Pałace nie są w cenie

Nie ma powodów do obaw, że obcokrajowcy masowo wykupią naszą ziemię

Rozmowa z mgr. inż. Stanisławem Stefanką, dyrektorem Oddziału Terenowego AWRSP we Wrocławiu

– Krążą wieści, że na Dolnym Śląsku, inaczej niż w kraju, jest więcej chętnych do nabycia ziemi niż ziemi na sprzedaż.
– Tak jest dopiero od niedawna. Na początku rolnicy indywidualni nie byli zainteresowani zakupem ziemi. Majątki PGR przechodziły w dzierżawę. Wtedy nie było żadnych ograniczeń obszarowych. Dopiero w późniejszym okresie do umów dzierżawnych wprowadzono zapis, iż 20% dzierżawionej ziemi musi być na żądanie agencji przekazana jej do ponownego zagospodarowania. Tę ziemię możemy np. podzielić i sprzedać, jeśli okoliczni rolnicy zechcą ją kupić. Trudniej znaleźć wyjście z tych pierwszych umów długoletnich i bezwarunkowych. Efekt jest taki, że dziś w tych rejonach, gdzie ziemia jest dobrej jakości, a dominują duże gospodarstwa dzierżawione w pierwszym okresie, narasta konflikt między „starymi” dzierżawcami, a okolicznymi rolnikami, którzy chcieliby dokupić sobie ziemię. My jednak niewiele mamy do zrobienia. Przecież nie możemy dzierżawcy, który wiele zainwestował w gospodarstwo, a z którym podpisano umowę na 10 lat, pozbawić części ziemi po to, by ją sprzedać. Groziłoby to procesami. Nie ma też specjalnych powodów – niezależnie od przeszkód prawnych – by dzielić duże gospodarstwa. Przecież z chwilą akcesji do UE przestaną obowiązywać ograniczenia powierzchniowe. Najpewniej młodzi rolnicy sprzedadzą swoje ziemie zasobniejszym, a liczba pracujących w rolnictwie się zmniejszy.
– I to w oczekiwaniu na przyszłe dochody ze sprzedaży pojawił się tak nagły wzrost zainteresowania zakupem ziemi?
– Sądzę, że przyczyną jest coraz bardziej realna wizja przystąpienia do Unii, gdzie, jak wiadomo, ceny gruntów są dużo wyższe niż u nas.
– Nie sądzi pan, że to zaowocuje nowymi konfliktami? Rolników już dziś drażnią gospodarstwa zarządzane przez cudzoziemców.
– Na Dolnym Śląsku działa tylko kilka gospodarstw z kapitałem zagranicznym. Na razie nie ma powodów do obaw, że np. Niemcy masowo wykupią naszą ziemię. A kiedy będziemy w Unii, przestaniemy mieć na to jakikolwiek wpływ. Przecież po okresie ochronnym każdy będzie mógł kupić sobie ziemię w Polsce.
– Dziś AWRSP na skutek błędów wczesnej transformacji nie ma skąd brać ziemi, by sprzedać ją polskim rolnikom.
– To nie tak. Ponieważ dobiega końca 10-letni okres umów dzierżawnych, jest szansa, by przed ponownym rozdysponowaniem dużych gospodarstw wyodrębnić część gruntów – 10-20% – na ewentualną sprzedaż rolnikom indywidualnym. Drugi sposób pozyskiwania ziemi na sprzedaż to grunty powracające od dzierżawców, którzy nie radzą sobie z wywiązywaniem się z umów. Ostatnio, niestety, jest ich coraz więcej.
– Z waszych statystyk widać, że PGR były majątkami „pełną gębą”. Po 140 zlikwidowanych PGR przejęliście 477 tys. ha. Na jedno gospodarstwo przypadało więc po kilka tysięcy hektarów. Jak dziś wygląda struktura gruntów w rękach nowych dzierżawców i nabywców? Nadal dominują gospodarstwa wielkoobszarowe?
– Takich większych majątków dzierżawionych mamy ok. 500, a za większe uważam te powyżej 100 ha. Zdarzają się też wielkie gospodarstwa z początków prywatyzacji, kiedy jeszcze nie było ograniczeń obszarowych i każdy mógł nabywać u nas ziemię.
– Powiedział pan, że dużych gospodarstw jest niewiele. Na jakim statystycznym gospodarstwie opiera się dolnośląskie rolnictwo?
– Z naszych umów dotyczących zarówno sprzedaży, jak i dzierżawy wynika, że dominują gospodarstwa do 100 ha. Większość rozdysponowanych gruntów trafiła do 30 tys. podmiotów już działających w rolnictwie. Umożliwiło im to – średnio – powiększenie gospodarstw o 4,3 ha. Wśród gospodarstw powyżej 100 ha to „średnie” liczy sobie 355 ha, czyli mniej niż statystycznie w kraju (prawie 450 ha). Dla porównania: średni obszar PGR przekraczał u nas 2,5 tys. ha.
– Niewątpliwie zmienia się dziś także strategia agencji w procesie zagospodarowania ziemi.
– Kiedyś główną formą rozdysponowania gruntów była dzierżawa. W pierwszym okresie działania agencji z 477 tys. ha przejętej ziemi wydzierżawiono prawie 410 tys. ha. Umowy dzierżawne zawarto z ponad 31 tys. osób fizycznych i prawnych. Część tych umów wygasła, część rozwiązano przed terminem, bo niektórzy dzierżawcy nie byli w stanie płacić rat, inni zaś zdecydowali się skorzystać z należnego im prawa pierwokupu – tak że w sumie rozwiązano około 5 tys. umów dzierżawnych. W ten sposób do zasobów agencji wróciło ponad 100 tys. ha ziemi. Dziś umowy dzierżawne zawieramy tylko sporadycznie. Aktualnie dominującą formą zagospodarowania gruntu jest jego sprzedaż. W sumie prywatnych nabywców znalazło już ponad 100 tys. ha.
– Chyba nie było wam trudno znaleźć kupców, skoro na Dolnym Śląsku istnieje taki popyt na ziemię?
– Popyt istnieje tylko na ziemie bardzo dobre i dobre. Nabywców na grunty gorszej klasy nadal dość trudno znaleźć. Mam jednak nadzieję, że słabe gleby znajdą kupców wtedy, kiedy pojawią się akty wykonawcze do ustawy o zalesieniu. Z naszych sygnałów wynika, że jest wielu chętnych do prowadzenia gospodarstw rolnych.
– O tym, co się zmieniło na lepsze po prywatyzacji PGR, mówi się często. Czy coś się na waszym terenie zmieniło na gorsze?
– Ubolewam nad upadkiem tutejszych hodowli. Generalnie pogłowie bydła zmniejszyło się wszędzie w kraju, ale u nas ponad normę. To rejony górskie i podgórskie – przecież mamy Karkonosze – i powinna być hodowla. Gospodarze uznali, że się nie opłaca. Efektem jest codzienne sprowadzanie na teren Dolnego Śląska sporych ilości mleka. Zalewają nas mlekiem z Mazowieckiego, Warmińskiego i innych regionów. Konsument w sklepie może sobie wybierać. Ale dla rolnictwa problem jest głębszy, jeśli nie ma krów, brakuje zatrudnienia, a wtedy nie ma złotówek płynących z hodowli do społeczności lokalnych. I nie ma możliwości inwestowania. Krótko mówiąc, jest to „przyducha”.
– Przejęliście po PGR nie tylko ziemię, ale też dwory i pałace. Ponoć trudno znaleźć im nowych właścicieli.
– Nieomal w każdej naszej wsi znajduje się zabytek należący kiedyś do PGR. Agencja przejęła ponad 400 zabytkowych zespołów dworskich i pałacowo-parkowych wpisanych do rejestru zabytków. Przyjęliśmy też założenie, że trzeba je prywatyzować wraz z historycznym zapleczem, jakim jest ziemia. Niestety, dotąd pomimo wszelkich działań marketingowych i bodźców finansowych – obniżki cen nawet o połowę, jeśli zaoszczędzoną sumę wyda się na renowację – udało się sprzedać niespełna połowę tych obiektów.
– Jak pan sądzi, dlaczego?
– Poważną przeszkodą jest to, że na terenach tych obiektów nadal mieszkają lokatorzy, byli pracownicy PGR. Agencja ma prawną możliwość przeniesienia ich do mieszkań zastępczych, ale nie ma mieszkań. Do wyprowadzenia mieszkańców z zabytkowych obiektów potrzeba zaś aż 3 tys. lokali zastępczych. Inną przeszkodą w sprzedaży zabytkowych obiektów jest obowiązująca zasada, że obiekt zabytkowy musi być w całości sprzedany jednemu właścicielowi. Zdarza się tak, że jeden obiekt znajduje się w kilku częściach, i choć byliby nabywcy na każdą z nich, kupca na całość brakuje, a konserwator zabytków nie zgadza się na podział. Dla zasady, bo podział nie naruszyłby wartości zabytkowych obiektu. Agencja nie tylko nie może się zabytku pozbyć, ale nadal musi łożyć pieniądze na jego zabezpieczanie przed ruiną. Bywa i tak, że nabywca się znajduje, ale nam nie odpowiada jego oferta. Chciałby np. zrobić z pałacu luksusowy hotel. Zatem choć robimy, co możemy, zmieniliśmy metodę wyceny z odtworzeniowej na rynkową, co spowodowało spadek cen zabytków. A i tak od kilku lat trudno znaleźć ich nabywców. Pałace i dwory najlepiej sprzedawały się w latach 1995-1997, potem przyszły chude lata dla rolnictwa i nikt nie chce kupować całej nieruchomości: zabytku i przyległego do niego majątku.
– Czyli jedyna szansa to wejście do UE, gdzie można liczyć na bogatych cudzoziemców.
– Nasz oddział już teraz przygotowuje się do tej nowej sytuacji. Uczestniczymy we wszystkich targach, konferencjach i szkoleniach. Stosujemy nowoczesne metody marketingu i promocji, przygotowujemy teksty marketingowe w językach obcych, mamy własną witrynę internetową. Jesteśmy bowiem świadomi, że skarb państwa nie jest w stanie udźwignąć finansowego ciężaru nadzoru i napraw bieżących, nie mówiąc już o renowacji i większych remontach.