Najszybsza droga do własnego „M”

Dzięki kredytowi hipotecznemu możemy zrealizować nasze mieszkaniowe marzenia

Jeśli chcemy kupić mieszkanie lub dom i nie jesteśmy na tyle zamożni, by nabyć je z własnych środków, bierzmy kredyt hipoteczny. Zaletą tego kredytu jest możliwość pożyczenia od banku znacznych kwot, pozwalających na sfinansowanie nawet dużego domu lub apartamentu. O tym, czy bank postawi nam do dyspozycji tak duże środki, zadecyduje nasza zdolność kredytowa (patrz: ramka) oraz zabezpieczenie kredytu, czyli hipoteka.
Hipoteka pozwala wierzycielowi na odzyskanie pożyczonej kwoty ze środków, jakie zostaną po sprzedaży nieruchomości dłużnika, zajętej na poczet jego niespłaconych należności. Hipoteka wygasa wtedy, gdy zapłacimy ostatnią ratę. Uwaga, nie mylmy kredytu mieszkaniowego z bardzo podobnym produktem oferowanym przez wiele banków, czyli z pożyczką hipoteczną. Pożyczka hipoteczna jest udzielana na wszelkie cele, nie tylko mieszkaniowe, a jej zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości, która do nas należy.

Najpierw wpis, potem kasa

Kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony nawet na 100% wartości kupowanego domu lub mieszkania. Z reguły banki udzielają go tylko klientom o wysokich dochodach. Zdarza się, że dodatkowym warunkiem jest np. to, by kredytowana nieruchomość była zlokalizowana w dużym mieście lub w jego okolicy, a nie „na prowincji”. Kryzys finansowy sprawił jednak, że banki są ostrożniejsze i często domagają się wkładu własnego – od 10% do nawet 30% wartości inwestycji.
Niektóre banki zabezpieczają się przed ryzykiem nieterminowego spłacania rat, żądając np. dokonywania regularnych wpłat na własne konto w tym właśnie banku, wymagają posiadania i korzystania z innego produktu bankowego, takiego jak karta kredytowa, kredyt gotówkowy, kredyt odnawialny itd., a nawet wykupienia ubezpieczenia na życie do kredytu hipotecznego.
Na kwotę kredytu ustanawiana jest hipoteka. Ustanawia się ją w drodze zapisu stanowiącego część umowy kredytu mieszkaniowego, zawieranej między bankiem a kredytobiorcą. Konsekwencją tej umowy jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt zostanie uruchomiony wtedy, gdy przedstawimy bankowi dowód dokonania takiego wpisu.
Jeśli kupujemy mieszkanie czy dom, które zostały już zbudowane, z wpisem hipoteki do ksiąg wieczystych nie ma problemów. Często bywa jednak tak, że część kwoty za nasze lokum musimy zapłacić z góry, gdy jeszcze nie powstały fundamenty przyszłego „M”. Wtedy hipoteka początkowo jest ustanawiana na samej działce. Do chwili, gdy zostanie rozszerzona na dom czy mieszkanie – zdarza się, że jest to możliwe dopiero po paru latach od zawarcia umowy kredytowej – zabezpieczeniem kredytu będzie tzw. ubezpieczenie pomostowe, które musimy wykupić. Koszt takiego ubezpieczenia może sięgnąć miesięcznie do jednego promila wartości całego kredytu.
Skuteczne zabezpieczenie

Na koszt kredytu hipotecznego składają się nie tylko odsetki (ich częścią jest też marża, wynosząca w ubiegłym roku średnio 1,7%). Bankowi musimy również zapłacić prowizję (do 3% wartości kredytu; są banki, które jej nie pobierają, ale odbijają to sobie np. w wyższej marży) i wnieść opłatę za wycenę nieruchomości, za wspomniane już ubezpieczenie pomostowe i wpis do hipoteki oraz za ubezpieczenie nieruchomości od ognia czy zalania. I tak jednak jest to najtańsza forma kredytowania, z jakiej możemy skorzystać. Decyduje o tym bardzo skuteczne zabezpieczenie, które otrzymuje bank, czyli właśnie hipoteka.
Gdy bowiem nie będziemy w stanie płacić rat kredytu hipotecznego, bank nie będzie miał specjalnych problemów z odzyskaniem pożyczonej kwoty. Wystarczy, że wystawi bankowy tytuł egzekucyjny i wystąpi do sądu, by uzyskać klauzulę wykonalności tego tytułu. Potem do akcji będzie już mógł wkroczyć komornik, który zajmie naszą nieruchomość i dokona jej licytacji. Bank teoretycznie powinien otrzymać z powrotem całą kwotę, którą nam pożyczył, zwłaszcza że długi wierzyciela hipotecznego są zaspokajane w pierwszej kolejności (po wynagrodzeniu dla komornika, zobowiązaniach alimentacyjnych i zadłużeniu względem Skarbu Państwa). W praktyce może się zdarzyć, że zlicytowana nieruchomość zostanie sprzedana za sumę mniejszą niż jej wartość zapisana w dokumentach. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy w branży mieszkaniowej przez dłuższy czas panuje zniżkowa tendencja cenowa, tak jak obecnie. Właśnie dlatego banki w czasach słabszej koniunktury na rynku nieruchomości wolą, by kredytobiorca wnosił wkład własny. Przykładowo, gdy ktoś chce kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł i wniesie 30 tys. zł wkładu własnego, biorąc kredyt hipoteczny na 270 tys. zł, to w przypadku, gdy nie będzie spłacał kredytu i jego nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji, np. za 280 tys. zł, bank odzyska całą pożyczoną kwotę.

Razem przez pół wieku

Kredyt hipoteczny umożliwia szybkie zamieszkanie w wymarzonym domu przy jednoczesnym rozłożeniu kosztów realizacji tego marzenia na wiele lat – nawet na 50 przy kredycie złotówkowym czy 45 przy walutowym. Z jednej strony, oznacza to raty możliwe do regularnego spłacania również przez osoby gorzej zarabiające. Z drugiej – sprawia, że musimy oddać bankowi czasem ponad dwa razy więcej, niż pożyczyliśmy.
Banki wyznaczają górną granicę wieku kredytobiorcy, do jakiej musi on zwrócić ostatnią ratę. Przeważnie wynosi ona 70 lat. Zatem im kredytobiorca młodszy, tym na więcej lat może rozłożyć spłatę. Oczywiście nie musimy brać kredytu na 25 czy 30 lat. Im krótszy okres spłaty, tym mniej oddamy bankowi w formie odsetek. Wtedy jednak znacznie wyższe będą miesięczne raty.

 

Ile można spłacać

Zgodnie z obowiązującą od grudnia ubiegłego roku tzw. rekomendacją T Komisji Nadzoru Finansowego klient zaciągający kredyt w złotych nie może wydać na spłatę miesięcznej raty więcej niż 50% dochodów netto po uwzględnieniu zobowiązań (w przypadku osób z dochodami nie większymi niż średnia krajowa) lub 65% (w przypadku osób zarabiających więcej).
Jeśli chodzi o kredyty w walutach obcych, w styczniu Komisja Nadzoru Finansowego uchwaliła nowelizację rekomendacji S, według której klient zaciągający kredyt będzie mógł wydać na spłatę miesięcznej raty nie więcej niż 42% dochodów netto po uwzględnieniu innych zobowiązań. Na wprowadzenie w życie tej rekomendacji banki mają czas do końca roku. Do tego czasu obowiązują zasady jak dla kredytów złotówkowych.
I tak: jeśli mamy dochód netto w wysokości 4,5 tys. zł miesięcznie, a za czynsz, energię elektryczną, gaz, telefony itp. płacimy 1,5 tys. zł, to nasza miesięczna rata będzie mogła wynosić najwyżej 1,5 tys. zł przy kredycie złotówkowym i 1260 zł przy kredycie walutowym, czyli np. 411 franków szwajcarskich lub 318 euro.
Jeśli natomiast nasz miesięczny dochód wynosi 6 tys. zł, to przy tych samych obciążeniach miesięczna rata może wynieść najwyżej 2925 zł przy kredycie złotówkowym i 1890 zł przy kredycie w walutach obcych, czyli 617 franków szwajcarskich lub 477 euro.

Wydanie: 9/2011

Kategorie: ABC BANKOWOŚCI, czesc I
Tagi: NBP

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy