Pieniądze za mieszkanie – Renta z haczykiem

Trzeba uważać, podpisując umowę tzw. renty dożywotniej

W telewizyjnej reklamie miły starszy pan zachwala decyzję o podpisaniu umowy o rentę dożywotnią w zamian za przekazanie mieszkania. Ma teraz wyższe miesięczne dochody, a w mieszkaniu będzie mieszkał do śmierci.
Czy rzeczywiście wszystko jest tak piękne jak w reklamie? Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w 2013 r. sprawdził, czy są przestrzegane prawa seniorów, którzy zdecydowali się przekazać swoje mieszkania w zamian za tzw. rentę dożywotnią. Skontrolowano działania wszystkich przedsiębiorców oferujących takie usługi na polskim rynku – łącznie 37 wzorów umów i 46 przekazów reklamowych. Urząd zwrócił uwagę na konieczność prawnego uregulowania sytuacji seniorów.

Kwestionowane postanowienia
Umowy świadczeń dożywotnich oferuje w Polsce siedem spółek. Podstawą ich działalności jest kodeks cywilny i znajdujące się w nim przepisy dotyczące umów dożywocia, renty, pożyczki lub ubezpieczenia. Prawa i obowiązki konsumentów różnią się w zależności od przyjętej podstawy prawnej umowy i podmiotu, któremu przekazali prawo własności do nieruchomości. Spośród zbadanych przez UOKiK 37 wzorów umów zakwestionowano 17 stosowanych przez pięciu przedsiębiorców. Przeciwko dwóm wszczęto postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.
Zakwestionowane przez UOKiK praktyki dotyczą m.in. uzależniania od zgody przedsiębiorcy zamieszkania w zbytym lokalu członków najbliższej rodziny konsumenta za jego życia. Przepisy kodeksu cywilnego dopuszczają taką możliwość, a zatem konieczność uzyskania zgody świadczeniodawcy jest zbyt daleko idącym ograniczeniem i wykracza poza przepisy ustawowe.
Inne budzące wątpliwości postanowienia dotyczą nakładania na konsumentów obowiązków, takich jak obciążanie ich kosztami poważnych napraw mieszkania lub domu, podczas gdy powinno to być obowiązkiem przedsiębiorcy. Konsument jest zobowiązany jedynie do ponoszenia bieżących kosztów eksploatacji i usunięcia drobnych usterek, wynikających z normalnego użytkowania mieszkania. Jedna ze spółek nakazywała nawet, pod groźbą kary umownej, informowanie o zebraniach wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. W opinii UOKiK przedsiębiorca, jako właściciel nieruchomości, powinien takie informacje pozyskiwać we własnym zakresie.

Reklamy wprowadzające w błąd
UOKiK zbadał łącznie 46 przekazów reklamowych. Oprócz komercyjnych ogłoszeń w prasie, radiu, telewizji oraz internecie sprawdzono ulotki, banery reklamowe, a także pisemne informacje kierowane do konsumentów. Zakwestionowanych zostało 16 przekazów reklamowych sześciu spółek. Wśród nich znalazły się reklamy, które sugerowały, że prawa konsumenta są zabezpieczone lepiej, niż miało to miejsce w rzeczywistości. Przykładowo seniorzy otrzymywali informację, że w przypadku niewywiązania się spółki ze zobowiązań wobec klienta nieruchomość automatycznie do niego wróci. Tymczasem prawo nie przewiduje takiej możliwości. Aby nieruchomość wróciła do klienta, niezbędne jest złożenie oświadczenia woli przez przedsiębiorcę, w wyjątkowych przypadkach taka umowa może być rozwiązana przez sąd. Wprowadzający w błąd może być także przekaz, że poza wypłatą comiesięcznej renty spółka będzie opłacała czynsz, podczas gdy w rzeczywistości comiesięczne wypłaty były pomniejszane o wartość czynszu. Ponadto seniorzy byli błędnie informowani, że można wynająć zajmowany lokal osobie trzeciej. W rzeczywistości umowy oferowane przez przedsiębiorców nie dawały takiej możliwości.

Będą zmiany w prawie
Analiza UOKiK pokazała, że największym zagrożeniem dla seniorów jest brak uregulowań prawnych związanych z zawieraniem umów o świadczenia dożywotnie. Szczególnie niebezpieczne może to być w przypadku upadłości przedsiębiorcy, ponieważ konsument może wówczas stracić prawo do zamieszkania w nieruchomości. Innymi zagrożeniami są m.in. brak nadzoru nad prowadzeniem tego typu działalności, a także brak wymagań kapitałowych dla przedsiębiorców.
Jednak uregulowanie tej sytuacji jest bliskie. 15 października 2013 r. Rada Ministrów przyjęła projekt założeń uregulowania instytucji renty dożywotniej i projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Projektowane przepisy mają na celu uporządkowanie stanu prawnego dotyczącego umów świadczeń dożywotnich oraz wzmocnienie ochrony konsumenta w relacjach z podmiotami oferującymi takie produkty.

Kredyt hipoteczny na odwrót

Odwrócony kredyt hipoteczny coraz bliżej

Zgodnie z przyjętymi przez Radę Ministrów założeniami do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, nowe przepisy mają chronić głównie osoby starsze, które najczęściej będą korzystać z tej formy kredytu.

Kredyt pod nadzorem
Odwrócony kredyt hipoteczny będą mogły oferować banki, instytucje kredytowe, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. Rada Ministrów wyklucza możliwość oferowania podobnych usług przez instytucje nieobjęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub analogicznego organu w innych państwach Unii Europejskiej. Przyjęty projekt nie określa natomiast limitu wieku osoby, która pragnie skorzystać z tej formy kredytu.
Klient będzie podpisywał umowę z bankiem, podobnie jak przy kredycie hipotecznym, a bank wypłaci mu pieniądze (co miesiąc lub jednorazowo). Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy, który zawarł z bankiem umowę, spadkobiercy mogą spłacić zadłużenie lub nieruchomość przechodzi na bank.
Co ważne, własność nieruchomości nie przechodzi na bank w chwili podpisania umowy, jednak kredytobiorca jest zobowiązany utrzymywać ją w takim stanie technicznym, jaki był w momencie podpisania umowy.

Klient pod ochroną
Jak będzie chroniony klient? Umowa nie będzie mogła być wypowiedziana przez bank bez powodu. Umowa kończy się jednak, kiedy własność mieszkania zostanie przeniesiona na osoby trzecie. Będzie też możliwość odstąpienia od umowy po 30 dniach. Senior będzie mógł również spłacić kredyt.
Kredyt nie zapewni pieniędzy do końca życia, tylko na konkretny okres umowy, zależny od wartości nieruchomości. Co ważne, bank nie będzie mógł wyrzucić kredytobiorcy z mieszkania z chwilą wypłacenia mu ostatniej raty kredytu. Senior będzie mieszkał do śmierci w swoim domu czy mieszkaniu, jednocześnie będzie miał obowiązek utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie i realizowania wszelkich opłat.
Przewiduje się także możliwość zachowania przez spadkobierców prawa do nieruchomości po dokonaniu przez nich spłaty odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami. Spadkobiercy będą mieli 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy na załatwienie formalności spadkowych, zgromadzenie odpowiednich środków, spłatę kredytu i tym samym utrzymanie prawa do lokalu. Kredyt można będzie też spłacić wcześniej i nie ponosić kosztów naliczania odsetek.

Pierwsze takie rozwiązanie

Agnieszka Wachnicka – zastępca dyrektora Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów

Z jakimi wyzwaniami musieli się zmierzyć autorzy ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym?
– Proszę pamiętać, że na polskim rynku jest to zupełnie nowa instytucja. Na początku zastanawialiśmy się, czy ten produkt konstruować w oderwaniu od funkcjonujących aktów prawnych, czy wpisać go w istniejący system prawny i dopasowywać do funkcjonujących rozwiązań, modyfikując je tylko w niezbędnym zakresie. Wybraliśmy tę drugą opcję jako zdecydowanie prostszą z legislacyjnego punktu widzenia, a ponadto łatwiejszą dla osiągnięcia celu. Skupiliśmy się przede wszystkim na wyeliminowaniu barier uniemożliwiających w tej chwili świadczenie tego typu usług przez sektor bankowy. Wydaje się, że ten cel został w projekcie osiągnięty. Pokonaliśmy np. barierę związaną z zapisanym w prawie bankowym obowiązkiem dokonania oceny zdolności kredytowej jako warunku udzielenia kredytu. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego badanie zdolności kredytowej klienta nie znajduje uzasadnienia, ponieważ z zasady jest to usługa finansowa kierowana do osób, które zdolności kredytowej nie posiadają, natomiast posiadają nieruchomość. Bardzo ważną sprawą, którą udało nam się rozwiązać, jest problem odzyskania przez bank należności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego po śmierci kredytobiorcy.
Czy odwrócony kredyt hipoteczny jest lepszym rozwiązaniem dla klientów niż renta dożywotnia?
– To klient ostatecznie zdecyduje, które rozwiązanie bardziej mu odpowiada. Wszystko zależy od konkretnych uwarunkowań. Odwrócony kredyt hipoteczny jest na pewno dobrym rozwiązaniem dla osób, które chciałyby, żeby coś zostało spadkobiercom, ponieważ spadkobiercy będą partycypować w rozliczeniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Będą mogli – jeśli zadłużenie jest stosunkowo niewielkie – spłacić je i zatrzymać nieruchomość albo będą zobowiązani do przeniesienia własności tej nieruchomości na bank, ale będą partycypować w kwocie uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Trzeba mieć świadomość, że w przypadku śmierci beneficjenta krótko po zawarciu umowy, jeżeli wypłacona przez bank kwota z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest stosunkowo niewielka, opcja spłaty zadłużenia przez spadkobierców może okazać się korzystniejsza niż przeniesienie własności nieruchomości na bank. Natomiast w przypadku renty dożywotniej w analogicznej sytuacji zyskuje wyłącznie podmiot wypłacający świadczenie, a spadkobiercy tracą prawo do nieruchomości już w momencie podpisania umowy. Trzeba też mieć świadomość tego, że odwrócony kredyt hipoteczny nie jest produktem typowo dożywotnim. Umowa jest zawierana na czas określony. Można się spodziewać, że jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie, co jest zjawiskiem normalnym w dłuższym horyzoncie czasowym, to umowa będzie renegocjowana i może być wydłużona. Na pewno banki będą tak kalkulować okres kredytowania, żeby zawierał bezpieczny dla klienta bufor, żeby klient nie został bez środków finansowych z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego  i żeby miał świadomość, że ta umowa będzie obowiązywać do jego śmierci, że świadczenie będzie wypłacane przez 10, 20 czy 30 lat.
A jeśli klient nie powiadomi o swojej decyzji spadkobierców?
– Każdy właściciel ma prawo do swobodnego dysponowania swoją nieruchomością. Można się spodziewać, że spadkobiercy będą zawiedzeni, zwłaszcza jeśli po śmierci kredytobiorcy zgłosi się bank z żądaniem spłaty zadłużenia albo przeniesienia własności nieruchomości. Może to być zaskoczeniem, ale takich przypadków nie unikniemy. W projekcie ustawy jest zapis, żeby w umowie kredytu wskazana była przez kredytobiorcę osoba, z którą trzeba skontaktować się po jego śmierci. Zakładamy, że ta osoba zostanie poinformowana o fakcie wpisania jej nazwiska do umowy. Dzięki temu wpisowi łatwiej będzie po śmierci kredytobiorcy ustalić krąg spadkobierców.
W przypadku kredytu konsumenckiego każdy bank stosuje własny wzór umowy, niekiedy z zapisami małą czcionką. Czy w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego można się spodziewać jednolitego wzoru umowy?
– Jednolitego wzoru umowy nie przewidujemy, natomiast wprowadzamy wiele elementów, które umowa będzie musiała zawierać. Ale ponieważ pewne kwestie będą pozostawały do negocjacji – wszystkiego ustawa nie ureguluje – nie możemy wskazać kompletnego wzoru umowy. Znajdą się tam zapewne inne elementy, które strony uzgodnią między sobą. Natomiast najważniejsze kwestie, takie jak koszty, prawa, obowiązki, ewentualne skutki np. zaniedbywania nieruchomości, nieutrzymywania jej w należytym stanie czy też nieopłacania podatków i innych niezbędnych opłat – wszystko będzie musiało znaleźć się w umowie i zostać tam szczegółowo opisane. Ustawa będzie za to przewidywała jednolity formularz informacyjny przedstawiający warunki odwróconego kredytu hipotecznego, który klient otrzyma przed zawarciem umowy.
A jak duże jest zainteresowanie tym kredytem?
– Trudno mówić o zainteresowaniu produktem, którego nie ma jeszcze na rynku. Wiemy natomiast, jak duże jest zainteresowanie rentą dożywotnią oferowaną przez fundusze. Jest pewna obawa potencjalnych klientów przed zawieraniem takich umów, ale wiemy, że jest dużo więcej osób zainteresowanych niż podpisujących umowy, co wynika m.in. z tego, że nie ma przepisów regulujących ten rynek, co również się zmieni, ponieważ trwają prace nad ustawą o rencie dożywotniej. Ale – jak wiemy – jeden z funduszy ma kilka tysięcy osób potencjalnie zainteresowanych rentą za mieszkanie. Należy się spodziewać, że ta liczba będzie rosła, ponieważ społeczeństwo się starzeje, a jesteśmy też społeczeństwem posiadającym nieruchomości – ok. 80% nieruchomości jest w rękach prywatnych – jest więc potencjał rozwoju tego rynku.
Kiedy możemy się spodziewać ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym?
– Myślę, że niedługo, bo prace nad projektem są na ostatnim etapie – już po opracowaniu przez Rządowe Centrum Legislacyjne. W tej chwili mamy ostatni etap uzgodnień i będziemy kierować go do Rady Ministrów. Chcielibyśmy, żeby w niedługim czasie został przyjęty, a potem skierowany do prac parlamentarnych. Tym bardziej że parlament też jest zdeterminowany do prac nad ustawą, ponieważ w tej chwili w Sejmie znajduje się również poselski projekt ustawy, chcielibyśmy więc, żeby te projekty były razem procedowane. Mam nadzieję, że będzie to możliwe.

Projekt realizowany z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej

Wkładkę przygotowali Elżbieta Soroczyńska.

Współpraca: K. Kęciek, K. Pilawski, W. Raczkowski, B. Tumiłowicz