Od pucybuta do milionera przez zasiedzenie

Od pucybuta do milionera przez zasiedzenie

Jak za uprawę rabarbaru przejąć 3,5-hektarową działkę w Krakowie

Kraków kojarzy się z tym, że do pieniędzy dochodzi się tutaj stopniowo i raczej przez oszczędność niż dzięki niewielkim, ale spektakularnym inwestycjom. Być może jednak czas na nowe skojarzenia, ponieważ ostatnio przynajmniej kilka osób zdobyło tu spore majątki dzięki włożeniu niewielkich kwot w przedsięwzięcia, które przyniosły niespotykaną stopę zwrotu. Niespotykaną, bo rzadko się zdarza, by inwestycja w wóz cyrkowy dała działkę wartą co najmniej 250 tys. zł, a zakup nasion rabarbaru zwrócił się w postaci 3,5 ha w krakowskich Czyżynach, jednej z najatrakcyjniejszych dla deweloperów dzielnic Krakowa. Jak więc u stóp Wawelu można dziś zostać milionerem? Nic prostszego, trzeba sobie miliony zasiedzieć. Najpierw należy znaleźć odpowiednią działkę, a następnie liczyć na bierność właściciela. Przepisy pozwalają przejąć własność po 20 lub 30 latach. Zależy, czy robi się to w dobrej wierze, czy w złej. Najłatwiej, kiedy grunt jest własnością wspólną, czyli urzędową lub państwową. Ważna jest też metoda.

Zasiedzenie #1

Można działkę zasiedzieć klasycznie, czyli na płot oraz świadków, że stoi on co najmniej 30 lat. W taki sposób zasiedziano 14 arów przy ul. Bytomskiej. Sąd zabrał je gminie Kraków i oddał nowemu właścicielowi, który miał być starym użytkownikiem. Zgłosił się on bowiem do sądu, utrzymując, że od lat 50. XX w. na tym terenie stoi dom należący do jego rodziny, a od lat 70. działka jest ogrodzona i przez cały ten czas miasto nie zgłaszało do niej żadnych roszczeń, więc najwyraźniej nie jest mu do niczego potrzebna. Użytkownikowi za to teren jest bardzo potrzebny, bo inaczej by go nie ogradzał. Ludzie w okolicy twierdzą wprawdzie, że ogrodzenia pojawiły się znacznie później, ale sąd dał wiarę przedstawionym przez powoda świadkom, mówiącym, że istotnie użytkuje on teren od wielu lat, i przekazał mu własność działki.

Wyrok utrzymał się w sądzie apelacyjnym. Pomogła w tym pasywność miejskich urzędników, którzy przez lata nie zrobili nic, by zasiedzeniu przeciwdziałać. A chodziło nie o byle jaką działkę, ale o teren w parku, zaliczający się do ciągu Młynówki Królewskiej. Ta kilkukilometrowa trasa parkowo-spacerowa jest reprezentacyjną przestrzenią dwóch dzielnic – Krowodrzy i Bronowic. Cena mieszkań budowanych w jej sąsiedztwie zaczyna się od ok. 12 tys. zł za metr. To zresztą powód, dla którego obie dzielnice od lat są obiektem ogromnej presji deweloperów, a ciągła i nieuregulowana zabudowa sprawia, że ich mieszkańcy stali się szczególnie wyczuleni na punkcie terenów zielonych.

Wkrótce po ogłoszeniu wyroku działka trafiła na sprzedaż. Cena wywoławcza – 1,7 mln zł. Przed zabudową teoretycznie chroni ją plan miejscowy, ale są obawy, że nowemu właścicielowi uda się go obejść. Zwłaszcza jeżeli miasto nadal będzie bierne.

Strata działki wywołała spore oburzenie mieszkańców Krowodrzy i Krakowa. To z kolei spowodowało, że sprawą zasiedzeń zajęli się lokalni dziennikarze, w tym redakcje „Gazety Krakowskiej” i Onet.pl. Szybko się okazało, że przejęcie działki przy Bytomskiej nie jest wyjątkiem, tylko regułą, i zasiedzenie jest w Krakowie metodą zdobycia własności gruntu, która zaskakująco wielu osobom pomogła łatwo się wzbogacić.

Zasiedzenie #2

Zasiedzieć można nie tylko na płot, ale też na wóz cyrkowy. Tak było w przypadku działki przy ul. Pielęgniarek (w sąsiadującej z Krowodrzą dzielnicy Prądnik Biały) o powierzchni 964 m kw., która dzięki doskonałej lokalizacji stanowi prawdziwą gratkę dla deweloperów. Z wnioskiem o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości wystąpiły osoby fizyczne, podając, że teren służył od lat 70. do składowania sprzętu.

Zasiedzenie orzekł już sąd pierwszej instancji, ale miasto apeluje. Apeluje, bo – jak tłumaczył Jan Machowski z Biura Prasowego Urzędu Miasta Krakowa – nietrwały charakter zagospodarowania tego terenu budzi poważne wątpliwości co do spełnienia ustawowych przesłanek niezbędnych do zasiedzenia. Nietrwały charakter zagospodarowania oznacza w tym wypadku, że prywatna osoba zrobiła sobie na gminnej działce skład sprzętów koniecznych do prowadzenia wesołego miasteczka. Stały tam wozy cyrkowe, karuzele, barakowozy, a nawet ciągnik.

Dopiero cztery lata temu urząd wystąpił o ich usunięcie. W odpowiedzi do sądu został skierowany pozew o zasiedzenie. A sąd orzekł, że skoro urządzenia te stały i przez wiele lat nikomu to nie przeszkadzało, najpewniej działka nie jest miastu potrzebna. Potrzebna jest za to właścicielowi wozu cyrkowego i karuzeli, który jeżeli tylko wyrok utrzyma się w drugiej instancji, będzie mógł ją drogo sprzedać. Cenę szacuje się na co najmniej 250 tys. zł, ale bliskość linii tramwajowej oraz centrum miasta może pozwolić sprzedać ją nawet kilka razy drożej. Tyle można zarobić – żartuje się smętnie w Krakowie – dzięki zainwestowaniu 2 tys. zł w wóz cyrkowy i ustawieniu go na gminnej działce.

Zasiedzenie #3

Grunty traci nie tylko gmina. Ostatnio straciła je też Politechnika Krakowska. Uczelnia przegrała właśnie sprawę o 3,5 ha atrakcyjnych terenów w Czyżynach, które tak jak Krowodrza należą do dzielnic przyciągających deweloperów. Grunt jest wart co najmniej kilka milionów złotych. W tym wypadku działkę zasiedziano wyjątkowo spektakularnie. Nie tylko dlatego, że była duża i bardzo droga, ale i za sprawą pomysłowej metody – na rabarbar. Powód w 2006 r. wniósł sprawę o zasiedzenie, argumentując, że co najmniej od lat 70. on i jego rodzina uprawiają na działce rabarbar.

Sprawa ciągnęła się przez kilka lat, świadkowie zeznawali, że rabarbaru nigdy tam nie widzieli, ale ostatecznie sądy obu instancji uznały, że uprawa tej rośliny jest wystarczającym powodem, by orzec zmianę własności gruntu przez zasiedzenie. Dzięki temu hodowca rabarbaru już wkrótce stanie się szczęśliwym milionerem. Będzie to tym łatwiejsze, że deweloperów chętnych na zakup 3,5-hektarowej działki z pewnością nie zabraknie. Postawione tam mieszkania zostaną sprzedane na pniu.

I mimo że dziś to teren rekreacyjny, przed zabudową nie chroni go miejscowy plan zagospodarowania, a urzędnicy podkreślają, że nie mają zamiaru go stworzyć. Być może dlatego, że niedawno uznali, co zostało zapisane w miejskich dokumentach określających plany rozwoju, iż mieszkańcy Czyżyn mają zbyt dużo zieleni, można więc w tej dzielnicy stawiać kolejne budynki.

300 spraw w sądach

Nie jest to prawdopodobnie ostatnia taka historia. Spraw, w których Kraków stracił grunty przez zasiedzenie, było kilka – korzystały z tego m.in. zakony.

Jak informuje dyrektorka Wydziału Skarbu Urzędu Miasta Krakowa Marta Witkowicz, od 2005 r. przeprowadzono ok. 3 tys. postępowań związanych z próbami zasiedzenia. To bardzo dużo, zważywszy na fakt, że gmina jest właścicielem ok. 28 tys.działek. W przypadku stwierdzenia, że ktoś próbuje zasiedzieć gminną nieruchomość, urząd wysyła – mówi Witkowicz – „pisma o uregulowanie tytułu prawnego do takich terenów, bądź wezwania, w których wyznaczany jest termin wydania gruntu na rzecz Gminy Miejskiej Kraków”. Przy czym nabycie tytułu prawnego odbywa się zwykle poprzez zawarcie umowy dzierżawy lub bezprzetargową sprzedaż działek, które mogłyby stać się przedmiotem sprawy o zasiedzenie. Kiedy to się nie udaje, sprawy są kierowane do sądu.

Kraków nie jest tu prawdopodobnie wyjątkiem i do podobnych sytuacji dochodzi też w innych miastach. Z tą tylko różnicą, że w stolicy Małopolski sprawa została już opisana, a gdzie indziej jest cisza.

Wydanie: 31/2017

Kategorie: Kraj

Napisz komentarz

Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy