Osoby posiadające nieruchomości wiążą z nimi nadzieję na dodatkową emeryturę
Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny to dwa sposoby powiększenia emerytury w zamian za dom lub mieszkanie.
Renta dożywotnia
To bardzo ryzykowna forma zwiększenia do emerytury. W zamian za comiesięczne świadczenie powiększające emeryturę fundusz hipoteczny przejmuje na własność mieszkanie emeryta, który wraz z podpisaniem umowy staje się jego użytkownikiem. Umowy renty dożywotniej nie można wypowiedzieć, nie można też od niej odstąpić, ponieważ ma ona formę aktu notarialnego obowiązującego od momentu podpisania.
Ile wyniesie dodatkowa emerytura? Fundusze obliczają wysokość świadczenia na podstawie wartości nieruchomości i przeciętnej długości dalszego trwania życia klienta. Wysokość świadczenia jest tak skalkulowana, że łączna wysokość miesięcznych wypłat wynosi jedynie część wartości nieruchomości. A jeżeli dwa miesiące po podpisaniu umowy świadczeniobiorca umrze? Wtedy fundusz osiągnie zysk nadzwyczajny. Z drugiej strony nie można wykluczyć sytuacji, w której senior dożyje bardzo sędziwego wieku, np. 100 lat, i fundusz będzie musiał mu wypłacać comiesięczne świadczenia, których łączna wysokość może nawet przekroczyć 100% wartości przejętej nieruchomości.
Decydując się na rentę dożywotnią, przede wszystkim należy sprawdzić wiarygodność podmiotu oferującego ten produkt: jak długo funkcjonuje, jakim dysponuje kapitałem, jakie są opinie innych osób, zwłaszcza w zakresie terminowego wywiązywania się z comiesięcznych świadczeń pieniężnych.
Druga kwestia to rzetelność i uczciwość przedsiębiorcy wobec klienta. Po pierwsze, w akcie notarialnym musi zostać wpisane prawo dożywotniej służebności mieszkania lub dożywotniego użytkowania nieruchomości i ujawnienie go w księdze wieczystej. Po drugie, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnością niewypłacania świadczeń przez fundusz albo wypłacania ich w mniejszej wysokości, w akcie notarialnym powinien znaleźć się zapis o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy na sumę co najmniej 100% jej wartości rynkowej. Po trzecie, dobra wola funduszu powinna zostać odzwierciedlona zapisanym w akcie notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Akt notarialny zawierający takie oświadczenie stanowić będzie tytuł egzekucyjny, który po nadaniu klauzuli wykonalności będzie uprawniał do przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego na rzecz seniora. Oznacza to uproszczenie i przyśpieszenie procedury windykacyjnej.
Odwrócony kredyt hipoteczny
O ile renta dożywotnia nie jest ciągle uregulowana specjalną ustawą, o tyle 15 grudnia 2014 r. weszła w życie Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Do tej pory jednak żaden bank nie wprowadził go do swojej oferty.
Jeśli sytuacja się zmieni, z odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły skorzystać osoby, które są właścicielami nieruchomości. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy: „Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”. Oznacza to, że hipoteka na nieruchomości staje się zabezpieczeniem spłaty środków przekazanych kredytobiorcy. Ich wysokość uzależniona jest od rynkowej wartości nieruchomości. Kredytobiorca decyduje, czy wypłata kwoty kredytu nastąpi jednorazowo, czy też realizowana będzie przez określony czas, np. 15 lat, w ratach.
Co ważne, kredytobiorca nie zostaje pozbawiony prawa własności do nieruchomości, ponieważ jest ona wyłącznie zabezpieczeniem i nie przechodzi na własność banku za życia kredytobiorcy. Ma on także prawo w dowolnym czasie wypowiedzieć umowę. Musi wtedy wprawdzie spłacić dotychczas pobrany kapitał wraz z odsetkami, ale konsekwencją tej spłaty jest wygaśnięcie roszczeń banku względem nieruchomości.
Jeśli jednak kredytobiorca nie spłacił zobowiązania, całkowita jego kwota (kapitał powiększony o odsetki naliczone do dnia spłaty) staje się wymagalna rok od dnia śmierci kredytobiorcy. Nie znaczy to jednak, że stanowiąca zabezpieczenie kredytu nieruchomość bezpowrotnie przepada na rzecz banku. Spłacić go mogą spadkobiercy nieżyjącego kredytobiorcy w okresie 12 miesięcy od jego śmierci, co będzie równoznaczne z wygaśnięciem roszczeń banku.
Foto: fotolia
Odpowiedz na treść artykułu lub innych komentarzy