Na wyższą emeryturę

Autor: Przegląd | 23 lutego, 2015

Odwrócony kredyt hipoteczny

15 grudnia 2014 r. weszła w życie długo oczekiwana ustawa

Odwrócony kredyt hipoteczny to zupełnie nowy produkt bankowy w Polsce. Ze względu na fakt, że dotyczy on mieszkania lub domu, czyli najcenniejszej rzeczy w dorobku człowieka, ustawa wprowadziła wiele mechanizmów zabezpieczających interesy konsumenta w jego relacji z kredytodawcą. Przede wszystkim odwrócony kredyt hipoteczny będą oferowały tylko banki lub instytucje kredytowe i oddziały banków zagranicznych, czyli podmioty nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, podczas gdy funkcjonujące od kilku lat tzw. renty dożywotnie są oferowane przez prywatne fundusze hipoteczne, niepodlegające nadzorowi KNF. Istotnych różnic jest więcej.

Dla kogo kredyt?

Z odwróconego kredytu hipotecznego mogą skorzystać osoby, które są właścicielami nieruchomości. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy: „Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”. Oznacza to, że hipoteka na nieruchomości staje się zabezpieczeniem spłaty środków przekazanych kredytobiorcy. Ich wysokość uzależniona jest od rynkowej wartości domu lub mieszkania. Kredytobiorca decyduje, czy wypłata kwoty kredytu nastąpi jednorazowo, czy też realizowana będzie przez określony czas, np. 15 lat, w ratach.

Co ważne, kredytobiorca nie zostaje pozbawiony prawa własności do nieruchomości, ponieważ jest ona wyłącznie zabezpieczeniem kredytu i nie przechodzi na własność banku za życia klienta. Przez cały czas mieszkanie lub dom pozostaje własnością kredytobiorcy i dopiero 12 miesięcy po jego śmierci bank nabędzie do niego prawo.

Kredytobiorca ma prawo odstąpienia od umowy bez podawania przyczyn w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Może  też w dowolnym czasie wypowiedzieć umowę. Musi wtedy wprawdzie spłacić pobrany kapitał wraz z odsetkami, jednak konsekwencją tej spłaty jest wygaśnięcie roszczeń banku do nieruchomości.

A spadkobiercy?

Jeśli jednak kredytobiorca nie spłacił zobowiązania, całkowita jego kwota (kapitał powiększony o odsetki naliczone do dnia spłaty) staje się wymagalna rok od dnia śmierci kredytobiorcy. Nie znaczy to jednak, że stanowiąca zabezpieczenie kredytu nieruchomość przepada na rzecz banku. Kredyt mogą spłacić spadkobiercy w okresie 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy, co będzie równoznaczne z wygaśnięciem roszczeń banku.

Jeśli jednak spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę, prawa do nieruchomości zostaną przeniesione na bank. Ten zleci rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie jej wartości, po czym w terminie 30 dni od sporządzenia operatu rozliczy się ze spadkobiercami, tj. przekaże różnicę między wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą wierzytelności. Gdyby okazało się, że wartość nieruchomości nie zaspokaja roszczeń banku, nie ma on prawa do egzekwowania pozostałej kwoty z majątku spadkobierców. Wyjątek od tej reguły stanowią dwa przypadki:

1) gdy wartość nieruchomości zmalała z winy kredytobiorcy lub spadkobierców;
2) gdy prawo do nieruchomości zastało przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców przeniesione na osoby trzecie bez zgody banku.

Kiedy w ofercie banków?

Minęły dwa miesiące od wejścia ustawy w życie, ale żaden z banków nie informuje o wprowadzeniu do swojej oferty tego kredytu. Dlaczego?

– Po pierwsze, minister finansów musi przygotować rozporządzenie określające treść formularza informacyjnego, jaki bank ma przedstawić potencjalnemu klientowi przed zawarciem umowy. To rozporządzenie jest jeszcze na etapie uzgodnień. Po drugie, w tej chwili kilka banków dokonuje analiz opłacalności tego produktu. Wyniki tych analiz mogą, ale nie muszą przesądzać o rozpoczęciu oferowania odwróconego kredytu hipotecznego, ponieważ decyzja w tej sprawie będzie też uzależniona od strategii banku. Być może na początku jeden lub dwa banki wprowadzą do swojej oferty nowy produkt, ale zapewne nie stanie się to wcześniej niż w IV kw. tego roku – przypuszcza dr Robert Jagiełło z Departamentu Stabilności Finansowej NBP.