American dream: jak sprzedać własny dom i nie stracić?
Jedna trzecia właścicieli w USA ma dług hipoteczny wyższy niż wartość nieruchomości Korespondencja z Chicago W USA ogłoszono właśnie, że od stycznia do marca tego roku wartość domów w 20 największych miastach (najgorzej w Phoenix, w Arizonie) spadła średnio o kolejne 3,1% w stosunku do tego samego okresu w roku ubiegłym. Paraliż na rynku nieruchomości więc trwa i żadne dane nie uzasadniają pojedynczych głosów optymistycznych, ogłaszających koniec recesji. Dla zadłużonych właścicieli domów to zła wiadomość. Oznacza ona nie tylko, że wartość ich domów ponownie się obniżyła, ale że ewentualna sprzedaż to finansowe samobójstwo. Własny dom z ogródkiem – kiedyś zwane amerykańskie marzenie – staje się powoli złym snem, z którego nie można się obudzić. Właściciele pod wodą Amerykanie nie są przyzwyczajeni do oszczędzania. Stary dowcip mówi: „Dlaczego Amerykanie żyją od czeku do czeku? Ponieważ mogą”. Gdy właściciel domu w USA traci pracę albo tylko mniej zarabia, ma często problem ze spłacaniem pożyczki za dom i innymi rachunkami. Kiedyś nie była to tragedia. Przed rokiem 2005 takie długi można było uregulować, sprzedając nieruchomość. Dzisiaj zadłużony właściciel w porozumieniu z bankiem rozpoczyna proces zwany foreclosure (przejęcie obciążonej nieruchomości przez wierzyciela), kończący się wystawieniem domu na sprzedaż ze stratą i dla banku, i dla pożyczkobiorcy. Odebrane przez banki domy stanowią w tej chwili 26% wystawionych na sprzedaż nieruchomości. Banki nie są jednak chętne, aby od razu egzekwować eksmisję, nawet wtedy, gdy mieszkańcy przestają płacić raty. Wielu z nich nadal mieszka, nie płacąc miesięcznych spłat, gdyż pożyczkodawca liczy na to, że sytuacja pożyczkobiorcy się poprawi. Poza tym opuszczona posiadłość szybko niszczeje. Dodatkowo zdesperowani właściciele przed wyniesieniem się z zadłużonych domów często niszczą w złości wnętrza i urządzenia. Eksmisja oraz szybka sprzedaż oznaczają stratę dla wszystkich. Do tego jednak momentu jest to tylko dług. Dług, nawet rosnący, to jeszcze nie strata. Ponieważ liczba domów objęta procesem foreclosure ma skalę epidemii, na rynku wytworzyła się nadwyżka nieruchomości na sprzedaż, powodująca szybki spadek cen. Zagrożeni właściciele zgadzają się na sprzedaż za niższą cenę, gdyż inaczej nie ma kupca. W 2010 r. jeden na 45 domów był w procesie foreclosure, co przekładało się na 2,9 mln domów. Rok 2011 zapowiada się jednak rokordowo. Eric Belsky z Uniwersytetu Harvarda twierdzi, że najważniejszym teraz pytaniem jest nie to, o ile i jak szybko ceny wzrosną, ale jak szybko i o ile spadną. Prawdopodobnie ok. 11 mln domów (na ok. 125 mln domów w ogóle) znajduje się w strefie ryzyka. Jedna trzecia właścicieli znalazła się under water, czyli ma dług hipoteczny wyższy niż wartość nieruchomości. Przed rokiem 2005 w ten sposób zagrożonych właścicieli było zaledwie 5%. W zeszłym roku banki odebrały aż milion domów. W tym roku ta liczba zwiększy się o 200 tys. Aktualnie ok. 5 mln domostw zalega ze spłatami rat. A to oznacza tylko jedno – dalszy spadek cen. W 2005 r., kiedy nieruchomości w USA osiągnęły najwyższe ceny, co najmniej jeden dom na dziesięć był inwestycją pod wynajem albo second home, domem wakacyjnym. Housing bubble – bańka cenowa domów – pękła w 2007 r., ale nim do tego doszło, przez 30 lat ceny domów regularnie rosły (w latach 90. średnio 10% rocznie), a łatwy kredyt powodował, że wartość nieruchomości była wyznaczana możliwością uzyskania pożyczki. Spekulowanie nieruchomościami stało się najszybszym sposobem wzbogacenia się. Kto wtedy nie kupował domu – przesypiał okazję. Liczba home-ownerships – ogólna liczba posiadanych na własność domów mieszkalnych i apartamentów – wzrastała do 2005 r. bardzo szybko. Obecnie, chociaż spadła we wszystkich grupach, nadal jest najwyższa wśród białych Amerykanów (własne domy ma niemal trzy czwarte z nich), znacznie niższa wśród Latynosów (47%), a najniższa w społeczności afroamerykańskiej (45%). Bezrobocie wśród białych wynosi aktualnie 7%, wśród Latynosów – 12,8%, Afroamerykanów – 15,6%. Przywilej mieszkania we własnym domu przysługuje teoretycznie wszystkim, w praktyce odbija społeczną stratyfikację i podziały rasowe. Domy za bezcen Budowa nowych domów dramatycznie spadła. W tym roku powstanie ich zaledwie 250 tys. – najmniej od czasu
