polscy sąsiedzi, jak może się przyjąć na polskiej wsi, jak oceniany jest w jego rejonie zamiar sprzedaży ziemi cudzoziemcowi.
A jakie są największe minusy? Przede wszystkim struktura gruntów rolnych.
– Obcokrajowcy, którzy ubiegają się o zakup dużych obszarów z zamiarem zbudowania 800-hektarowych i większych latyfundiów, raczej nie mogą liczyć na poparcie. To odbiera szanse zakupu rolnikom krajowym. Każdy przypadek jest jednak rozpatrywany indywidualnie – mówi dyr. Jan Bielański. Na biednej Lubelszczyźnie, gdzie niemal każdy kawałek użytków rolnych stanowi podstawę egzystencji, a prywatny obrót ziemią prawie zamarł, bo wszyscy trzymają się swych rozdrobnionych gospodarstw, cudzoziemcy nie mają praktycznie szans na dokonywanie zakupów. Na tak samo biednym, popegeerowskim Pomorzu Zachodnim, nękanym rozpaczliwym bezrobociem, obcokrajowiec kupujący większy obszar i pragnący kogoś zatrudnić spotyka się ze znacznie lepszym przyjęciem.
No i są też kryteria polityczne, o których jednak dyr. Bielański nie chce mówić. Wiadomo wszakże, że jedne nacje są mile widziane przez polską administrację, drugie – wręcz przeciwnie. Dla wyjaśnienia – do „niepożądanych” nie zalicza się żadnego z krajów Europy Zachodniej. Nie jest więc tak, że np. nie chcemy sprzedawać Niemcom „ziemi, skąd nasz ród”. Oczywiste jest natomiast, że zgodę na zakup nieruchomości raczej trudno byłoby uzyskać obywatelowi państwa uważanego za tolerujące terroryzm.

Holendrzy i Niemcy

Średnio tylko co czwarty wniosek o kupno ziemi zostaje zaakceptowany. Na czele są zdecydowanie dwie nacje – Holendrzy i Niemcy.
Ci pierwsi interesują się Polską, bo w porównaniu z malutką, pociętą kanałami Holandią są to dla nich wręcz dzikie pola o nieograniczonych możliwościach. Holenderscy rolnicy przyjmują z radosnym zdziwieniem i to, że mogą tu kupić gospodarstwa wielokrotnie większe niż u siebie po cenie za hektar dwunastokrotnie niższej, i to, że nie ma żadnych ograniczeń w wielkości produkcji, jakie obowiązują farmerów z państw Unii. Ponieważ w Polsce nie istnieją dotacje do produkcji rolnej, nie ma więc i kar za przekroczenie ustalonych limitów. Można produkować, ile się chce – a ponieważ Holendrzy uchodzą za najlepszych rolników świata, bardzo dobrze dają sobie radę na polskim rynku. Chyba nawet aż za dobrze, z punktu widzenia polskich konkurentów. Być może, właśnie dlatego, gdy w województwie lubuskim Polka postanowiła poślubić Holendra Harry’ego Abbinka, by wspólnie z nim gospodarować, życzliwy urzędnik poradził jej, żeby sześć hektarów, które zamierzali kupić razem, nabyła sama jeszcze przed ślubem. Bo zakupy małżeństwa holendersko-polskiego mogłyby się spotkać z rezerwą resortu rolnictwa. (Sposób „na ślub”, polegający na tym, że nasza przedstawicielka płci pięknej kupuje ziemię, a potem wychodzi za farmera zachodnioeuropejskiego, jest zresztą dość rozpowszechnioną drogą omijania polskich przepisów o obrocie ziemią).
Jeśli zaś chodzi o Niemców, to wykazują oni stałe zainteresowanie ziemiami zachodnimi, Wielkopolską, Warmią i Mazurami. Sprzyjają temu oficjalne wizyty przedstawicieli niemieckiej administracji na tych terenach. Na przykład minister pracy Bawarii, Christa Stevens, która interesowała się działalnością mniejszości niemieckiej na Warmii i Mazurach, powiedziała pod adresem polskich władz: – Musicie planować współpracę z zagranicznymi inwestorami i pozwolić im na kupno ziemi w Polsce. Rozumiem, dlaczego wasz kraj broni się przed sprzedażą swych terenów, ale jak bez nich zdobyć inwestorów i przyciągnąć zagraniczne kapitały?
Minister Stevens, podobnie jak Edmund Stoiber, premier Bawarii i – być może – przyszły kanclerz Niemiec, uważa, że Polska powinna zwrócić „wypędzonym” ich majątki. Zdaniem min. Stevens, wywłaszczenia są sprzeczne z prawem europejskim i prawami człowieka. Kto zaś lekceważy system wartości UE, musi się liczyć z tym, że i jego europejskie ambicje będą poddane w wątpliwość.

Komu drogo, komu tanio?

Kwestia zakupu polskiej ziemi przez sąsiadów zza Odry budzi najwięcej obaw. Nic dziwnego, bowiem różnica cen nieruchomości w Polsce i w Niemczech zachęca do zakupów. W 1991 r. hektar ziemi rolniczej w Niemczech był średnio 19 razy droższy niż w Polsce. Ostatnio – ponad dziewięć razy droższy. Natomiast przeciętna płaca w Niemczech jest obecnie pięć razy wyższa od przeciętnej płacy w Polsce.
Rozpiętości powoli się zmniejszają, bo ziemia niemiecka systematycznie tanieje. Wciąż jednak są bardzo wysokie. Ostatnie obliczenia – dokonane jeszcze w markach – pokazują, że hektar w Polsce kosztował średnio ok. 1910 marek; hektar w Niemczech – ok. 17.500 marek. Są to oczywiście liczby uśrednione, nieuwzględniające zróżnicowania regionalnego, które, zwłaszcza w Niemczech, jest bardzo duże, bo aż dziesięciokrotne. Przykładowo hektar pola w Nadrenii Północnej-Westfalii i w Bawarii kosztował ok. 50.700 marek, a w Brandenburgii tylko 5070 marek. W Polsce różnice te są zaledwie dwukrotne. Najdrożej jest w regionie szczecińskim – tu Niemcy są najbardziej zainteresowani polską ziemią – hektar kosztował ok. 2900 marek. Najtaniej na Suwalszczyźnie – tylko 1350 marek za hektar. Rolnik westfalski, kupując ziemię suwalską, zapłaciłby więc aż 38 razy mniej za hektar niż u siebie. Najmniejsze zróżnicowanie cen jest w regionach przygranicznych obu państw. Np. między Meklemburgią a Pomorzem Zachodnim – 2,3 razy, zaś między Saksonią a Dolnym Śląskiem – 3,9 razy. Warto zauważyć, że i zróżnicowanie przeciętnej płacy jest najmniejsze, tylko trzykrotne.
Czy z tych wszystkich liczb wynika, że Niemcy chcą nas wykupić? Po zjednoczeniu Niemiec nabywcy z Zachodu nie zaczęli wcale nabywać masowo ziemi w nowych landach, choć grunty były tam pięciokrotnie tańsze. Transakcje dotyczyły w zasadzie tylko terenów najbardziej atrakcyjnych wypoczynkowo. Podobnie będzie i u nas. Choć zróżnicowanie cen jest większe, to jednak znacznie większe są też różnice kulturowe i infrastrukturalne, o języku nie mówiąc. Jesteśmy przecież innym państwem niż Niemcy. To wszystko nie zachęca do kupna ziemi w Polsce – i względy sentymentalne – powrót do „Heimatu” – z pewnością tego nie zrównoważą.
Sytuacja mogłaby się zmienić, gdyby rząd federalny pod naciskiem związków wypędzonych wygospodarował dla obywateli Niemiec pulę środków na zakupy ziemi w naszym kraju – i dotował ich ekspansję inwestycyjną w Polsce. Ta nowa wersja „Drang nach Osten” jest jednak bardzo mało prawdopodobna.
Zdaniem Andrzeja Wojciechowskiego z Urzędu Komitetu Integracji Europejskiej, zainteresowanie polską ziemią jest wręcz zbyt małe. Mamy przecież wiele ziemi leżącej odłogiem, która czeka na nabywców.

Ciemna liczba

Oczywiście, wspomniane 1900 ha nie oddaje w pełni rzeczywistej skali zainteresowania cudzoziemców polskimi gospodarstwami. Nie wiadomo bowiem, jak duża jest „ciemna liczba” zakupów dokonywanych przez podstawionych polskich rolników. W skali kraju toczą się tylko nieliczne postępowania w tych sprawach, związane z zarzutami poświadczenia nieprawdy. Zdaniem dyr. Tadeusza Szkamruka z Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, nie można tu podać jakichkolwiek wiarygodnych szacunków. Ale najważniejsze jest to, że niezależnie od skali tego zjawiska, ziemia prawnie pozostaje własnością Polaków, bo to przecież oni podpisują umowę.
Wiadomo, że proceder podstawiania figurantów jest jednak najczęstszy w przypadku ubiegania się o dzierżawę gruntu. Mówiąc najprościej, obcokrajowiec zawiązuje spółkę z Polakiem, potem Polak się wycofuje i ziemię dzierżawi już tylko obywatel innego państwa. Teoretycznie jest to łatwe do wykrycia, ale w praktyce nikt nie monitoruje, jak przekształcają się spółki polsko-zagraniczne. Poza tym dzierżawa nie jest własnością, nie trzeba tu uzyskiwać zgody ministra Spraw Wewnętrznych, zaś udziałowcy mogą dowolnie kształtować swe relacje majątkowe. Umowy dzierżawy są z reguły podpisywane na długie okresy, od 10 do nawet 30 lat.
Tadeusz Szkamruk uważa, że nie ma specjalnego wzrostu zainteresowania kupowaniem ziemi przez cudzoziemców – przybywa natomiast obcokrajowców pragnących wydzierżawić ziemie w Polsce. – Oceniam, że dziś zainteresowanych dzierżawą gruntów w naszym kraju jest średnio pięć razy więcej, niż tych, którzy planują ich kupno – mówi Tadeusz Szkamruk. – Gdy bowiem wejdziemy do Unii Europejskiej, dzierżawa może bardzo ułatwić zakup polskiej ziemi.
Wiąże się to z ostatnimi rozmowami między polskimi władzami a Günterem Verheugenem, komisarzem do spraw rozszerzenia Unii. Stanowisko wynegocjowane z UE przewiduje, że okres przejściowy na zakup ziemi w Polsce wyniesie 12 lat, a zagraniczni rolnicy indywidualni dzierżawiący ziemię w Polsce będą ją mogli kupić po upływie od trzech do siedmiu lat dzierżawy (siedem lat na ziemiach zachodnich, trzy lata na pozostałych obszarach kraju). Najważniejsze zaś, że okres ten liczy się już od momentu zawarcia umowy dzierżawy, a nie od chwili wejścia Polski do Unii. Im szybciej więc cudzoziemiec weźmie w dzierżawę ziemię w Polsce, tym szybciej będzie mógł ją kupić.
Niezależnie od tego, jaki ostatecznie kształt przybierze przygotowywana obecnie ustawa o obrocie ziemią, dzierżawca prowadzący gospodarstwo przez wiele lat, będzie miał zawsze znacznie większe szanse, by je kupić, niż człowiek, który dopiero rozgląda się za jakimś kawałkiem gruntu.


Jak państwa Unii regulują obrót ziemią?
Praktycznie we wszystkich krajach Unii Europejskiej występują mniejsze lub większe ograniczenia w obrocie ziemią, bo wszędzie istniały obawy przed wyzbywaniem się tożsamości narodowej i majątku narodowego – z czym często kojarzona jest sprzedaż nieruchomości. Większość obecnych członków UE uzyskała okresy przejściowe na handel ziemią (od dwóch do sześciu lat), pozwalające na wprowadzanie ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Chodziło przede wszystkim o to, by nie doszło do wzrostu cen ziemi, uniemożliwiającego zakupy własnym obywatelom.
Najbardziej liberalne przepisy dotyczące nabywania ziemi są w Belgii, Holandii, Luksemburgu, Hiszpanii, Irlandii, Niemczech, Portugalii, we Francji i we Włoszech. Tam obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na identycznych warunkach jak obywatele tych państw – co oczywiście nie oznacza, że można to robić bez żadnych ograniczeń. Osoba niebędąca rolnikiem praktycznie niemożliwe.

Bardziej restrykcyjne uregulowania panują w Grecji, Szwecji, Finlandii i Austrii. W Danii kupno ziemi przez obcokrajowca jest zaś praktycznie niemożliwe.

AUSTRIA – ziemię można kupić za zgodą władz landu. Zgoda ta ma charakter uznaniowy i zależy od spełnienia przez nabywcę kilkunastu warunków (np. nie wolno utworzyć dużej posiadłości ziemskiej ani ograniczać gospodarki rolnej i leśnej, trzeba przestrzegać założeń polityki mieszkaniowej landu, przebywać w Austrii legalnie od 10 lat, posiadać austriackie uprawnienia do prowadzenia gospodarstwa itd.).

DANIA – gdy gospodarstwo ma do 30 ha, nabywca musi ukończyć 18 lat, być Duńczykiem lub obywatelem państwa UE i po dokonaniu kupna zamieszkać w Danii. Nabywca, jego małżonek i dzieci nie mogą mieć nieruchomości w innym państwie. Jeśli mają, nabywca winien znać język duński i mieć rodzinę w Danii. Gdy gospodarstwo liczy ponad 30 ha, trzeba dodatkowo posiadać kwalifikacje wymagane przez duńskie Ministerstwo Rolnictwa i samodzielnie zarządzać nieruchomością.

FINLANDIA – obcokrajowiec musi uzyskać zezwolenie na nabycie ziemi, wydawane wówczas, gdy ta transakcja nie podnosi cen gruntów i nie osłabia szans obywateli Finlandii na kupno podobnej nieruchomości.
FRANCJA – ten, kto chce kupić użytki rolne, musi mieć co najmniej średnie wykształcenie rolnicze oraz pięcioletni staż pracy w tym zawodzie.
GRECJA – cudzoziemcom nie wolno kupować ziemi w strefie przygranicznej i na wyspach greckich. Jednak po uzyskaniu zezwolenia Ministerstwa Obrony Narodowej mają do tego prawo obywatele państw UE i Cypru.
HISZPANIA – obcokrajowiec nabywający nieruchomość dużej wartości (obecnie ponad 500 mln peset) musi uzyskać zgodę resortu gospodarki.
IRLANDIA – obcokrajowcy pragnący kupić użytki rolne i lasy muszą uzyskać zezwolenie, chyba że mieszkają w tym kraju co najmniej siedem lat lub są obywatelami państw UE.

NIEMCY – obcokrajowcy kupują ziemię na identycznych zasadach jak obywatele Niemiec. Kupno ziemi powinno służyć poprawie struktury agrarnej, istotna jest też opinia związków rolniczych. W stosunku do cudzoziemców gminy mają prawo pierwokupu.

PORTUGALIA – kupno przez obcokrajowców więcej niż trzech działek lub trzech domów albo nieruchomości miejskich o powierzchni ponad 200 m kw. wymaga zawiadomienia Narodowego Banku Portugalii.

SZWECJA – kupno nieruchomości przez cudzoziemca możliwe jest wtedy, gdy czynność ta nie narusza istotnego interesu społecznego, a ziemia leży na terenach, gdzie nie ma na nią większego popytu (np. za kręgiem polarnym).

 

Wydanie: 10/2002, 2002

Kategorie: Społeczeństwo

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy